빌라에 전세들어 갈려고 생각중 입니다
현실적으로 아파트는 힘들고 부동산에 전세를 들어갈려고 하는데 전세사기도 많더라고요 어떤부분들을 확인하고 들어가야 할까요,
특히 빌라는 전세가격을 잘알아보고 계약을 해야합니다
공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 먼저 확인을 하시기 바랍니다
그래야 대출,전세보증보험이 가입이 됩니다
그런부분을 확인하고 서류,본인확인해서 전세계약 하시면 됩니다
잔금치르고 전입신고와 확정일자,전세보증보험까지 들어놓으시면 그래도 안심이 됩니다
안녕하세요, 요즘 빌라 전세사기가 많아 문제 입니다.
인터넷등기소에 등기부등본 직접 떼 보시어 소유자나 해당 물건에 문제가 없는지 확인 하셔야 합니다.
근저당권이 있는지 확인하셔야 합니다.
임차권등기, 압류, 가압류 등이 있는지 확인하세요.
소유자의 세금체남 등이 있는지 국세지방세완납 증명서를 요청하세요.
계약 체결시 협의 된 내용 을 특약사항에 꼭 작성하세요
빌라든 아파트든 전세로 갈 때 가장 중요한것은 나중에 계약 만료 시 안전하게 전세보증금을 회수 하는 것입니다.
그렇기 위해서는 전세들어갈 부동산이 경매로 넘어갈 확률이 적은것 즉 대출 없이 깨끗한 것이 안전합니다.
대출이 있다고 하더라도 전세금으로 대출을 상환하는 조건으로 계약을 해야 좀 더 안전합니다.
그리고 계약을 했다면 우선 가장 중요한 전입신고 및 확정일자를 받고 대항력을 갖추시고 보증보험 가능하면 전세보증보험 가입하시면 됩니다.
현실적으로 아파트는 힘들고 부동산에 전세를 들어갈려고 하는데 전세사기도 많더라고요 어떤부분들을 확인하고 들어가야 할까요,
==> 전세사기 예방을 위해서 아래와 같은 사항을 조심하시기 바랍니다.
전세가격이 적절한지
신탁등기된 물건인 경우 신탁회사의 동의를 받고 계약진행되는지 확인
계약 전 권리 및 물건상태를 확인한 후 계약체결
모든 거래대금 소유자 계좌로 입금해야 합니다.
가장 중요한것은 내가 1순위인지.
내 보증금이 시세대비 몇 % 정도 되는지. (가급적 70% 이내)
보증보험 가입이 되는지.
소유주가 등기상 소유주가 맞는지.
선순위 채권이나 선순위 보증금이 어느정도 있는지.
정도 확인하시고 들어가면 크게 문제 없으실 것입니다.
답변이 도움이 되셨다면 좋아요 부탁드립니다!
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
일단 무조건 전세보증보험에 가입되는 곳만 들어가셔야 합니다. 전세잔금일에 임대인이 변경되는것은 피하시고 대출있는집도 상환조건이라도 피하셔야 합니다. 계약종료시 새로운임차인을 구하지못하면 보증금을 즉시 못돌려받을 가능성이 매우높습니다.
공인중개사를 통해 거래합니다.
등기부등본을 확인하여 선순위 근저당이 없는 집을 찾습니다.
전세금반환보증보험을 가입하세요
요즘 부동산 경기 불황으로 전세에 문제가 발생하는 경우가 많아 조심하셔야 합니다.
기본적으로 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.
근저당권, 전세권 등 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며 인터넷에서 주변 시세와 추이도 알아보시고 현지 방문하여 현황과 주변 여건도 충분히 확인 후 거래하시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부(등기부등본), 건축물종류 확인, 불법건축물 여부(건축물대장) 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 (다세대의 경우는 호실과 규격이 서류와 일치하는 지 반드시 확인해야 합니다) 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
보증금의 반환을 위해 전세보증보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 반드시 계약전에 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
아파트가 아닌 빌라나 오피스텔의 경우는 시세대비해서 전세가율이 높은게 일반적입니다. 그에 따라 깡통전세등의 위험이 있기 때문에 시세에 대한 확인을 반드시 하셔야 합니다. 시세확인의 경우 정확한 비교대상이 있는 것은 아니기 때문에 여러부동산이나 주변지역 실거래가를 통해 여러 경로로써 확인하셔야 합니다. 그리고 계약시에는 반드시 보증보험 가입가능 여부를 확인하셔야 하고 보증보험 가입이 되지 않는 경우에는 계약자체를 진행하지 않는게 안전할수 있습니다. 만약 매물이 없고 반드시 입주하고 싶은 매물이 있는 경우로써 위 조건에 해당되지 않을 경우 협의가 필요하겠지만 최우선 변제범위내 보증금으로 맞추시고 차액을 월세로 전환하는 것도 방법이 될수 있습니다.