경제
안녕하세요. 전세 근저당 관련 문의드려요.
집안 어른께서 잠시 재개발로 이주할 집을 찾고 계십니다. 맘에 드는 매물이 있으시다는데 근저당이 2억 5천정도 잡혀있네요. 매매 시세는 9억정도입니다. 부동산 말로는 매매 시세보다 낮아서 괜찮다고 하던데 그래도 확인할 점이 많아 보여서요. 전세 보증금은 7천만원에 나와 있는 상태입니다. 그렇다면 어떤 점을 주로 확인해야 할까요. 전세보증보험이나 근저당 말소 조건을 달아야 할지 전문가님들 해야 하는걸 좀 많이 알려주시면 감사하겠습니다
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매매가 9억원 대비 부채 총액이 약35% 수준으로 매우 낮으며 통상 70~80%까지 안전권으로 보기에 수치상으로는 상당히 안전한 매물입니다. 또한 보증금이 7000만원이라면 지역에 따라서최우선변제 대상일 가능성이 크니 이 경우 근저당보다 먼저 보호받으므로 해당 지역의 보증금 범위를 확인해 보세요. 9억 시세에 2.5억 근저당 말소는 임대인이 거부할 가능성이 크니 대신에 잔금 지급일 익일까지 추가 근저당 및 제한물권을 설정하지 않는다는 특약으로 순위를 고정하는 것이 현실적인 실무 방법입니다.
채택된 답변1. 선순위 근저당이 있는 경우에도 보증금 보호에 문제가 없다면 얼마든지 입주 가능합니다. 그러나 전세인 경우 가급적 선순위 근저당을 말소하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 선순위 임차권 지위확보를 위해서 근저당 말소조건부로써 계약을 진행하나, 질문처럼 보증금이 7000만원이라면 선순위 근저당 말소조건부가 아닌 후순위 임차권으로써 세입자를 구하는것으로 이해가 됩니다. 즉, 현재 질문자님이 선순위 근저당 말소를 요구해도 상대방이 이를 거부하고 계약진행을 하지 않을것으로 보입니다. 후순위 임차권으로 입주를 하더라도 시세가 9억이고 근저당과 전세보증금을 합친 금액이 3.2억정도이기에 실제 보증금 반환에는 크게 문제가 없을것으로 보이나 후순위 임차권의 경우 그 자체로 권리상 리스크를 어느정도 안고 있는 것이기에 최종판단은 질문자님이 하셔야 할것으로 보입니다 .
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금과 근저당 합계가 시세를 넘는 지 확인해야 합니다. 말소 조건 특약은 필수입니다. 전세보증보험 가능 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 단순히 시세 대비 낮다는 말만 믿으면 위험합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
등기부상 정상적이고 현실거래 시세가 9억인데 근저당과 전세금을 포함하면 3억2천(근저당 2억5천+전세보증금 7천만원)이기 때문에 정상적으로 안심이되지먼 얼마의 보증금으로 계약할 것인지 금액이 제시하지 않아 전세보증보험 가입을 권장 할지? 전세권 설정를 권면해야 할 것인가에 대해 명확한 해답을 찾기 난감합니다
일반적으로 서울지역의 경우 매매시세가의 60ㅡ70%수준의 담보물의 경우는 크게 걱정하지 않으셔도 가능하리라 생각합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 의아해한 부분이 시세가 9억짜리 집에 7천에 들어갈수 있다는게 신기합니다.
건물이 다가구주택인가요?
워낙에 보증금이 작아서 크게 걱정하지 않아도 되지만
저같으면 9억짜리 집에 7천전세는 안받을거 같아서요
정보가 너무 없어서 뭐라고 답변해야할지 모르겠네요
다가구라 칩시다
진짜 시세는 알아보셨어요?
그것부터 하세요
그리고 다가구라 치고 선순위 임차인 현황을 확인하세요
그리고 국세,지방세 완납증명서 확인하시고요
이정도만해도 안전해요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
집안 어른께서 이주하실 집을 구하시는 상황이라 걱정이 많으시겠습니다.
정리해드리자면, 매매가 9억 대비 근저당 2억 5천 수준은 단순 수치상으로는 안전해 보일 수 있으나, 전세가 7천만 원을 더한 총 부채(3억 2천)가 실제 경락가보다 낮은지 확인하는 것이 핵심입니다.
질문하신 내용에 대해 전문가로서 꼭 확인해야 할 점들을 정리해드리겠습니다.
1. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
보증금이 7천만 원이라면 비교적 소액이지만, 어른들의 소중한 자산이기에 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 보증보험 가입이 가능한지 먼저 확인하세요.
체크포인트: (근저당권 설정액 + 전세보증금)의 합계가 주택 가격의 일정 비율(보통 90%) 이내여야 합니다. 9억 시세라면 충분히 가능하겠지만, 빌라나 단독주택의 경우 '시세'를 보수적으로 잡으므로 중개사를 통해 미리 심사를 넣어보시는 것이 좋습니다.
2. 근저당 '말소' 대신 '감액' 조건 활용
근저당 2억 5천을 전부 말소하기에는 집주인 입장에서 부담스러울 수 있습니다. 이럴 때는 잔금 일부로 대출의 일부를 갚고 근저당권을 감액 등기하는 조건을 걸 수도 있습니다.
하지만 지금처럼 보증금이 7천만 원으로 소액인 경우에는 굳이 말소 조건을 달기보다, 최우선변제금 보호 범위를 확인하는 것이 더 현실적입니다.
3. 소액임차인 최우선변제금 확인
어른께서 입주하실 지역의 최우선변제금을 확인하십시오. (예: 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하 중 5,500만 원까지 최우선 보호)
보증금이 7천만 원이라면 만약의 사태에도 일정 금액은 선순위 근저당보다 먼저 돌려받을 수 있는지 법무사나 중개사에게 해당 구역의 기준일을 물어보세요.
4. 계약서에 꼭 넣어야 할 특약
조심스럽게 조언드리자면, 말로만 "안전하다"는 중개사의 말 대신 계약서에 아래 내용을 명시하십시오.
"임대인은 잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부상 권리관계를 유지하며, 추가적인 근저당 설정이나 담보 제공을 하지 않는다."
"집주인의 국세/지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납 확인서 제출에 협조한다." (세금 체납은 근저당보다 우선할 수 있어 매우 중요합니다.)
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
잔금을 치르는 날 반드시 전입신고와 확정일자를 즉시 받으시도록 챙겨드리는 것이 무엇보다 중요합니다.
어른께서 편안하게 이주하실 수 있도록 다른 등기부상의 가압류나 가처분 내역이 없는지도 마지막까지 꼭 살펴보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매매 시세: 약 9억
근저당: 2억 5천
전세보증금: 7천
최악의 경우 경매로 넘어가도
근저당(2.5억) + 전세(0.7억) = 3.2억
시세 9억 대비 여유가 커서
금액 구조만 보면 전세금 떼일 가능성은 낮은 편입니다
부동산이 시세보다 낮아서 괜찮다는 말은
이 계산을 근거로 한 말이라 완전히 틀린 말은 아닙니다
전세보증보험에 가입이 된다면 가입을 하시는게 좋고 전입신고,확정일자는 꼭 갖추시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 있더라도 매매가보다 현저하게 낮게 형성되어 있다면 안전한 매물이라고 말씀드리고 싶습니다.
하지만 부동산 가격은 변동이 있기 때문에 무조건 안전한 매물이라고 단정하긴 어렵습니다.
임대인이 보증금을 지급 못하더라도 경매를 통해 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 금액은 되어 보입니다.
하지만 임차인 입장에서는 경매 자체가 진행되고 배당요구 하는 것이 번거로울 수 있습니다.
따라서 중개사의 말을 믿지 마시고 본인이 위와 같은 경매가 진행 되더라도 괜찮다고 생각하시면 임차하시면 되고 임대인에게 보증금을 조금 더 네고 할 수 있는 근거가 되니 이 부분을 어필하여 보증금을 감액해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 부채비율(LTV) 체크
먼저, 집값 대비 부채가 어느 정도인지 계산해야 합니다.
- 전체 부채: 근저당 2억 5천 + 전세보증금 7천 = 3억 2천만 원
- 부채비율: (3.2억 ÷ 9억) × 100 = 약 35.5%
보통 부채비율이 70~80% 이하라면 비교적 안전한 편으로 보는데, 이 집은 약 36%로 상당히 우량한 매물에 속합니다.
2. 필수 확인사항 및 체크리스트
숫자만 믿을 수 없으니, 법적으로 안전장치를 꼭 마련해야 합니다.
- 등기부등본 실시간 확인: 계약일, 잔금일, 전입신고 다음 날까지 총 3번은 등기부등본을 조회해, 혹시 모를 추가 대출이나 압류가 설정되지 않았는지 확인하세요.
- 전입신고와 확정일자 받기: 이사 당일 가장 먼저 하세요. 그래야 집에 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨, 혹시 집이 경매로 넘어가도 근저당 다음 순서로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
- 전세보증보험 문의: 보증금이 7천만 원으로 비교적 적더라도, 혹시 걱정된다면 HUG 같은 전세보증보험 가입이 가능한지 미리 확인해 두세요. 근저당이 있어도 조건만 맞으면 보험 가입이 가능합니다.
3. 계약서에 넣으면 좋은 특약
안전한 임대를 위해 아래와 같은 특약 문구를 계약서에 추가하는 것이 좋습니다.
- 근저당 증액 금지: "임대인은 잔금일 전까지 등기부등본상의 근저당금액을 올리지 않으며, 위반 시 계약을 무효로 하고 배액 배상한다."
- 추가 권리 설정 금지: "임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 집에 새로운 저당권, 압류 등 권리를 추가하지 않는다." (전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문입니다.)
4. 요약
질문하신 집은 시세에 비해 부채가 적어서, 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다만, 어르신이 거주하시는 만큼 전입신고와 확정일자를 꼭 챙기시고, 위에 안내드린 권리 관련 특약도 빠짐없이 계약서에 명시하셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
시세 9억 대비 총 부채가 35% 수준으로 매우 낮아 경매 시에도 보증금을 돌려받을 가능성이 아주 높습니다. 보증금이 7천만원이면 소액임차인에 해당할 가능성도 크니 그 지역 기준을 알아보시고 이사 당일 전입신고와 확정일자만 마치면 대출보다 먼저 보증금을 보호받을 수 있습니다. 또한 특약에 근저당 말소가 어렵다면 잔금일까지 추가 대출을 받지 않으며 현재의 권리 관계를 유지한다는 조항을 반드시 넣으세요. 중요한점은 대출보다 우선하는 세금 압류가 있을지도 모르니 국세, 지방세 완납 증명서도 꼭 요구하셔야 안전합니다.