세운재개발 가능할까요 ??????
세운상가 진양상가 재개발 될까요 ??
오세훈시장이 아니어도 재개발이 되어야 할거같은데 재개발이 된다면 거주하는분들은
토지보상금으로 받을지 아니면 분양권을 받을수있을까요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세운상가 일대, 즉, 세운상가·청계상가·대림상가·삼풍상가·PJ호텔·인현상가·진양상가 등을 단계적으로 공원화하고 종묘와 남산을 잇는 녹지축을 만들며 업무·상업시설 및 거주시설 들을 조성하는 것으로 계획은 잡혀있으나, 공사가 본격화 된지 20년이 지나도록 진행은 지지부진한 상태입니다. 이는 세운지구에서 먼저 개발된 상가에 미분양이 많아서 사업성도 불확실 하고 인터넷 구매가 일상화되다보니 장사도 쉽지 않은 상황으로 인해 보상을 잘해주면 팔고 나가고자하는 상인들이 많은데, 상인이나 상가주인들과 시에서 보상해주려는 금액 차이가 커서 예산확보가 쉽지 않은 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발의 경우 우선 정비구역으로 지정이 되어야 하고 다음으로 토지소유자등의 동의율이 높아서 의견을 모아 조합을 설립을 하고 다음으로 시행사등을 선정을 해서 사업이 진행이 되게 됩니다. 통상 재개발이 되게 되면 기존 부동산을 감정평가를 실시를 하게 되고 조합원일 경우 조합원 분양 신청을 통해서 입주권을 획득할 수도 있고 또한 조합원이 아닐 경우 현금청산을 당할 수도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이미 재개발의 위한 과정이 진행중이기 떄문에 가능하겠으나, 최근 나오는 용적률 이슈등을 고려하면 빠르게 진행될지는 판단하기 어렵습니다. 일단 아시는 것처럼 조합과 시행사가 요구하는 용적률 상향문제와 정부와 문화재청이 요구하는 과정에서의 마찰이 생겨나고 있고, 개발방식에 있어 공공과 민영의 비중 문제등 아직까지 논의할 부분이 많이 남아 있기 때문입니다, 보통 해당 지역 원주민들에게는 별도 보상 및 입주권 부여등이 예상되나, 향후 세부적인 개발방식과 절차에 따라 현실화될지 여부등은 지켜봐야할 부분입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
세운지구 재개발은 현재 '녹지생태도심 재창조 전략'이라는 이름으로 구체적으로 추진되고 있습니다. 특히 질문하신 진양상가를 포함한 세운상가군은 단계적으로 철거되어 대규모 공원으로 탈바꿈할 운명에 놓여 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 서울시의 추진 의지는 확고하며 2026년 상반기부터 일부 상가의 철거와 보상이 본격화될 전망입니다.
1. 세운·진양상가 재개발, 가능할까요?
단순한 가능성을 넘어 이미 실행 단계에 진입했습니다.
추진 현황: 2025년 하반기에 이미 세운지구 도심공원 조성 사업 실시계획이 고시되었습니다.
단계적 철거: 가장 먼저 삼풍상가와 PJ호텔(인현상가 연결부)이 타겟입니다. 진양상가는 상가군 중 남측 끝에 위치하여 순차적인 철거 계획에 포함되어 있습니다.
정치적 변수: 현재 오세훈 시장의 핵심 역점 사업인 것은 맞으나, 낙후도가 워낙 심각(노후 건축물 97%)하고 화재 및 붕괴 위험이 높아 시장이 바뀌더라도 '전면 재개발'이라는 큰 흐름은 되돌리기 어려운 수준에 도달했습니다.
2. 보상 방식: 토지보상금 vs 분양권
거주자(소유주)가 어떤 보상을 받을지는 해당 구역이 '어떤 방식'으로 개발되느냐에 따라 갈립니다.
상가군(진양상가 등) 부지 자체: 이 땅은 공원(녹지축)으로 조성됩니다. 서울시가 예산을 들여 직접 매입하거나, 인근 민간 재개발 구역의 용적률을 높여주는 대신 기부채납을 받는 형식입니다.
이 경우 소유주들은 주로 현금 보상(토지 및 건물 보상금)을 받게 됩니다.
주변 재개발 구역(세운 3, 4, 5, 6구역): 상가 주변의 낡은 건물들에 거주하거나 땅을 소유한 분들은 조합원 자격을 얻어 신축 아파트나 오피스의 분양권(입주권)을 선택할 수 있습니다.
단, 보상금 액수가 분양가보다 적으면 추가 분담금을 내야 하며, 이를 원치 않으면 현금 청산을 받고 나가는 것도 가능합니다.
3. 실무 전문가의 조언
세운지구는 일반적인 재개발보다 이주 및 영업 보상 갈등이 훨씬 복잡합니다.
상가 세입자: 현재 서울시는 민간 개발 시 공공임대상가를 건립하여 저렴하게 재입주시키는 대책을 강구 중입니다.
거주 소유주: 분양권을 목표로 하신다면 본인의 지분이 분양 자격 기준(조례상 면적 등)에 충족되는지 반드시 확인해야 합니다.
현재 진양상가 일대는 단계별 보상 협의체가 구성되는 시점이므로, 본인 소유 지분의 감정평가액이 주변 시세 대비 어느 정도 수준으로 책정되는지 면밀히 모니터링하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
세운상가는 오세훈 시장의 녹지생태도심 전략에 따라 철거 후 대규모 재개발로 완전히
방향이 돌아선 상태입니다.
다만 넘어야 할 산이 많습니다.
정치는 생물이라 시장 교체의 변수가 있습니다.
다시 보존하는 쪽으로 선외할 수 도 있습니다.
또한 상가내 수천명의 상인들에 대한 영업권 보상 및 이주 대책 또한 사업의 속도를 늦출수 있습니다.
보상은 현금청산 또는 분양권을 받을 수 있습니다.
다만 관리처분계획 인가일 기준으로 주택 또는 일정 면적 이상의 토지를 소유하고 있어야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
오세훈 시장이 다음에도 시장이 된다면 가능할 것입니다.
이번 6.3대선이 중요할 듯 합니다.
거주 세입자는 토지보상금, 분양권이 아니라 이주, 임대차보호 성격의 보상이 핵심이고 추가적으로 상가 세입자에게 임차권, 공공임대상가 기회가 주어질 수 있는 구조입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
서울시에서 녹지상태 도시를 목표로 세운상가나 진양상가 주변을 보존에서 재개발로 2026년도부터 적극적인 도심정비지역으로 개발하게 됩니다
서울시는 복합공원화와 녹조도삼재창조전략의 일환으로 2025년도 7월에 개발계획을 공시하였고 2026년도부터는 본격적으로 추진할 것으로 보입니다
다만 기존 거주자나 소유자에게 서울시의 보상계획이 원만히 합의되지 못할 때는 지연돠는문제점을 안고 있겠으나
기존의 세입자나 소유자들에게 분영권 등이 우선적으로 주어 지겠지만 분양권 받게 되어도 도심지의 과도한 개발 분담금으로 인하여 새로운 자본가나 투자 자금이 몰려들겠지요
재개발이나 재건축시 추가 분단금을 마련치 못하는 서민들은 어쩔수 없이 이주하게되는 것과 동일한 이치라 생각하시면 이해되리라 봅니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세운상가는 장기적으로 재개발 필요성이 높은 지역입니다. 재개발 시 권리관계에 따라 현금 청산 또는 분양권이 결정되며 아직 확정된 계획이 없어 사업성 판단이 중요하다고 봅니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
세운 진양상가는 서울 도심 재개발의 핵심이라 시장 교체와 상관없이 진행될 가능성이 큽니다. 보상방식은 일정 요건을 갖춘 실소유자라면 새로 짓는 아파트나 상가의 입주권을 받을 수 있고, 입주권을 포기하거나 권리가액 등이 자격 요건에 미달하면 감정평가액에 따라 현금으로 청산됩니다. 소유자라면 집과 돈 중 선택할 수 있지만 세입자라면 이사비만 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세운상가·진양상가 일대는 현재 완전 철거후 아파트식 재개발 대신 공원·복합개발형 재정비 방향으로 추진되고 있다고 합니다
시장이 바뀌어도 사업 자체는 완전히 취소되지는 않지만 구체적인 방식과 속도는 변동될 수 있습니다
보상은 현금 보상 또는 분양권 중 사업 정비계획과 조합 결정에 따라 달라질 수 있다고 합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
세운상가와 진양상가 재개발은 현재 상인과 소유주 반발로 지연될 가능성이 있으며 토지 소유주에게는 현금 또는 분양권 보상이 이루어질 수 있습니다