안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
근저당권은 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 '일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것이 '근저당권'인 것입니다.
'일정한도'는 '채권최고액'이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권 금액의 120~130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.
빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라저당권을 계속 새로 설정해주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.
쉽게 말해 건물주인이 은행으로부터 건물을담보로 대출을 실행하고 등기부에 근저당권설정등기를 합니다. 그리고 실제 대출금보다 120~130%높은 금액을 설정하는데 이는 등기부에 채권최고액으로 확인할 수 있습니다.
전세권설정은 보통 임차인이 임대차계약기간 중 예기치못한 상황이 발생할 때 보증금을 보호하기위해 등기를 합니다. 임대인의 동의를 구해야되고 비용이 발생하는데 보통 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다.
임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 경매신청이 가능합니다. 전세권설정은 건물에 대햐서만 설정하기때문에 건물부분의 낙찰대금에서 보증금이 변제됩니다.(집합건물(아파트)의 경우 토지와 건물 부분에서 다 변제됨)
