경제
분양을 받을 때 정계약도 체결하기 전에 정계약금을 먼저 받는 것이 위법이 아닌가요?
정계약 체결전에 대행사가 정계약금을 미리 받았어요.
그걸 뒤늦게 알았네요.
대행사가 처음부터 설명없이 분양가 10%를
넣어야한대서 넣은거예요.
지금 정계약은 안한다고 한 상태입니다.
그런데 대행사에서 환불을 거부하고 있어요.
이럴 때 정계약 체결 전에 미리 정계약금을 받은 것은 문제가 안되나요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
정계약 전 금전 수령은 예약금 성격이라고 주장할 수도 있지만, 예약금·정계약금의 성격과 반환 조건을 명확히 안내하지 않은 경우 환불를 요구 할수 있습니다
지금 단계에서 서면으로 요청 후 소비자원에 문의를 해보시는것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확한 법적판단에는 차이가 있을수 있겠으나, 일반적으로 계약금계약의 성립은 계약금의 지급을 필수로 하지, 계약서작성을 필수로 하지는 않습니다. 즉 두당사자가 의사합치가 이루어지고 계약금을 지급하였다면 정상적인 계약금계약이 성립되었다고 볼수 있기에 질문에서 의사합치가 이루어지고, 정당계약서를 체결하지 않은 상태에서 지급한 계약금자체가 문제가 있다고 보기는 어려워 보입니다 .
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
정계약 전 계약금 수령은 위법 가능성이 큽니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제 8조 및 시행령 11조에 따르면 분양대금 중 계약금은 '계약 체결 시" 에만 받을 수 있습니다. 정식 계약서 작성 전에 미리 돈부터 받는 것은 명백한 절차 위반이며 이를 어길 시 분양사업자는과태료나 벌금등의 처벌을 받을 수 있습니다. 또한 대행사가 가계약인지 정계약금인지 명확히 설명하지 않고 무조건 10%를 넣어야 한다고 유도했다면 이는 중요 사항에 대한 고지 의무 위반에 해당합니다. 정식 계약서에 도장을 찍기 전이라면 입금한 돈은 법적으로 청약 증거금이나 예약금 성격이 강하여 본계약이 성립되지 않았다면 원칙적으로 전액 반환하는 것이 판례의 입장입니다.
환불 거부 시 먼저 건분법 위반 및 계약 미성립에 따른 원상회복을 요구하는 내용 증명을 보내시고 해당 분양 사업장이 위치한 시군구청의 건축과나 주택과에 신고하세요. 행정 지도가 들어가면 대행사는 매우 난처해 집니다. 마지막으로 1372 소비자상담센터를 통해 피해 구제를 신청하세요.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
정계약금이 아니라 가계약금이라 생각하시면 되겠습니다.
가계약은 정식 계약 전에 임시로 체결하는 예비적 계약으로 매물 선점을 위해 보통 계약금의 10%를 주고 받는 것을 말합니다.
따라서 위 사항은 위법이 아니라고 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
정계약 체결 전 10% 계약금을 먼저 수령했다면 설명 의무 위반 및 계약 성립 여부 다툼 여지가 있습니다. 정식 계약이 성립되지 않았다면 원칙적으로 환불 대상이 될 수 있습니다. 반환 거부 시 내용증명 발송 후 법적 대응 검토가 필요합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
정계약 전 돈을 미리 받는 것은 법적으로 문제가 될 가능성이 매우 높으며 정식 계약서 작성 전 신탁계좌가 아닌 대행사 계좌로 직접 돈을 받았다면 건축물분양법 위반입니다. 동,호수 지정이나 구체적 합의 없이 입금한 돈은 계약금이 아닌 예치금 성격입니다. 계약이 성립되지 않았으므로 대행사는 부당이득으로서 전액 봔한해야 합니다. 지금 신고하겠다는 의사를 명확히 하시고 지자체 구청 건축과에 민원을 넣는 것이 가장 빠릅니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 환불을 ‘받을 수 있는’ 경우 (유리한 상황)
- 위약금 약정이 없는 경우 (가장 중요한 부분)
- 대법원 판례: 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결
- 요지: 단순히 동·호수를 정하고 돈을 입금했더라도 “이 돈은 취소해도 돌려주지 않는다”는 구체적인 약속(위약금 약정)이 없다면, 대행사가 돈을 가질 권리가 없습니다. 즉, 계약이 성립하지 않았다면 원칙적으로 돌려받을 수 있습니다.
- 중요한 사항에 대한 합의가 없는 경우
- 대법원 판례: 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결
- 설명: 동·호수, 총 분양가·중도금 납부 방법·입주일 등 핵심 계약 내용에 대한 협의가 없다면 계약 자체가 성립하지 않은 것이므로, 받은 돈을 돌려줘야 합니다.
- 기망이나 강요로 인한 입금
- 예를 들어, 대행사가 “일단 입금하면 언제든 100% 환불된다”고 허위로 안내했거나, 충분한 설명 없이 “무조건 10%를 먼저 넣어야 한다”는 식으로 요구해 돈을 받았다면, 이후 계약을 취소할 수 있습니다.
2. 환불을 ‘못 받는’ 경우 (불리한 상황)
동·호수 지정과 입금이 있었다고 해도 아래 조건을 충족하는 경우에는, 법원도 사실상 정식 계약에 준하는 행위로 판단해 환불이 어렵다고 볼 수 있습니다.
- 위약금(해약금)에 대한 합의가 확인되는 경우
- 입금 전후로 대행사가 “동·호수 지정 후에는 가계약금이 환불되지 않는다”는 문자, 카톡 또는 확약서를 보냈고, 본인이 여기에 동의했다면, 이 돈은 해약금 성격이 되어 단순 변심으로는 돌려받기 힘듭니다.
- 계약 내용이 구체적으로 확정된 경우
- 예를 들어 동·호수와 함께 분양가·잔금 납부일 등 세부 조건이 명시된 ‘가계약서’를 작성했거나, 중요한 조항을 구체적으로 합의했다면 형식만 정식 계약이 아니었을 뿐, 실질적으로 계약이 이뤄진 것으로 봅니다. (민법 제565조)
- 이미 중도금까지 일부 입금한 경우
- 계약금을 넘어 중도금 일부까지 입금이 됐다면, 단순히 가계약 단계가 아니라 계약 이행 단계로 넘어간 것으로 봐 환불이 더 어려워집니다.
3. 대응을 위한 법령과 행동 지침
가. 관련 법령
- 민법 제741조: 정당한 이유 없이 다른 사람 재산으로 이익을 얻었을 때에는 반환 의무가 있습니다.
- 건축물분양법 제5조: 사전 분양 및 예약금 수령을 신고 없이 진행하는 것은 불법 소지가 있습니다.
나. 실질적인 행동 지침
- “위약금 약정이 없었다”는 점을 분명히 하세요. 대행사에 “동·호수 지정과는 별개로, 가계약금을 포기한다는 합의를 한 적이 없으니, 대법원 판례(2022다247187)에 따라 즉시 반환하라”고 요구하세요.
- 필요하다면 관할 구청 주택과에 ‘사전 분양 및 부당이득 반환 거부’로 민원을 넣겠다고 말하며 압박하시는 것도 효과적입니다.