재개발 예정 구역에 있는 매물도 투자 가치가 있을까요?
아직 조합 설립도 안 된 상태의 재개발 ‘예정’ 구역 내 노후 주택이나 다세대를 매입할 경우, 리스크가 크다는 의견도 있는데, 반대로 가장 큰 수익률이 기대된다는 말도 있어 혼란스럽습니다. 현재 기준으로 그런 매물에 투자할 때 가장 주의해야 할 요소는 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
조합설립도 되지 않은 곳의 주택이나 다세대를 매입하는 경우에는 장기 투자가 될 수 있으므로 잘 알아보고 투자하셔야 합니다. 구역지정 가능성과 주민 동의율, 기존 건물 및 토지의 상태, 개발 호재 등 여러가지 사항을 종합적으로 검토하고 장기적인 개발 계획이 있는지를 확인하여 투자를 하셔야 할 것입니다. 재개발은 시작되어도 10년 이상의 기간이 소요되므로 오랜 기간을 기다릴 수 있는 준비가 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발 예정지구의 경우 시간이 많이 걸린다는 즉 투자금이 오래 묶이게 되는 리스크가 있고 또한 재개발이 무산이 될 경우 투자손실 즉 투자금이 묶일 수 있는 단점이 있는 반면 재개발 진행이 될 경우 큰 수익이오는 전형적인 하이리스크 하이리턴입니다. 가장 중요한 포인트는 재개발 진행에 대한 여부와 진행 속도등의 정보수집과 정확한 예측의 능력이 투자능력이므로 분석을 잘 하시는 길 바랍니다. 또한 사람들 말도 중요하지만 지자체등에 직접 가셔서 진행사항을 꼼꼼히 따져보고 결정을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발 예정 구역 매물 투자 시 장단점
장점
조합 설립 전 매입 시, 사업 단계 진척에 따라 매매가 급등 가능
사업 초기일수록 매입가 저렴해 수익률 극대화 가능
지분형 아파트로 향후 분양권 전환 가능성
단점
사업 무산 리스크 (구역 해제, 추진 중단 사례 빈번)
사업기간 예측 불가 (10년 이상 지연 사례도 있음)
투자금 회수 어려움 (대출, 매매 유동성 제한)
관리처분인가 전까지 시세 변동성 큼
투자 시 반드시 체크할 5가지
정비구역 지정 여부
구청 고시로 정비구역 지정이 된 ‘법적 재개발 구역’인지
아니면 단순히 주민들끼리 말만 나오는 ‘추진위 구성 지역’인지 꼭 확인조합설립 가능성
동의율 확보 가능성, 반대 세대 비율 확인
(동의율 75% 이상 돼야 조합설립 가능)토지등소유자 지분율
대지지분 작은 다세대는 향후 분양가산금 많이 붙어서 수익성 떨어짐
(대지지분 10㎡ 이상 확보된 매물 권장)인근 개발 호재 유무
주변 다른 재개발, 역세권 사업, 교통망 계획 확인
외부 수요가 꾸준히 들어올 입지인지현금청산 가능성
사업진척 느려지다 조합설립 시점에 동의 안하면 현금청산 대상될 수 있어
언제까지 동의 가능할지 시점 체크
결론은?
고위험 고수익 가능성은 있으나, 정비구역 고시와 조합설립 동의율이 유리한 곳 위주로 대지지분 10㎡ 이상 확보된 다세대 위주로 접근하는 것이 안정적입니다. 조합설립 전 단계 매입이라면 반드시 ‘해당 지역의 사업성 검토와 동의율 추이’부터 확인하고 접근하는 것이 안전합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발에 대한 투자시 핵심적인 사항은 재개발이 된다고 해도 개발 이후에 가치상승이 가능한 입지가 좋은 지역이라는 전제가 있습니다. 물론 이러한 입지적인 부부은 해당사업의 사업성과도 밀접해 있고 사업성이 좋아야 그만큼 개발진행상 속도나 가능성이 높아질수 있습니다. 그리고 현재 정부의 부동산정책이나 지자체의 개발정책등도 사업예정지구에는 영향을줄수 있기에 이에 대한 분석과 판단도 투자전 반드시 필요한 부분입니다, 결국에는 투자리스크에 대한 고려와 그에 따른 대책을 잘세우신뒤 투자를 진행하셔야 합니다. 마지막으로 입주권 자격을 부여받기위한 현 개발사업의 사업시행인가여부를 확인하셔야 합니다. 인가 이후에는 입주권 대사잉 되지 않기에 실 투자시 해당단계를 확인하셔야 합니다. 물론 개별적인 요인까지도 확인을 하시어 입주권 제외가 되지 않도록 기준에 맞추셔야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재개발 계획이 게획되었다면 투자 기회가 됩니디
따라서 프리미엄을 주고 소유권을 확득하게 되면 정식 조합원이 되고 재개발 게획에 정정삭으로 참여하게 됩니디
그러나 재계발 게획이 정상적으로 원만하게 진행된다면 차후 양도차에 따른 수익이 보장되지만
재게잘 진행 중 민원문제 등으로 지연될 경우는 투자금이 장기간 잠기게 되어
손해를 감수하여야 하겠습니다
따라서 재개발에 따른 정확한 정보를 파악하셔서 투자에 신중을 기하시기를 바랍니다
일부 투기군들이 재개발에 대한 허위정보로 투기를 조장하는 사레도 빈번하기 때문입니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발 예정구역 내 노후주택 투자는 가장 큰 수익과 동시에 가장 큰 리스크를 함께 가지고 있습니다.
개발이 된다면 큰 수익을 얻을 수 있지만 개발이 되지 않는다면 투자금 전부를 잃을 수도 있습니다.
따라서 재개발 지역의 입지가 어떤지가 가장 중요합니다. 개발 압력이 높은 재개발 예정 지역을 선택하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발 예정구역의 매물 투자는 분명 고수익을 노릴 수 있는 기회이지만, 동시에 리스크도 상당히 큽니다
특히 조합 설립 이전 단계라면, 아직은 말 그대로 예정일 뿐 확정된 것도 아니기 때문에 더욱 신중할 필요가 있습니다
단기 수익보다는 중장기 관점에서 접근해야 하며, 주변 정보에 휘둘리기보다는 확정된 행정계획과 구체적 수치를 바탕으로 판단하는 게 중요합니다.
만약 확실한 정보를 바탕으로 접근한다면 큰 수익을 얻을 수 있는 기회이기도 하지만, 리스크 관리가 우선입니다.
오래된 주택일수록 권리관계가 복잡한 경우가 많아서 등기부등본 확인은 기본이고, 근저당, 가처분, 지분소유 구조 등을 반드시 체크하시고 이미 예정이라는 말만으로 프리미엄이 붙은 매물일 수 있습니다
추정 분양권 이득 등을 미리 반영해서 매도자가 높은 가격을 요구하는 경우가 많아서
주변 실거래가와 비교해서 적정한 수준인지 판단하셔서 거래하시기 바랍니다
아직 조합 설립도 안 된 상태의 재개발 ‘예정’ 구역 내 노후 주택이나 다세대를 매입할 경우, 리스크가 크다는 의견도 있는데, 반대로 가장 큰 수익률이 기대된다는 말도 있어 혼란스럽습니다. 현재 기준으로 그런 매물에 투자할 때 가장 주의해야 할 요소는 어떤 것이 있을까요?
==> 재개발 지역 투자는 "고위험 고리스크"에 해당되는지 여부를 확인해야 합니다. 현재 상테에서는 오랜기간 재개발사업추진기간이 소요되는 만큼 저가에 매입하여 장기간을 기다리면 고수익이 될 수 있지만 그렇지 않는 경우 장기간 투자그이 묶이는 결과를 초래할 수 있는 점도 있음을 고려하여 판단해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발은 확정이 된다고 하더라도 실제 개발까지 20년, 30년이 걸릴 수 있습니다. 따라서 장기투자가 될 수도 있고 실제 개발이 지연될경우 실망감에 가격하락이 발생될 수 있으니 투자에 주의 하셔야 합니다.
