강제 경매로 집이 팔리지 않으면 어찌되나요?
유찰되어 계속 집이 팔리지 않는다면 그 집은 어떻게 되는것인지 궁금합니다 임차인 피해자로 어떻게 준비를 해야할지 답변부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매는 말그대로 채권자가 담보를 처분하여 자금을 회수하는 과정입니다, 문제는 담보가 낙찰이 되지않아 처분되지 않으면 결국 권리관계상 아무런 변화도 일어나지 않게 됩니다. 보통 유찰시 최저매각대금을 계속해서 낮추게 되는데 해당 금액이 채권회수금액보다 낮아질 경우 신청자의 취하신청에 따라 경매가 진행되지 않는경우가 대부분인데, 이럴 경우 임차인의 보증금 회수는 사실상 낙찰이 되지 않아 지급이 어려워지게 되고 계속해서 임대인에 대해서 반환을 요구하는 방법밖에 없어 집니다, 경우에 따라 다른 물권이 없는 상태로 임차인신청에 따라 경매를 진행한 것이라면 경매과정중 스스로 낙찰을 받아 소유권을 인수하는 방법이 가능하나, 다른 물권에 의해 신청된 임의경매로 경매가 취소될 경우라면 특별한 방법이 없습니다,
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
강제 경매로 집이 팔리지 않으면 재경매를 진행할 수 있습니다. 재경매는 처음 경매보다 낮은 가격으로 시작할 수 있습니다.
또한 경매가 실패하는 경우 채무자와 채권자는 추가적인 협상을 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계속적으로 유찰이 되면, 채권자는 경매 절차를 중지하거나 취소할 수 있습니다. 또는 경매를 다시 시작할 수도 있으며, 새로운 감정가를 책정하는 등 조정이 있을 수 있습니다. 하루빨리 낙찰이 되어서 새로운 임대인에게 권리를 주장해서 보증금을 회수 하시길 기원하겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
강제 경매로 집이 팔리지 않을 경우의 절차와 임차인으로서 준비해야 할 사항에 대해 설명드리겠습니다.
1. 강제 경매 절차와 유찰 시 상황:유찰: 강제 경매에서 집이 팔리지 않으면 "유찰"되었다고 합니다. 유찰된 경우 법원은 일정 기간 후 다시 경매를 진행하며, 보통 경매가가 낮아집니다. 경매가가 점차 낮아지면서 결국 낙찰자가 나오게 됩니다.
다수 유찰 시: 여러 번 유찰되면 최종적으로 감정가의 20~30% 수준까지 경매가가 낮아질 수 있습니다. 하지만 계속해서 낙찰자가 나타나지 않는다면 경매 절차가 장기화될 수 있습니다.
채권자 대응: 만약 경매가 계속 유찰된다면, 채권자는 경매를 취소하거나 다시 시작할 수 있습니다. 이 과정에서 채권자는 다른 방법으로 채권을 회수하려 할 수 있습니다.
배당: 임차인은 전입신고와 확정일자를 기준으로 경매에서 배당을 받을 수 있습니다. 경매가 진행되어 집이 낙찰되면, 낙찰 대금으로 우선순위에 따라 배당이 이루어집니다.
우선 변제권: 전입신고와 확정일자가 있다면 우선변제권이 적용되어 선순위 채권자 다음으로 배당을 받을 수 있습니다. 만약 배당금이 임차보증금보다 적다면 남은 보증금은 집주인에게 청구해야 합니다.
경매 장기화 시: 경매가 계속 유찰되어 장기화된다면, 임차인은 불확실한 상황에 처할 수 있습니다. 이 경우, 경매 절차가 진행되는 동안 계속 거주할 수는 있으나, 낙찰 후에 새로운 소유주가 주택을 사용할 계획이 있으면 이사를 요구받을 수 있습니다.
대응 계획 마련: 경매 절차가 진행 중이라면, 본인의 보증금이 보호받을 수 있는지 법적 조언을 구하는 것이 좋습니다. 필요시 변호사나 공인중개사와 상의해 자신의 권리를 보호해야 합니다.
예비 자금 확보: 경매 절차가 진행되는 동안 혹시라도 이사를 해야 할 상황에 대비해 예비 자금을 준비하는 것이 중요합니다.
임대차 계약 종료: 경매 절차가 끝나기 전에 임대차 계약을 종료하고 보증금을 회수하려는 시도를 할 수도 있습니다. 이 경우 집주인과의 협상이 필요할 수 있습니다.
배당 요구: 경매가 진행될 경우 법원에 배당 요구를 해야 합니다. 확정일자와 전입신고를 기준으로 배당금을 받기 위한 절차를 확인하고, 누락되지 않도록 주의해야 합니다.
법적 자문: 상황이 복잡할 경우, 경매 전문가나 변호사와 상담하여 구체적인 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다.
주택도시보증공사(주택보증공사): 일부 상황에서는 주택도시보증공사에서 임차보증금을 보호해주는 보증 상품이 있으니, 이를 통해 보증금을 회수할 수 있는지도 검토해 볼 수 있습니다.
임차인으로서 경매 절차가 진행 중인 상황에서는 최대한 정보를 확인하고, 법적 권리를 보호하기 위한 준비를 철저히 해야 합니다.