재개발 앞둔 빌라 월세 계약해도 괜찮을까요?
재개발 예정 구역 내 빌라에 월세로 들어가려고 하는데... 계약해도 괜찮을지 너무 걱정됩니다... 재개발 진행 상황에 따라 계약 기간 중에 갑자기 이사를 해야 할 수도 있다는 이야기를 들어서요... 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지도 불안하고... 혹시 이사비용 지원이나 다른 보상 같은 걸 받을 수 있는지도 궁금합니다... 재개발 때문에 월세 계약 시 주의해야 할 점이 있다면 꼭 알려주세요ㅠㅠ 경험 있으신 분들의 조언을 구합니다... 도와주세요...
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 재개발의 경우 주민들 동의율이 좋고 사업진행이 빠를 경우 관리처분인가 이후 이주와철거를 하고 본격적인 공사가 진행이 됩니다. 현재 어떤 단계 인지는 모르겠으나 공인중개사에게 물어보시고 특히 특약사항에 잘 보셔야 합니다. 재개발의 경우 세입자도 이주비가 나오는 것을 알고 있으니 그 부분 특약사항에 문의를 해보시고 사업진행에 방해 되지 않게 이주시 집을 비워주는 특약은 들어 갈 것으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
정비구역 지정만 된 초기 단계인지, 관리처분계획 인가 후 이주를 앞두고 있는 단계인지에 따라 다릅니다
이미 이주 통지서가 나간 상황이라면 계약 중간에 퇴거해야 할 수 있고, 입주 자체가 불가능할 수도 있습니다
관할 구청 홈페이지나 정비사업조합 사무실에 문의하면 현재 진행 상황을 확인할 수 있습니다
재개발로 인해 중도 해지 시 임차인은 보증금을 전액 반환받고, 임대인은 최소 1개월 전 통보해야 한다 등 이런 문구를 특약에 기재해도 됩니다
중도 해지 가능성, 보증금 반환 보장, 이사비용 협의 등을 문서로 남기는 것이 핵심입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
“도시 및 주거환경정비법”과 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 따라 세입자가 정비구역지정 공람공고일 당시에 해당 정비구역에서 3개월 이상 거주하고 있는 경우에는 관리처분인가 후 이주시점에 주거이전비로 가족수에 따라 가계지출비 4개월분을 지급하며, 해당구역 사업시행계획인가일 이전부터 정비구역에 거주한 세입자의 경우에는 주택연면적에 따라서 포장이사 수준의 이사비를 지원합니다.
하지만 이 기간이후에 입주를 한다면 어떤 보상도 받지 못할 수 있으므로 계약시에 "계약기간이내에 재개발로 인해 퇴거해야 하는 경우에는 이사비를 지원해준다"는 식의 특약을 넣으실 필요가 있을 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발이 확정되면 해당 지역은 결국 철거 및 재개발이 이루어지기 때문에 몇 년 살 수 없을 수도 있습니다.
상대적으로 저렴한 월세로 매력이 있지만 그 만큼 위험도 있습니다.
재개발이 확정되면 철거 일정이 정해지기 전에 이주 통보를 받을 수 있습니다. 이 부분을 신경써서 임차를 하시길 바랍니다.
장기적으로 거주할 계획이 있거나 안정적인 거주 환경을 원한다면 재개발 예정지에서 월세 계약은 피하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발이 예정된 구역의 빌라에 월세로 들어가는 것은 가능한 선택이지만, 계약 전에 반드시 조심해야 할 사항들이 있습니다. 이 부분을 제대로 확인하지 않으면 보증금 손실, 갑작스러운 퇴거, 보상 누락 같은 불이익을 당할 수 있습니다.
1. 재개발 구역 월세 계약, 가능한가요?
가능은 하지만 신중하게 해야 합니다. 재개발은 수년이 걸릴 수도 있고, 갑자기 철거가 시작될 수도 있기 때문에 불안정한 입주 조건일 수 있습니다. 특히 관리처분계획 인가 이후 단계라면 철거 일정이 본격화될 가능성이 크기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.
2. 가장 중요한 점: 재개발 '진행 단계' 확인
재개발은 다음과 같은 순서로 진행됩니다:
정비구역 지정
추진위원회 승인
조합 설립 인가
사업시행 인가
관리처분계획 인가 ← 이 시점부터 철거·이주 본격화
철거 및 착공
월세 계약 전에, 해당 지역이 몇 단계인지 꼭 확인해야 합니다.
‘조합 설립 이전’이라면 몇 년을 더 거주할 수 있지만, ‘관리처분 인가 이후’라면 1~2년 안에 이주 통보가 올 가능성이 큽니다. 구청 도시정비과에 전화하면 정확한 재개발 진행 단계 확인 가능합니다.3. 보증금은 안전한가요?
보증금 회수는 다음 2가지 조건을 충족해야 안전합니다:
등기부등본상 소유자와 계약
확정일자 + 주민등록 전입신고 완료
위 조건을 만족하면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생겨 경매·철거 시에도 일정 부분 보장받을 수 있습니다.
다만, 해당 빌라에 선순위 근저당이 있거나 압류가 있으면 위험하므로 등기부등본은 꼭 확인해야 합니다.4. 재개발로 인해 월세 계약 중 이사해야 하면 보상받을 수 있나요?
보상 대상이 되는 경우:이주 시점에 실제로 거주 중이고
전입신고 및 확정일자가 되어 있고
조합 측의 철거·이주 통보에 따라 퇴거하게 된 경우
이 경우 이사비, 주거이전비, 영업보상비(해당 시) 등 일부 보상이 가능
하지만 월세 세입자는 보상 우선순위가 낮고, 일정도 작음
전세 세입자보다 보상금도 적거나 없는 경우 많음→ 조합이나 시행사마다 보상 기준 다르므로 해당 구역 조합에 문의 필요
5. 월세 계약 시 반드시 확인할 점
등기부등본 확인
소유자 명의가 맞는지
근저당·압류 등 위험 요소 있는지
임대차 계약서에 ‘재개발 관련 조항’ 포함 여부
중도 퇴거 시 책임 조항이 임차인에게만 있지 않은지
철거로 인해 계약기간 중 퇴거 시 어떻게 보증금 정산하는지
전입신고 + 확정일자 필수
대항력 및 우선변제권 확보를 위해 필수 조치
관리처분 인가 여부
인가 이전이라면 그나마 안정적
인가 이후라면 이주 통보 가능성이 크므로 단기 계약만 고려
임대인의 태도 확인
이미 철거 날짜를 알고 있으면서 임대하는 경우도 있음 → 이런 경우 사기 가능성 있음
[결론]
재개발 예정 빌라에 월세로 들어가는 것은 가능하지만, 조건에 따라 위험도가 크고 보상도 기대하기 어렵습니다.
계약 전에는 반드시 다음을 확인하시기 바랍니다.재개발 단계 (특히 ‘관리처분계획 인가’ 여부)
등기부등본상 권리관계
전입신고 및 확정일자 등록 여부
계약서 내 퇴거 및 보증금 관련 특약 조항
가능하다면 이주 가능성이 높은 지역은 단기 거주만 고려하시고, 장기 계약은 피하는 것을 추천드립니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발이 시작되면 임차인은 다른 집으로 이사를가야할 수 있습니다. 시행사에서 이주비를 지원할 수도 있지만 그렇지 않는 경우도 있어 거주의 불안정성이 높아질 수 있습니다.
재개발 예정 구역 내 빌라에 월세로 들어가려고 하는데... 계약해도 괜찮을지 너무 걱정됩니다... 재개발 진행 상황에 따라 계약 기간 중에 갑자기 이사를 해야 할 수도 있다는 이야기를 들어서요... 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지도 불안하고... 혹시 이사비용 지원이나 다른 보상 같은 걸 받을 수 있는지도 궁금합니다... 재개발 때문에 월세 계약 시 주의해야 할 점이 있다면 꼭 알려주세요ㅠㅠ 경험 있으신 분들의 조언을 구합니다... 도와주세요...
===> 우선적으로 재개발 지역에 입주를 하기 전에 해당 조합에 전화를 하여 사업이 어느 정도 진행되었는지를 확인해야 합니다. 조만간 관리처분으로 인해새 이사를 해야 하는 경우에는 계약을 하지 않는 것이 적절하고, 최소한 2년 이상 소요되는 경우에 한하여 계약을 체결하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 예정 빌라의 경우는 입주전에 대략적인 이주시기등을 확인하고 계약을 진행하셔야 합니다. 보통 2년내 이주가능성이 있다면 부동산이나 임대인이 고지를 해주게 됩니다만 재개발 특성상 사업진행속도에 차이가 있는 만큼 본인이 어느정도 현 진행단계나 이주가능성등은 알아보시는게 필요합니다. 만약 재개발로 인해 계약중간이 이사를 하게 될 경우 일정요건에 해당되는 경우 재개발시 이주에 따른 보상도 임차인에게 나오기 떄문에 중도해지에 따른 손실이 어느정도는 감소하게 될수 있습니다.