오피스텔 전세 계약하려는데 어떤점을 주의해야 하나요?

Question

안녕하세요.

처음으로 오피스텔을 전세로 계약하려는데 현재 융자도 있다고 하는데 계약 하기전 어떤점을주의 해야 하는지 궁긍합니다

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

융자가 어느 정도 차지하는지 꼭 확인해 보시고

오피스텔 전세 계약을 하실때 전세사기 방지를 위하여

아래 10가지 항목을 체크해보시는 것을 권장드립니다.

1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)
2. 신분증 진위 확인(등기부 인적사항과 비교) 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기
3. 전입신고 및 확정일자 받기
4. 전세금 반환 보증보험 가입하기
5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)
6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기
7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기
8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)
9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기
10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

Answer 2

안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.

오피스텔은 매매가 대비 전세가가 높습니다. 더군다나 근저당도 있으면 아주 위험합니다. 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세 가능성이 있습니다. 매매가 대비 전세와 대출을 합한 금액이 70% 넘지 않아야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

최근 전세사기 뉴스가 다시 또 많이 나오면서 전세계약 시 주의할 점에 대한 질문이 많아진 것 같습니다.

대략 설명을 드리고 관련 설명 영상도 링크를 올려드릴 테니 시간되실 때 보시고 도움이 되시길 바래요^^

전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.

인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을

정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다.

이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고

질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게

좋습니다.

부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고

매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면

대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다.

따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가

판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도

좋은 방안입니다.

만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서

전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다.

마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요.

또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고

임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요.

기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.

물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다.

사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을

잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

일단 계약하는 사람이 소유자 본인 맞는지 잘 확인하시구요. 입금하는 통장도 소유자 통장인지 확인하세요.

전세로 하실때는 매매 시세에 비해 전세가가 어떤지도 비교해보시구요.

융자도 있다고 하셨으니 융자+보증금이 가급적이면 집값의 80%를 넘지 않는게 좋습니다.

근데 아마 원룸형 오피스텔 대부분은 거의 매매가와 비슷하긴 할겁니다. 이때 그 집을 계약할지 말지는 질문자님 선택이십니다.

그리고 가급적이면 융자(근저당) 있는 집은 하지 마시길 추천드립니다.

나중에 문제가 생기면 거기서 문제가 될 가능성이 제일 높습니다.

집 상태에 대한 부분은 직접 둘러보시면서 문제 될만한 부분은 꼼꼼히 둘러보시고 계약전에 주인분이나 부동산에게 말씀하시구요.

그럼 좋은 집 구하시길 바랍니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

Answer 5

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

오피스텔은 전세로 가는 경우에 깡통전세 될 가능성이 높습니다. 매매가와 전세가 비율이 70%보다 높으면 위험합니다. 전세보증보험 가입이 가능한지 먼저 확인하세요.