갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
최근 부동산 시장 분위기 속에서도 갭투자가 여전히 효과적인 전략이라고 보시나요?
대출 한도가 막혀 있는 상황에서 어떤 투자 방법이 좋은지 궁금 합니다.
전세 수요는 앞으로도 꾸준히 있다고 보는게 맞겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 전세나 월세등의 임대차수요는 대출규제에 따라 시장내 구매수요가 하락하면서 늘어나고 있습니다. 쉽게 대출이 막혀 자금조달이 쉽지 않으나, 구매 대신 현 임대차를 유지하는 사람들이 많아졌기 때문입니다. 그런데 문제는 갭투자가 서울 상급지에 대해서는 토지거래허가구역에 따라 막혀있고 , 일반 수도권 아파트에서는 전세낀 매매를 진행하는 경우 전세대출제한이 생김으로써 어느정도 막혀있다고 할수 있기에 갭투자 수요가 줄어들면 그만큼 전세매물도 줄어들게 됩니다, 또한 경기가 어려울때에는 보증금 반환 대한 불안감이 생겨 월세수요가 늘어나게 되면서 현재 시장에서도 월세수요증가에 따라 월세가 오르고 있는 추세입니다.
단, 현 규제가 모든 탈출구를 막고있는게 아니며, 갭투자의 경우 지가자금이 있는 경우 주담대 대출없이도 진행이 가능하기에 결국 자금이 있는 투자자들에게는 크게 영향이 없게 되므로 일시적인 효과는 나타나지만 장기적으로는 이를 보완하기 위한 추가정책 특히 공급정책등이 필요하다고 볼수 있습니다.
마지막으로 부동산 투자의 경우는 자금에 대한 조달계획이 미흡하거나, 시장분위기가 어느정도 안정되지 않는다면 당장은 직접투자를 하기보다는 관망을 하시는게 유리할듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
갭투자는 고금리와 전세가율 하락, 역전세 리스크로 과거보다 유효성이 낮아졌습니다. 대출 규제로 레버리지가 막힌 상황에선 월세형 구축, 공모리츠 등 현금흐름 중심 투자 전략이 더 안정적입니다 전세 수요는 감소세지만 수도권 1~2인 가구 중심으론 여전히 일정 수요가 유지되고 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전세 수요는 앞으로도 꾸준히 있으나, 점점 줄어들겠죠.
6.27대책이후 실제로 월세 수요가 최대치로 늘어났습니다.
실거주의무 없이 주담대도 막히고, 전세대출도 규제하니
점점 전세가격은 하락하고 월세가는 증가할거며
동일하게 서울 중심부가 아닌 수도권은 집 값이 예전처럼 폭등할거로 보이지 않습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2025년 6월 27일 발표, 그리고 6월 28일 본격 시행된 정책에 따라:
수도권 및 규제지역에서 2주택 이상 보유자에 대한 주담대가 전면 금지되고,
1주택자도 기존 주택을 6개월 내 처분 조건부로만 대출 가능합니다
대출을 받은 경우 6개월 내 전입을 반드시 해야 하며, 이를 지키지 않으면 대출 회수 및 향후 3년간 주택담보대출이 제한됩니다
이런 조건들로 인해 전세를 끼고 투자하는 갭투자 방식은 사실상 불가능해진 상황입니다
전세가 완전히 없어지진 않겠지만 앞으로는 반전세나 월세가 늘고 있어서 갭투자는 쉽지 않는 상황입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
사실 저는 갭투자를 투자라고 생각하는 편은 아닙니다만, 현재 상황에서 있을 수 있는 리스크를 모두 말씀드려 보겠습니다.
현실적으로 역전세 리스크가 가장 크게 작용합니다. 전세가 하락의 경우 보증금을 돌려줘야 하는데 그럴 재원이 없는 경우 바로 전세사기가 되어버리기 때문에 상당히 위험하다고 볼 수 있습니다.
또한 현재 대출 규제가 강화되어 , DSR 로 인해 주택 추가 구입이 매우 어려운 상황에서 인기가 있을 만한 지역의 집을 경쟁력있는 가격으로 매수하기는 상당히 어렵습니다. 만일 질문자께서 모두 현금으로 구매할 수 있을 만한 상황이라면 모르겠으나, 대출을 이용하여 여러군데 진행하시려면 불가능 할 것이라고 생각을 합니다.
금리의 리스크도 존재합니다. 레버리지를 전제로 하여 구매하는 것인데, 금리 부담이 생각보다 커서 추후 문제가 될 수 있습니다.
그래서 지금 시점에서 현금이 충분하시다면, 갭을 노리는 투기성의 투자보다는 현금을 활용하여 구입 후 월세를 받는 쪽으로 하시는 것이 더 나은 선택지가 될 수 있을 것으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
대출 규제로 인하여 갭투자는 앞으로 신중하게 접근을 해야하지 않나 생각합니다. 대출 규제로 전세보다는 월세 수요가 높아지고 있는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있어 향후 전세가 당장 사라지지는 않겠지만 기존과 같이 인기가 있을지는 지켜보아야 할 것 같습니다.
현재는 갭투자보다는 월세나 상가 및 리츠와 부동산 펀드 등 간접 투자도 나쁘지 않을 것이라 생각합니다안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울과 수도권에는 대출 규제로 인해 갭투자가 여의치 않지만, 매도자가 미리 세입자와 전세계약을 맺고 매수자가 전세를 끼고 구입하는 것은 가능하므로 이전 보다 부담은 늘어나긴 했지만 아주 불가능하지는 않습니다.
전세사기와 더불어 임대인들이 대출이 없는 세입자를 선호하고 대출 가능 금액도 줄어들어 전세에서 월세로 전환이 많이 일어나고 있어서 전세가 점차 줄어들고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
과거 만큼 강력한 전략은 아니지만 국지적, 조건부로 여전히 갭투자는 유용한 전략입니다.
대출을 막아서 지금은 갭투자가 많이 줄었지만 지방에서는 여전히 좋은 갭투자처가 많습니다.
따라서 지역에 따라 다를 수 있습니다. 전세 제도는 없어지지 않겠지만 앞으로 월세로 가속화가 이루어질 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최근 대출 규제 이후 전세보증금반환대출이 1억으로 제한이 되었습니다.
즉 갭투자로 진입을 해도 만일에 세입자가 계약해지를 하게 될 경우 보증금반환에 대한 자금이 있을 경우는 크게 상관이 없겠지만 만일에 전세를 받지 못하고 보증금을 내어 주어야 하는 상황에 대처만 가능할 경우 괜찮지만 현재 부동산 환경이 녹록치 않아서 시세 상승에 확실한 지역외에는 좀 조심스러운 부분이 있을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.