안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
먼저, 2회 월세 연체시 계약을 해지할 수 있다는 내용은 주택임대차보호법 제4조에 따른 규정입니다. 이는 임대인이 임차인의 월세 연체로 인해 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것이므로 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 그러나 실제로 세입자가 월세를 계속 연체하고 퇴거를 거부하는 경우에는 임대인은 명도소송을 통해 법적으로 점유권을 되찾아야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 많이 소요되는 불편함이 있습니다. 따라서 임대인은 세입자의 월세 연체를 방지하거나 최소화하기 위해 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
특약사항에 연체시 법정 연체수수료를 내야한다는 사항을 추가하는 것은 좋은 방법입니다. 이는 월세 채권에 대한 지연 손해배상금으로, 계약서에 특약으로 연체이자율을 정해도 되고, 정하지 않았다면 법정이율인 민사 연 5%, 상사 연 6%를 적용할 수 있습니다. 이렇게 하면 세입자는 월세를 연체할 경우 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 월세 납부를 우선적으로 할 가능성이 높아집니다.
보증금을 월세의 1년~2년 치 정도로 받는 것도 좋은 방법입니다. 이는 월세 연체가 발생하더라도 보증금에서 상계할 수 있으며, 퇴거를 유도할 때 수월합니다.
월세가 지급일 기준 미납되었을 때, 세입자에게 연체되었음을 꼭 통보하고, 2기 이상의 차임 연체시 계약해지 내용증명서를 보내는 것도 중요합니다. 내용증명서는 임차인에게 도달하면 효력이 발생하며, 추후 소송을 진행할 때 증거로 사용될 수 있습니다. 또한 세입자에게 심리적 압박감을 주어 잘 한다면 다른 조치 없이도 퇴거할 수 있습니다.
