전세금액을 올려서 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

Question

기존 전세금에서 보증금을 조금 올려서 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

다시 안받고 있으면 불이익응 받을수 있나요?

요즘은 전세 사기가 너무 많아서 꼭 받아야 되죠?

확정일자를 받으면 혹시낭 사고에 대해 법적 순위는 어떻게 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

아시다시피 부동산 가격의 하락으로 주택시세가 전세가를 밑도는 소위말하는 깡통전세가 우려됩니다.

임대차 계약을 갱신할 때에 보증금의 증액이 있으면 증액분만큼 보장을 받기위해서는 새로운 계약서를 작성하셔서 확정일자를 다시 받아야 합니다.

증액분에 대하여 확정일자를 받지 아니하여 만일의 사태 경매등이 발생하면 그부분만큼이 후순위가 되어 경락대금에서 배당을 받지 못하는 수가 생길 수있습니다.

확정일자 전에 아무 설정도 없으면 님이 1순위고, 기존 근저당이 있으면 2순위가 됩니다.

이상으로 답변이 되셨다면 좋아요와 추천 부탁드립니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

보증금을 증액하셨으면 확정일자는 다시 받으시는게 좋습니다.

그렇다고 기존에 받은게 리셋이 아니라 최초 받은 확정일자는 그때날짜로 인정되고 새로운 확정일자는 증액분에 대해서 적용됩니다.

경매시 우선변제의 순위는 이전 확정일자 - 그사이 다른 순위가 있으면 해당 순위(근저당이나 세입자등) - 증액분의 확정일자 순으로 적용됩니다.

확정일자 어려운거 아니니 꼭 받아두시기 바랍니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!

Answer 3

안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.

새로운 계약서에 확정일자를 받으면 이때부터 보증금에 대해 우선변제권이 생깁니다. 이것때문에 우선변제권 순위가 밀린다고 해석하는 경우가 많은데 기존계약서를 잘 보관하면 기존보증금은 기존계약서에 찍힌 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

그리고 증액분은 새로운 계약일부터 우선변제권을 주장할 수 있어 2개의 우선변제권이 생기게 됩니다.

가장 중요한건 새롭게 증액 계약을 할 때 등기부등본을 확인해서 후순위에 새로운 근저당이 생겼는지를 먼저 확인하는게 좋습니다.

아무것도 없다면 굳이 이 내용을 신경쓰지 않아도 되고, 만약 다른 후순위 권리가 있다면 굳이 증액을 하면서 계약을 하지 않는게 가장 좋은 방법입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재계약의 조건이 변경되어 계약을 진행할 경우 확정일자를 받으셔야 합니다.

기존 주택에 전입신고는 이미 최초계약 후 하셨기에 대항력은 소급하여 적용되니 상관없지만, 확정일자의 경우 우선변제할 금액이

변경되었기에 확정일자를 다시받아 보증금에 대한 권리를 유지하셔야합니다.

여기서 말하는 대항력 소급은 최초 전세계약 이후 전입신고된 뒤 등기된 근저당이나 기타 물권들보다 선순위를 유지할수 있는

권리라고 보시면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

네 추가로 인상된금액에 대해서 확정일자를 받아야 합니다.

이는 증액된 금액에대해 받는거기에 기존 금액은 처음받은 확정일자를 기준으로 선순위가결정됩니다.

증액에 대해 확정일자를 받는다고해서 기존 권리까지 후순위로 바뀌는건 아니기에 걱정 안 하셔도 됩니다^^

Answer 6

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

기존 계약서를 유지하면서 보증금의 일부만 인상했을 경우 이 같은 취지를 기재한 새 계약서에 기존 계약서를 별첨하여 유지하는 방법으로 할 경우 기존 보증금액에는 종전 확정일자가 유지되고, 이번 증액된 부분은 새계약서에 추가하여 확정일자를 받으면 증액금액도 포함되는 것입니다.

확정일자는 <확정일자>와 함께 <전입신고>와 <점유>의 세가지 조건을 모두 갖추고 있는 경우
만일의 경매시 확정일자를 받은 날의 금액에 대해 등기하지 않았지만 대항력을 갖춘 것으로 인정하여 채권 순위를 인정하는 제도입니다.

따라서 확정일자를 받는 것이 필요힙니다. 그렇다고 확정일자가 보증금을 보장하는 것은 아니며, 채권순위를 정하는 기준일이 되는 것 입니다.

이상 도움이 되셨기를 바랍니다