안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
보증보험 이행청구 거절 사유
1.대항력 및 우선변제권 상실
이것 때문에 보증보험 이행 거절이 증가하고 있고 가장 기본적인 사항입니다. 쉽게 설명해서 보증금 보호를 받기 위해 임차인은 아래의 3가지를 해야 합니다.
①확정일자 ②점유(실제이사) ③전입신고
③전입신고에서 전입신고 하면 당일 바로 대 항력이 생기지 않고 다음날 0시에 대항력이 생 긴다는 것입니다.
만일 전입신고일에 임대인이 대출을 받은 경우에는 대출 받은 근저당은 당일부터 효력을 발생하는데 대항력은 전 입신고 다음날 0시부터 발생하여 전입신고를 해도 후순위 로 밀려 버리는 문제가 발생합니다.
2.계약변경내용을 보증기관에 알리지 않을 경우
임대인변경, 전세금의 증액, 전세금의 감소, 전세갱신, 묵 시적갱신, 전세연장, 경매발생, 공매발생 등 전세계약에 관한 변동사항이 생기면 일단 보증회사에 알려야 합니다.
이를 알리지 않아서 보증보험 청구를 했는데 이행 거절을 당하는 경우가 있습니다.
위의 항목을 구구절절 적어 놓았지만 변경사항이 생기거 나 다른 사항이 생기면 일단 보증회사로 연락해서 물어보고 하는것이 제일 안전합니다.
3.보증이행 거절 사유 - 집주인이 변경 되었는데 새 계약서 미작성 또는 매 매계약서에 전세승계 특약이 없는 경우
집주인이 변경되어 새로운 전세계약서를 작성할 경우 사전에 보증보험회사에 연락하여 작성방법에 대해서 문의 를 하여 계약서를 작성하여 작성후 계약서를 보증보험회 사에 제출하시기 바랍니다.
일반적으로 매매계약시 전세승계 특약 문구는 -매도인과 매수인은 현재의 임대차 계약 및 현임차인에 대 한 보증금을 승계하기로 한다.
-임차인의 보증금으로 잔금을 상계처리한다. -매도인은 본 매매계약(임대승계)로 인하여 기존 임차인 과의 임대차계약관계가 본 매매계약 잔금일에 종료됨을 확인한다.
집주인이 변경되었는데 새로운 전세계약서가 없거나 매매 계약서에 승계특약이 없는 경우 보증보험회사에서 보증이 행을 거절할 수 있습니다.
4. 임대인이 사망하는 경우
임대인의 사망은 누구의 책임이라기 보다는 그냥 골치가 아픈 경우 입니다.
임대인이 사망한다고 해서 보증보험 처리가 안되는 것은 아니지만 복잡해져서 신청을 하면 '거절'이 아니라 이행 '보류'가 됩니다.
일단 상속인을 찾아서 상속등기 하고 임대차 보증 반환채 무까지 받게 되면 아주 간단히 끝나 버립니다만 재산보다 부채가 많아 상속을 포기하면 협조도 안되고 고생문이 열리게 됩니다.
이럴 경우 소유권 이전 등기(대위상속등기)를 해야만 임차 권등기명령을 신청할수 있는데 그게 쉽지가 않습니다. 이에 정부에서 임대인의 소유권이전등기가 없어도 임차인 이 임대인의 상속인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 절차를 간소화 한 상태입니다.
