2주택자 매도 순서에 따른 양도소득기본공제 문의
주택 2채를 같은 과세년도에 매도하려고 합니다.
1번 주택 : 2년 이상 보유
2번 주택 : 1년 미만 보유
매도순서 : 1번 주택 매도 후 2번 주택 매도
이 경우 2번 주택 매도 시 양도세가 70%이상 나와 양도차익 절감 차원에서 기본공제 250만원을 적용시키고 싶은데요, 매도 순서에 따라 1번 주택에 반드시 먼저 적용시켜야 하는걸까요? 아니면 양도세 신고할 때 2번 주택에 적용시켜도 문제없나요?
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
1세대가 동일한 과세기간에 2개의주택을 순차적으로 양도한 경우에
소득세법상 일시적 2주택 비과세특례에 해당하는 종전주택을 먼저
양도시에는 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.
현행 소득세법상 일시적 2주택 비과세특례에 해당하는 종전주택에
대한 비과세요건은 다음과 같습니다.
1) 종전주택(1번)을 취득한 날로부터 1년이 경과된 이후에 새로운 주택
(2번)을 취득해야 하며,
2) 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야
하며,
3) 종전주택이 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 +
2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주)을
충족해야 하며,
4) 종전주택의 양도가액 12억원 이하의 양도차익에 해당되어야 합니다.
따라서, 종전주택이 소득세법상 비과세요건 충족한 일시적 2주택 비과세
특례 적용대상이 되고 양도가액이 12억원 이하에 해당시에는 양도소득세가
비과세됨으로 양도소득기본공제 적용받지 않아도 됩니다.
이후 남아있는 다른 주택(2번)을 당해 과세기간에 양도시 양도소득기본공제
250만원을 공제받을 수 있습니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 권영일 세무사입니다.
양도소득기본공제는 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제합니다.
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
양도소득세 기본공제의 경우 먼저 양도한 자산에 대하여 기본공제를 먼저 적용하는 것으로 규정되어있습니다.
소득세법 제103조 【양도소득 기본공제】
② 제1항을 적용할 때 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다. (2009. 12. 31. 개정)
감사합니다.
안녕하세요. 송윤경 세무사입니다.
양도소득 기본공제는 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서 순차적으로 적용 합니다.
질문 상 "매도순서 : 1번 주택 매도 후 2번 주택 매도"이므로 1번 주택 매도부터 적용 해야 합니다.
제103조(양도소득 기본공제) ① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.
② 제1항을 적용할 때 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.
③ 제1항에 따른 공제를 “양도소득 기본공제”라 한다.
답변이 도움 되시길 바랍니다.
더 궁금하거나 추가 질문은 당사 사무소를 방문 바랍니다. 방문 상담은 무료입니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
먼저 처분한 것에 대해서 기본공제가 적용됩니다. 참고로 동일한 연도에 두개 이상 주택을 양도한다면 모든 주택의 양도소득을 합산하여 신고하는 것이므로 결국에는 모두 합산하여 기본공제가 적용되는 것입니다.