융자 7억인 전세집을 계약하려고 하는데 안전할까요?
전세를 구하는데요
융자 7억이 있는 집인데, 전세금을 받으면 대출을 모두 상환하는 조건으로 계약하면
안전할까요?
** 현상태 : 전세가 8억, 집값 12억(융자 7억)
전세금 8억을 받아 융자 7억을 모두 상환말소하는 조건이라고 하네요
은행에 같이 가서 집주인/저/중개사 보는데서 융자를 다 말소하는 조건이라고 합니다.
안전할까요?
1) 근데 은행에 간다고 하는데, 혹시 그 은행 이외에 대출이 더 있을지 어떻게 확인하나요?
모두 말소신청을 하는건지 일부는 (몰래) 냅두는 건지 제가 전체를 조회할 수 있는 장치가 있을까요?
(누락되는 융자금이 있을까봐요..)
2) 집주인이 사업을 한다는데 (그래서 대출도 많았던 듯..)
집값 12억에 8억 전세가면, 좀 위험한가요? 집값이랑 전세금이 차이가 적은거 같아서요.
만약 집주인이 사업이 파산이라도 하면 저는 어떻게 되는건가요?
3) 그런데 등기부등본 떼봤는데, 9억 융자로 나오더라고요
부동산에 물어보니, 일부 원리금 상환을 해서 현재 7억이라는데 믿을 수 있는걸까요?
원금상환을 해도 등기부등본에는 초기금액으로 남아있나봐요?
도움 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임차인에 보증금으로 융자를 상환하여 1순위 권리를 취득한다면 걷으로 볼때는 안전해보이지만 계약종료후 퇴거시 임대인이 여력이 없어 새로운임차인을 구하지 못하면 보증금을 돌려받지 못하는경우가 많습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 부동산 등기부등본에 기재된 근저당외에 등기부상 설정되지 않은 채무에 대해서는 임차권에 영향을 주지 않습니다. 물론 압류등이 추가로 될 경우라면 순위에 문제가 될수 있지만 계약시 근저당 말소외 전입신고 익일까지 다른 물권설정 금지특약을 넣으시면 됩니다. 그리고 상환여부는 은행에 직접가시는 경우는 없고, 대부분 대출상환이체내역과 근저당 말소등기 접수증을 확인하시면 됩니다.
2. 전세가율이 대략 70%이내이기 때문에 위험하다고 판단하기는 어렵고, 집주인이 파산할지 안할지를 현재 알수도 없지만 설령 파산해도 설정된 선순위 임차권확보와 보증보험 가입을 하신 경우라면 조금은 안전할수 있습니다.
3. 근저당은 대출금액이 아닌 채권최고액을 설정하기 때문에 실제 대출잔액은 질문처럼 낮을수 있습니다. 그리고 어치파 상환후 근저당 말소접수증만 확인하시면 됩니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1) 근데 은행에 간다고 하는데, 혹시 그 은행 이외에 대출이 더 있을지 어떻게 확인하나요?
모두 말소신청을 하는건지 일부는 (몰래) 냅두는 건지 제가 전체를 조회할 수 있는 장치가 있을까요?
(누락되는 융자금이 있을까봐요..)
==> 등기상 내용을 가지고 판단해야 합니다. 기타 채권채무는 확인 불가입니다.
2) 집주인이 사업을 한다는데 (그래서 대출도 많았던 듯..)
집값 12억에 8억 전세가면, 좀 위험한가요? 집값이랑 전세금이 차이가 적은거 같아서요.
만약 집주인이 사업이 파산이라도 하면 저는 어떻게 되는건가요?
==> 선순위 권리가 말소되고 질문자님께서 전입신고 등을 하여 대항력이 유지되는 경우 법적으로 보호받을 수가 있습니다.
3) 그런데 등기부등본 떼봤는데, 9억 융자로 나오더라고요
부동산에 물어보니, 일부 원리금 상환을 해서 현재 7억이라는데 믿을 수 있는걸까요?
원금상환을 해도 등기부등본에는 초기금액으로 남아있나봐요?
==> 잔금일에 임대인과 함께 대출은행에 방문해서 잔금 정산 및 근저당 말소를 신청해야 합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
임대차계약서 특약에 근저당권설정액 말소 조건으로 임대차계약서 작성하고 잔금일에 확인 할 수 있습니다. 대출 설정 은행에 방문하여 전액 상환 영수증과 말소비용을 지불하면 영수증을 발행해 줍니다.
말소까지는 5일정도의 시간이 소요되고요.
차이는 있으나 전세금액은 매매가의 50% ~70% 정도 이고요.
실제 대출금액보다 등기부등본상 설정금액이 많은 것은 연체될 것을 대비해서 20%더 설정해서 채권최고금액으로 표기 합니다.
사업소득과 주택은 별도로 구분합니다.
ㅎ원금과 이자를 상환했어도 전액 상환하지 않으면 등기부등본상 금액은 변동이 없고 전액상환해도 말소등기 하지 않으면 등기에 표기되어 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서에 대출금 전세금받아서 모두상환조건으로 특약에 기재하시고 계약서 작성합니다
잔금날 은행에 가셔서 말소까지 하시면 됩니다
그리고 부동산에 15일이내에 말소등기된 등기부등본 발급받아달라고 부탁해놓으세요
원금상환했다해도 말소등기를 안하면 처음금액 그대로 남아 있습니다
다갚고 말소등기하면 깨끗해집니다
계약서에 기재를 했으면 계약서대로 이행을 해야 합니다
믿고 하시기 바랍니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 계약을 할 때는 여러 가지 요소를 고려해야 합니다. 집주인이 융자를 가지고 있는 경우, 그 융자가 전세금으로 상환되는 것은 일반적인 절차입니다. 그러나, 여기에는 몇 가지 주의해야 할 점들이 있습니다
1 다른 은행에서의 대출 확인: 대출 내역을 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 한 가지 방법은 '계좌정보통합관리서비스’를 이용하는 것입니다. 이 서비스를 통해 은행, 카드사, 저축은행, 서민금융기관, 할부금융사, 금융·운용리스사로부터 받은 대출거래사실에 대한 내용을 조회할 수 있습니다. 또한, 금융감독원 홈페이지 또는 금융소비자 정보포털에서도 대출 현황을 확인할 수 있습니다.
2 집주인의 사업 파산: 집주인이 파산하게 되면, 그 집은 대체로 강제경매절차로 소유자가 바뀌게 됩니다. 이 경우 전세금 보장보험에 가입하면 집주인이 파산하더라도 전세보증금을 보험으로 보장받을 수 있습니다.
3 등기부등본의 융자 정보: 등기부등본에는 초기 대출 금액이 기록되어 있습니다. 원금 상환 후에도 초기 대출 금액이 그대로 남아있을 수 있습니다. 따라서, 부동산 중개인이 말한 것이 사실인지 확인하기 위해서는 집주인과 함께 은행에 가서 직접 대출 상환 및 말소등기를 확인하는 것이 가장 안전합니다.