전세 보증 보험을 들더라도 보상을 못 받을 수 있다고 하던데 그 이유가 무엇인가요?
전세보증보험을 들어 놨다 하더라도,나중에 보상을 받지 못할 가능성도 있던데, tv에서도 많이 나오던데 그 원인이 무엇인가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
일반적인경우에 보증보험의 보상을 받지 못하는 경우는 극히 드뭅니다.
간혹 TV등에 소개되는 내용은 임차인이 전입신고를 안했거나 갱신 후 보험에 재가입을 안했거나 임대인이 사망하여 당장 못받고 상속자가 정해질때까지 밀리거나 하는 등이 특별한 이슈입니다.
대부분은 대항력 잘 갖추고 있고하면 문제없이 보상 받을 수 있습니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증보험 지급거절 사유에는 첫째로 대항력 및 우선변제권 상실입니다. 쉽게 전입신고, 확정일자 부여를 하지 않았거나, 임차권 등기전 전출등에 따라 대항력 상실된 경우를 말하며, 둘째는 보증효력 미발생입니다. 셋째는 사기 또는 허위의 전세계약등이 있습니다. 그리고 흔하지는 않지만 빌라왕 사건처럼 임대인이 사망하고 상속포기등으로 구상권 청구대상이 없는 경우도 지급거절될수 있습니다.
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안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
대항력과 우선변제권 상실, 허위전세계약, 질권설정 문제로 인한 보증효력이 발생하지 않은 사례이겠습니다.
그중에 가장 많은 사례는 점유지 이탈등으로 인한 대항력 상실이겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
보증보험 이행청구 거절 사유
1.대항력 및 우선변제권 상실
이것 때문에 보증보험 이행 거절이 증가하고 있고 가장 기본적인 사항입니다. 쉽게 설명해서 보증금 보호를 받기 위해 임차인은 아래의 3가지를 해야 합니다.
①확정일자 ②점유(실제이사) ③전입신고
③전입신고에서 전입신고 하면 당일 바로 대 항력이 생기지 않고 다음날 0시에 대항력이 생 긴다는 것입니다.
만일 전입신고일에 임대인이 대출을 받은 경우에는 대출 받은 근저당은 당일부터 효력을 발생하는데 대항력은 전 입신고 다음날 0시부터 발생하여 전입신고를 해도 후순위 로 밀려 버리는 문제가 발생합니다.
2.계약변경내용을 보증기관에 알리지 않을 경우
임대인변경, 전세금의 증액, 전세금의 감소, 전세갱신, 묵 시적갱신, 전세연장, 경매발생, 공매발생 등 전세계약에 관한 변동사항이 생기면 일단 보증회사에 알려야 합니다.
이를 알리지 않아서 보증보험 청구를 했는데 이행 거절을 당하는 경우가 있습니다.
위의 항목을 구구절절 적어 놓았지만 변경사항이 생기거 나 다른 사항이 생기면 일단 보증회사로 연락해서 물어보고 하는것이 제일 안전합니다.
3.보증이행 거절 사유 - 집주인이 변경 되었는데 새 계약서 미작성 또는 매 매계약서에 전세승계 특약이 없는 경우
집주인이 변경되어 새로운 전세계약서를 작성할 경우 사전에 보증보험회사에 연락하여 작성방법에 대해서 문의 를 하여 계약서를 작성하여 작성후 계약서를 보증보험회 사에 제출하시기 바랍니다.
일반적으로 매매계약시 전세승계 특약 문구는 -매도인과 매수인은 현재의 임대차 계약 및 현임차인에 대 한 보증금을 승계하기로 한다.
-임차인의 보증금으로 잔금을 상계처리한다. -매도인은 본 매매계약(임대승계)로 인하여 기존 임차인 과의 임대차계약관계가 본 매매계약 잔금일에 종료됨을 확인한다.
집주인이 변경되었는데 새로운 전세계약서가 없거나 매매 계약서에 승계특약이 없는 경우 보증보험회사에서 보증이 행을 거절할 수 있습니다.
4. 임대인이 사망하는 경우
임대인의 사망은 누구의 책임이라기 보다는 그냥 골치가 아픈 경우 입니다.
임대인이 사망한다고 해서 보증보험 처리가 안되는 것은 아니지만 복잡해져서 신청을 하면 '거절'이 아니라 이행 '보류'가 됩니다.
일단 상속인을 찾아서 상속등기 하고 임대차 보증 반환채 무까지 받게 되면 아주 간단히 끝나 버립니다만 재산보다 부채가 많아 상속을 포기하면 협조도 안되고 고생문이 열리게 됩니다.
이럴 경우 소유권 이전 등기(대위상속등기)를 해야만 임차 권등기명령을 신청할수 있는데 그게 쉽지가 않습니다. 이에 정부에서 임대인의 소유권이전등기가 없어도 임차인 이 임대인의 상속인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 절차를 간소화 한 상태입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
대부분의 경우가 대항력을 유지하지 않고 전입신고를 옴기는등의 문제로 보증보험 약관위반에 의해 지급이 않됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세보증보험을 들었다해도 100%전세보증보험이 안들어졌으면 나머지는 못받을수 있습니다
전세를 알아보실때는 꼭 100%전세보증보험이 가능한 집을 얻으시기 바랍니다
그래야 전세가 낮은지 높은지 가늠이 됩니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세보증보험에 가입을 한 경우에도 보험 지급이 거절되는 사유는 보험약관을 검토하여 보시기 바랍니다. 임차인들이 실수를 하는 경우 중 하나가 임대차계약기간 중에 임대인이 변경되면 계약서 수정 후 확정일자를 받고 보증보험 회사에 통지를 해야 하는데 그렇지 못하는 경우가 대부분입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증서 발급 시 보증조건과 다르거나 보증조건을 공사의 동의 없이 임의변경하여 공사에 손해가 발생하거나 증가된 채무는 보증제외 사항입니다.