안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
결론적으로 보면 어느 것이 낫다고 하기는 힘들지만 전세보증보험이 좀더 효과적입니다.
기본적으로 어느 경우이든 거주(주택의인도)와 전입신고(주민등록)으로 대항력을 발생시키고 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권은 확보해 놓아야 합니다.
전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.
그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.
경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정되므로 토지는 추가로 설정이 필요 합니다.
전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.
이에 반해 전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고
임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다.
반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.
전세권이나 보증보험이 보증금을 완벽하게 지켜주는 것은 아니므로 계약시부터 위험성 있는 부동산을 피하고 권리관계 등을 잘 확인한 후 진행해야 합니다.
