아파트 매매사기 유형에대한 고민문의
아파트 매매사기 유형이 워낙 다양해 걱정되어 문의드립니다.
현재
계약일은 주말,
잔금 및 등기일은 한달뒤 월요일로 진행할 예정인데,
이 일정 구조를 악용한 매매사기가 있다는 이야기를 접해 우려가 큽니다.
특히 이른바 **‘등기 시간차를 노린 사기’**로 불리는 유형들이 걱정됩니다.
대표적으로는
1. 잔금 당일 또는 직전에 근저당권을 설정하는 경우
– 잔금일 아침이나 등기 접수 직전에 근저당을 설정해 두고,
매수인이 이를 인지하지 못한 채 잔금을 지급하는 사례
2. 이중매매
– 동일한 부동산을 제2매수인에게도 매도하여
제2매수인이 소유권 이전등기를 먼저 완료하는 경우
이러한 사례들을 보면,
주말 계약 후 월요일 잔금·등기까지의 시간차 자체가 위험 요소가 되는 것은 아닌지 걱정됩니다.
실무적으로 보았을 때
• 이와 같은 일정이 일반적으로 위험한 구조인지
• 실제로 문제가 되는 경우는 어떤 상황인지
• 매수인이 현실적으로 취할 수 있는 예방 방법이나 안전장치가 있는지
전문적인 의견이나 경험을 공유해 주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1번 경우는 현실적으로 불가합니다. 매매에서 잔금일에 소유권이전등기를 바로 진횅하고, 기존 권리에 대한 말소조건부 계약을 진행하기에 질문과같은 일이 설령벌어지더라도 등기과정에서 즉각적인 확인이 가능하고 당연히 계약상 위반에 따라 민사적 손해배상 그리고 고의로써 이러한 행위를 하였다면 사기등의 형사처벌 대싱이 될수 있습니다. 실무상 위와 같은 경우는 본적도 들은적도 없습니다.
2. 이중매매의 경우는 실제 벌어질수 있는 문제로 볼수 있으며 간혹 벌어지는 경우가 있습니다, 보통 이중매매를 통한 제3매수인의 적극가담여부에 따라 계약무효등이 될수 있지만 그런게 아니라면 원칙적으로 소유권을 되돌리기는 쉽지 않으며, 현 매도인에 대한 민사적 손해배상등의 책임만을 물을수 있습니다.
그리고 계약서 작성은 말그대로 계약서 작성한 할뿐 1.2번같은 상황이 주말계약이라고 해서 위험하거나 한 것은 아닙니다. 위와같은 불법행위를 하는데 ,평일에 계약서를 작성했다고 위험을 피할수 있는 것이 아니기 떄문입니다 그리고 잔금시점이 평일이기에 즉각적인 등기이전을 진행하시는 만큼 크게 걱정하실 부분으로는 보이지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
걱정하시는 포인트가 실무에서 실제로 사고가 났던 지점들이라 질문 자체가 굉장히 정확합니다
다만 결론부터 말씀드리면, 질문하신 일정 구조가 그 자체로 위험한 구조는 아니고,
안전장치를 어떻게 두느냐에 따라 리스크가 거의 0에 가깝게 관리됩니다
문제가 되는 건 시간차 자체가 아니라,
그 시간차 동안 매도인의 행위를 통제할 장치가 없을 때입니다
문제가 되는 전형적인 조건은:
,계약서에 잔금일까지 추가 담보권 설정 금지 특약이 없음
,잔금 당일 최종 등기부등본 확인 없이 잔금 송금
,등기 신청을 매수인이 직접 통제하지 않음
이 세 가지가 겹치면 사고가 납니다
이중매매는 이론적으로는 가능하지만,
요즘 실무에서는 거의 관리 부실이 있을 때만 발생합니다
정상적인 중개 + 법무사 동시 진행이면 사실상 막힌 구조입니다
등기 시간차 사기는 구조 문제가 아니라 관리 문제이고,정상적인 계약서 특약 + 법무사 동시 등기면
실무에서는 거의 발생하지 않습니다
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
월요일 잔금은 금요일 오후~ 주말 사이에 매도인이 몰래 온라인 등기 신청을 해둘 경우 월요일 아침 등기부등본에는 아직 반영되지 않을 수 있어 위험합니다. 예방 대책으로 소액이라도 중도금을 보내면 매도인이 일방적으로 계약을 파기하거나 이중매매를 할 경우 형사처벌 대상이 되어 강력한 방어막이 됩니다. 또한 계약일로부터 등기 완료일까지 추가 권리 설정을 하지 않으며 위반 시 계약 무효 및 배액을 배상한다는 특약 문구를 반드시 넣으세요. 잔금 입금 직전 등기부등본뿐만 아니라 등기신청사건 처리현황을 조회해 현재 접수된 다른 사건이 없는지 확인하시고 매수인이 고용한 법무사를 통해 잔금 다잉ㄹ 즉시 등기소에 서류를 접수하시면 됩니다. 결론적으로 가장 안전한 방법은 잔금일을 평일 화~목 오전으로 당기거나 그것이 어렵다면 중도금 지급과 강력한 특약으로 매도인을 법적으로 묶어두면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
아파트 매매 사기에 대한 불안감은 충분히 이해됩니다. 특히 등기의 효력이 '접수 시점'부터 발생한다는 점과 대한민국 등기 제도의 공신력 문제를 악용하는 사례가 보도되면서 매수인들의 걱정이 커진 것이 사실입니다.
질문하신 '주말 계약 - 월요일 잔금' 구조와 관련하여 실무적인 리스크와 방어 전략을 정리해 드리겠습니다.
1. 일정 구조의 위험성 분석
결론부터 말씀드리면, '주말 계약 - 월요일 잔금' 자체가 특별히 더 위험한 구조는 아닙니다.
주말 계약: 주말에는 등기소 업무가 중단되므로 등기부등본상의 변동 사항이 발생하기 어렵습니다. 오히려 평일 낮에 계약하고 그날 오후에 집주인이 근저당을 설정하러 가는 것이 더 위험할 수 있습니다.
월요일 잔금: 월요일 아침 일찍 등기부등본을 열람하면 주말 사이에 발생한 변동 사항을 즉시 확인할 수 있습니다.
2. 실무적으로 진짜 문제가 되는 상황
가장 위험한 타이밍은 잔금 당일 오전입니다.
근저당 시간차: 집주인이 잔금일 아침 9시 정각에 은행에 가서 대출 신청을 하고, 매수인이 10시에 잔금을 치르는 경우입니다. 등기부에는 '신청 중'이라는 표시가 즉시 뜨지 않을 수 있어, 법무사가 접수하기 직전에 선순위 채권이 들어올 수 있습니다.
이중매매: 집주인이 이미 다른 사람과 계약하고 잔금일까지 받은 상태에서, 질문자님에게 또다시 잔금을 받는 경우입니다. 이 경우 먼저 등기를 접수하는 쪽이 소유권을 가져갑니다.
3. 매수인이 취할 수 있는 현실적인 안전장치
걱정하시는 리스크를 99% 차단할 수 있는 실무적인 예방책 4가지를 제안합니다.
① '가등기' 설정 (가장 강력한 방법)
계약 체결 후 잔금일까지 기간이 길거나 불안하다면 '소유권이전청구권 가등기'를 요구하십시오. 가등기가 걸리면 그 이후에 설정되는 근저당이나 이중매매는 모두 무효가 됩니다. 다만, 집주인의 동의가 필요하고 추가 비용이 듭니다.
② 계약서 특약 사항 명시
계약서에 반드시 아래 문구를 넣으십시오.
"매도인은 계약 체결일부터 소유권 이전등기 완료일까지 본건 부동산에 대하여 어떠한 권리 설정(근저당, 압류 등)도 하지 않으며, 이를 위반할 경우 계약 해제 사유가 됨은 물론 매수인의 손해 전액을 배상한다."
③ 잔금 당일 '실시간' 확인 및 직접 송금
등기 열람 시점: 잔금을 이체하기 직전(1분 전)에 법무사나 본인이 스마트폰으로 등기부등본을 발급받아 '갑구'와 '을구'의 변동 사항을 최종 확인하십시오.
은행 확인: 만약 기존 대출이 있다면, 잔금 중 대출금액만큼은 매수인이 직접 해당 은행 계좌로 송금하고 상환 영수증과 말소 접수증을 그 자리에서 확인해야 합니다.
④ 부동산 권리보험 가입
수십만 원의 보험료로 매매 사기나 등기 사고 시 매매대금 전액을 보호받을 수 있는 상품이 있습니다. 법무사 비용에 조금 더 보태어 보험에 가입해 두면, 사후에 등기 사고가 발생해도 보험사로부터 보상을 받을 수 있어 심리적으로 매우 든든합니다.
가장 현실적인 조언은 '중개사와 법무사를 적극 활용하라'는 것입니다. 잔금 당일 법무사가 등기소에 서류를 접수하러 가는 그 시점까지 등본을 확인하는지 체크하십시오. 또한, 매도인의 신분증과 등기필증(집문서) 진위 여부를 중개사를 통해 다시 한번 엄격히 대조하는 것만으로도 대다수의 사기는 예방됩니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
주말 계약 후 월요일 잔금 구조 자체가 위험한 것은 아니지만, 잔금 당일 등기 접수를 반드시 동시에 진행해야 합니다. 잔금 지급 전 등기부 최종 확인은 필수입니다.
법무사 동시 진행, 잔금 직전 등기부 재열람, 특약 명시는 실무적으로 가장 효과적인 예방 수단입니다.안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
매매계약서 특약사항으로 잔금 전 등기부등본 상 권리 변동 금지특약을 넣고, 잔금 전까지 수시로 등기부등본 확인 절차를 거치게 되므로써 위의 리스크를 없앨 수 있다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
너무 걱정하지 마시길 바랍니다.
계약서 작성 후 잔금 및 등기일 한 달 뒤 일정은 통상적인 것이며 정 걱정된다면 이중매매는 매매계약서에 이중계약 시 계약금 3배 배상 특약을 거시고 잔금일까지 권리 유지 조건을 특약사항으로 기재하시면 되겠습니다.
안전장치를 마련하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 주말 계약, 월요일 잔금—정말 위험한가요?
일정 자체가 특별히 더 위험하지는 않습니다. 국내 부동산 거래는 대체로 주말에 계약하고 평일에 잔금을 치르는 경우가 많거든요.
하지만, 진짜로 신경 써야 할 부분은 요일 자체가 아니라 ‘잔금 지급’과 ‘등기 접수’ 사이에 생기는 시간차입니다. 등기소는 평일, 업무시간에만 문을 여니, 월요일 아침 일찍 잔금을 보내도 등기 서류가 접수되어 ‘사건번호’가 나올 때까지는 법적으로 완전히 보호받지 못하는 공백이 생깁니다.
2. 실제 문제되는 사례들
이미지에 나온 것처럼 아래 두 가지 상황이 대표적입니다.
* 당일 근저당: 매도인이 잔금 당일 아침에 대출을 받아 근저당 등기를 먼저 접수하는 경우입니다. 근저당은 접수 즉시 효력이 생기고, 소유권 이전은 순서에 따라 밀릴 수 있어요.
* 이중 매매: 매도인이 잔금 바로 직전이나 직후에 제3자에게 더 비싸게 다시 팔고, 그쪽 등기를 먼저 넘겨버리는 일도 있습니다.
3. 매수인이 할 수 있는 현실적인 예방법
걱정을 덜려면 아래 방법들을 차례로 시도해보세요.
① 잔금 직전 등기부등본 실시간 확인 (반드시)
* 돈을 입금하기 직전에 스마트폰 등으로 ‘대법원 인터넷등기소’에서 등기부등본을 다시 발급 받아 보세요.
* 특히 ‘갑구’(소유권)와 ‘을구’(저당권 등)에 접수 중인 사건이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약 처리 중인 내역이 있다면, 잔금을 입금하시면 절대 안 됩니다.
② 법무사와 동행하며 즉시 등기 접수 (강력 추천)
* 잔금 지급 자리에는 꼭 매수인이 직접 고용한 법무사가 함께 있어야 안전합니다.
* 잔금 지급 후 곧바로 법무사가 등기소에 가거나 전자 등기로 최대한 빨리 접수번호를 받아야 해요.
③ 가등기, 처분금지 가처분 신청 (필요 시)
* 잔금까지 시간이 많이 남았거나, 불안함이 크다면 ‘소유권 이전 청구권 가등기’를 미리 설정할 수 있습니다. 이 경우, 매도인이 중간에 변심하더라도 매수인이 나중에 본등기를 할 때 가등기 시점에 따라 우선권이 생깁니다. (단, 매도인 동의가 필요합니다.)
④ 계약서 특약 문구 추가 (심리적·법적 안전장치)
계약서에는 아래와 같은 조항을 추가할 수 있습니다.
> ‘매도인은 계약일부터 소유권 이전 등기 완료 시까지 이 부동산에 대해 근저당 설정, 가압류 등 어떤 권리 변동도 하지 않으며, 위반 시 계약 해제 및 배액 배상을 원칙으로 한다.’