부부공동으로 아파트를 구입하게 된다면 배우자 한사람으로 명의를 하는것보다 어떤 혜택이 있나요?
아파트를 신규로 분양받아서 소유권이전을 할때, 부부중 한사람 명의로 소유권을 등기하거나
부부공동으로 소유권 등기를 할 경우 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택을 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.
종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며, 공동명의인 경우 18억원(9억원 x 2명) 이상일 때 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과, 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다. 양도소득세는 초과누진세율로 적용되므로 소득금액이 분산되는 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 거래가 없는 경우 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우). 상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다. 3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
아파트를 신규로 분양받아서 소유권이전을 할때, 부부중 한사람 명의로 소유권을 등기하거나
부부공동으로 소유권 등기를 할 경우 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
===> 종합소득세 부과, 상속을 받는 경우 다소 유리한 측면이 있지만 기타적으로 큰 세무상 이익이 없다고 할 수 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
취득세
매매에 의한 취득일 경우 취득가액이 단독 명 의와 공동명의가 같기 때문에 특별한 절세효과 는 없습니다.
상속에 의한 취득 또한 부부 중 한 명에게만 발 생하기 때문에 절세와는 관계가 없습니다.
단독명의의 주택을 세금 절감의 목적으로 부부 공동명의로 변경하려고 하면 오히려 증여세가 발행하므로 이점은 오히려 단점입니다. 단, 부 부간 12억 원 이하 주택이라면 증여액이 6억 원 이하기 되기 때문에 증여세 면제가 됩니다.
신고는 증여 시점부터 3개월 내 하여야만 합니 다.
전체적으로 12억 이상 고가주택이 아니라면 취득세 측면에서는 절세효과엔 큰 의미는 없습 니다.
보유세
보유 중에는 재산세와 종합부동산세가 있는 데, 재산세는 매년 고시되는 공시가격에 의한 세금 부과이기 때문에 부부공동명의와는 관련 이 없습니다.
절세 차원에서 제일 효과가 큰 세금은 일명 부 자세 또는 부유세라고 하는 종합부동산세 절감 입니다.
종부세는 세대 합산이 아닌 인별 합산이기 때 문에 부부 각각이 공제금액을 적용받아 세 부 담이 현격히 줄어듭니다.
공시지가 9억 원 이상일 경우 부과되기 때문 에 최대 18억 원까지 면제됩니다.
소득세
또한 부동산 관련 세금은 아니지만 주택을 임 대하여 임대소득이 발생할 경우 각각의 소득으 로 나누어 신고하면 종소세의 부담에서 벗어 날 수 있습니다.
(임대소득 2천만원 이하일 경우 소득세 종합과 세와 분리과세 중 선택할 수 있으니, 최대 4천 만원 까지는 50%씩 나누어 신고하면 분리과 세로 납부 가능함)
양도세
주택을 처분할 때 발생하는 양도소득세도 인별로 산정하고 누진세율이 적용되기 때문에 부부공동명의로 각각 과세표준을 낮출 수 있고 그에 따라 세율도 낮게 적용받기 때문에 절세효과가 큽니다. 또한 인적공제금액 250만 원을 부부가 각각 공제받을 수 있다는 점도 빼놓을 수 없는 절세 효과입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 공동명의의 장점은 절세효과입니다. 이러한 절세효과는 특정부동산에 대해서 그 효과가 커지는데, 대표적으로 고가주택의 경우 종부세 과세대상에서 제외가 될수 있습니다. 다만 1주택자이고 주택가격이 12억이하의 경우에는 단독명의라도 종부세 과세대상이 되지 않기에 공동명의의 효과가 크지 않을수 있습니다 ,또한 양도소득세에 있어서도 양도차익이 있는 경우 두 명의자로 나누어지 때문에 과세구간에 따른 세율이 낮아지는 장점과 기본공제가 각 명의자별 가능하다는 장점이 있지만 1주택자라면 어차피 단독명의라도 양도비과세에 해당될 경우 위와 같은 장점은 사실상 없다고 볼수 있습니다. 즉 고가주택이거나 다주택자가 아닌 경우에는 특별히 공동명의 장점이 단독명의와 비교하여 크지 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부부 공동명의 큰 장점이라면 종합부동산세를 줄일 수 있습니다. 종합부동산세는 주택 공시 가격이 일정금액 이상일 때 적용되는데 단독명의일 경우 6억원까지 세금 부과 대상에서 제외됩니다.
공동명의 시 부부가 각각 6억 원씩 면제를 받을 수 있어서 최대 12억 원까지 면제를 받을 수가 있습니다. 그 만큼 세금을 줄일 수 있습니다.
양도 소득세 절세효과도 있습니다.
예를 들어 1억의 차익을 보았다면 단독일 경우 1억에 대한 양도소득세를 내야 하지만 공동명의일 경우 둘로 나누어 5천 만원씩에 대한 양도소득세를 내기 때문에 훨씬 세금을 줄일 수 있습니다.
5년 이상 보유하고 매매 시 기본공제를 양쪽 모두 받고 세금을 낼 수 있어서 이익입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일단, 일방이 부동산을 활용하여 대출을 받거나 이를 활용하는 것을 막을 수 있습니다. 대출을 받기 위해서는 공동명의자 모두의 동의가 필요하기 때문에 이를 사전에 차단하는 방법입니다.
또한, 부동산 가격이 크면 클수록 소득세가 많이 나오게 되는데 공동명의로 하게 되면 과세표준금액을 줄일 수 있습니다.