아파트를 전세를 놓고 있다가 임차인인이 계약갱신 의사를 밝힌 경우 전세를 월세로 변경했을 경우 월세는 임대인이 정할 수 있는 건가요?

Question

아파트를 전세를 놓고 있다가 임차인인이 계약갱신 의사를 밝힌 경우 전세를 월세로 변경하고 그 임차인이 월세 전환을 동의했을 경우 월세는 임대인이 정할 수 있는 건가요?(전세 이자 보다 높게)

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.전세금에 따라 다르겠지만 전세를 월세로 전환 비율이 정해져 있습니다. 현재 대략 5.2%내외이며 규정되어 있습니다.물론 새로운 세입자를 구한다면 말은 다르겠지만 기존 세입자를 통해 계약을 갱신 한다면 전환비율 금액에 최대 5% 인상을 넘을 수 없습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 월세의 측정은 임대인 자유의사에 따라 결정하면 되지만, 재계약의 경우라면 그렇지 않습니다. 우선 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 해당보증금의 5%인상만 가능하므로 인상된 5% 보증금을 기준으로 월세전환되는 보증금 차이만큼을 전환률에 따른 월차임으로 전환하기때문에 산출된 월세범위 내에서 협의하여야 합니다.

최동균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.전세에서 월세로 전환할 시에는 전월세전환율(월차임 전환 시 산정률)에 따라 정하게 됩니다.현행 전월세전환율은 5.5%입니다.관련 법조항주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2.한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)①법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.②법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다.1번이 10%고, 2번이 연 2%인데 현재 기준금리가 3.5%이니 현재 전월세전환율이 5.5%가 되는 것입니다.해당 전월세전환율을 참고하셔서 전세 -> 월세 전환 시 부담해야할 차임을 계산할 수 있습니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주임법 규정을 살펴보면임차인 동의시 전세를 월세로 변경가능하나 계약갱신청구시 5%를 초과하지 않는 범위로 인상이 가능하고,보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다고 되어 있습니다1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 여기에서 대통령령으로 정하는 비율은 ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트 입니다오늘 현재 한국은행 기준 금리는 3.5%로 2%를 더하면 환산율은 5.5%이므로 1항의 1할보다 낮은 비율인  2항을 적용하여야 할 것입니다보증금 1천만원당 45,833원의 월세가 되겠습니다정리하면 보증금을 5%범위 내에서 인상후, 보증금 1천만원 단위로 감액하여 전환시 월차임 45,833원을 적용하면 규정에 어긋나지 않습니다

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환시에 또는 환산 시에 적용되는 비율로서 비율에 따라서 전세에서 월세로 전환 시에 월세액이 낮아질 수도 있고, 높아질 수도 있습니다.전세에서 월세로 전환 시에 법정 전월세 전환율로 산출되는 비율을 초과할 수 없다.(주택임대차 보호법 제7조의 2)에 규정되어 있습니다.현재 법정 전환율 5.25%로 전세에서 월세로 전환할 때 법정 전환율 5.25%를 초과할 수 없습니다. 단, 기준금리 변동시 전환율이 상이할 수 있습니다.전월세 전환 시 기존 임대료에서 임대료를 5%이내로 인상하여 전환 또는 5%인상없이 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 수 있습니다. 네이버에 렌트홈 임대료계산기를 검색해서 계산을 보다 쉽게 할 수 있습니다.

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.5% 상한율때문에 혹시 질문하신걸까요?환산보증금으로 계산해서 5% 상한 지켜야 합니다. 환상보증금 = 보증금 + 월세 x 100배 이게 before / after 1.05배 초과하면 안됩니다.만일 초과하고 싶다면 새로인 재계약하시면 됩니다.다만 재계약하면 임차인이 한번 더 갱신청구권을 사용할순 있습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.먼저 월세로 바꾸는 부분에 대해서 임차인이 동의를 해야하고 동의를 한다면 정해진 전월세전환율에 따라 변경 가능합니다.렌트홈 사이트에서 임대료 계산기를 이용해보시면 계산 가능합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

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아파트를 전세를 놓고 있다가 임차인인이 계약갱신 의사를 밝힌 경우 전세를 월세로 변경했을 경우 월세는 임대인이 정할 수 있는 건가요?