전세권설정과 전세보증보험 중 어느 것이 더 보증금을 지키기 안전한가요?
오빠가 이번에 이사를 하면서 가진 돈 다 털고
대출까지 일부 받아서 집을 얻었습니다.
전재산이나 다름없는 보증금이라서 이사 후 전입신고부터 확정일자
전세권 설정 등 할 수 있는 것은 다 한다고 합니다.
계약당시에는 세 사는 건물 자체에 빚이 얼마 안되어서 계약을 했는데
그래도 불안감이 있나 봅니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
결론적으로 보면 어느 것이 낫다고 하기는 힘들지만 전세보증보험이 좀더 효과적입니다.
기본적으로 어느 경우이든 거주(주택의인도)와 전입신고(주민등록)으로 대항력을 발생시키고 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권은 확보해 놓아야 합니다.
전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.
그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.
경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정되므로 토지는 추가로 설정이 필요 합니다.
전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.
이에 반해 전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고
임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다.
반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.
전세권이나 보증보험이 보증금을 완벽하게 지켜주는 것은 아니므로 계약시부터 위험성 있는 부동산을 피하고 권리관계 등을 잘 확인한 후 진행해야 합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
임대차계약서 작성하고 주택임대차신고를 하면 확정일자가 부여 됩니다. 잔금일에 전입신고하고 거주하면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 전세권등기는 임대인의 동의가 있어야 합니다.
전세보증반환보험은 임대인의 동의를 요하지 않으나 주택에 근저당권 설정액이 높거나 제한물건, 위반건축물은 가입이 불가 합니다. 전세권설정, 보증보험가입 비용은 임차인이 지불해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세권설정은 전입신고와 확정일자만 잘받아두면 같은 효력이 있으니 전세보증보험에 가입이 된다면 전세보증보험을 권하고 싶습니다
만약 문제가 생겼을경우 전세보증보험을 청구해서 나가시면 되니 전세보증보험에 가입이 되는지 알아보시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
오빠가 이번에 이사를 하면서 가진 돈 다 털고
대출까지 일부 받아서 집을 얻었습니다.
전재산이나 다름없는 보증금이라서 이사 후 전입신고부터 확정일자
전세권 설정 등 할 수 있는 것은 다 한다고 합니다.
계약당시에는 세 사는 건물 자체에 빚이 얼마 안되어서 계약을 했는데
그래도 불안감이 있나 봅니다.
==> 보증금을 지키기 위한 최고의 방법은 전세권 설정보다는 보증보험 가입입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전입신고를 하시면 대항력이 인정되며, 대항력은 우선변제권으로 후순위 근저당보다 우선하여 보증금을 반환받을 권리를 갖습니다.
전세권설정등기는 대항력과 비슷한 개념인데, 차이점은 집주인이 전세금 미반환시 바로 경매로 진행할 수 있는 물권적 개념입니다.
경매로 주택을 넘긴다 하여도, 낙찰금액이 보증금 아래로 설정되면 원금의 손실을 받을수 밖에 없습니다.
전세보증보험을 드시는게 결과적으로 보증금 원금을 지키는 안전한 방법입니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세권 설정과 전세보증보험은 각각 장단점이 있어서 상황에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하고, 한 번 설정하면 추가 비용 없이 장기간 보호를 받을 수 있지만, 강제경매를 신청할 경우 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 반면, 전세보증보험은 임대인의 동의 없이 가입할 수 있고, 전세금 반환 문제가 발생했을 때 빠르게 대응할 수 있지만, 매년 보증료를 지불해야 하는 단점이 있습니다.
전세권 설정은 근저당권이 없는 경우에는 필요하지 않을 수 있으며, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 전세보증보험에 가입하는 것으로도 충분한 보호를 받을 수 있습니다. 하지만, 건물에 빚이 많거나 임대인의 신용도에 문제가 있을 것으로 우려된다면 전세권 설정이 더 안전할 수 있습니다.
결국, 오빠께서는 해당 건물의 등기부등본을 확인하여 권리관계를 파악한 후, 전세권 설정이 필요한지, 아니면 전세보증보험만으로도 충분한지 결정하셔야 할 것 같습니다. 또한, 부동산 공인중개사를 통해 거래를 하셨다면, 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부도 확인할 수 있으니 이 점도 참고하시면 좋겠습니다.