전세있는 상태로 매매 질문드립니다.
부동산 아파트 매매 매물중에 이미 전세입자가 있는 상태로 ‘세안고 매매’ 이런 매물들이 있습니다.
예를들어 행당동에 매매가 14억 전세가 6억인 매물이 있습니다.
해당 매물을 세안고 매매하려면(실거주x) 어떤 대출을 받을 수 있을까요? 실제로 필요한 돈은 얼마일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세보증금 6억은 매수인이 인수(=승계)합니다
즉, 매수자가 세입자에게 줄 필요 없이, 나중에 퇴거할 때 돌려주면 됩니다
실제로 매수인이 필요한 현금은 매매대금으로는 8억이 필요하고 등기비용,부동산수수료,기타비용이 필요합니다
행당동(서울 성동구)은 투기과열지구이며, 조정대상지역이기도 하므로 대출 규제가 매우 강합니다
실거주가 아니므로 주택담보대출은 불가능하다고 보시면 될거 같습니다
일부 비은행권은(P2P, 보험사 등) 가능성 있으나 이율이 높습니다
은행 상담을 미리 받아보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
은행에 따라 기준이 다르시지만 실거주 목적이 아닌 경우 디딤돌 대출이나 보금자리론 등 정부 정책 모기지 대출은 이용하실 수 없으며 1금융권이나 2금융권 후순위 담보 대출을 알아보셔야 합니다.
실제 필요한 준비 자금은 매매가 14억에서 전세보증금 6억을 뺀 8억이 되시는 상황이며 1금융권 은행 대출 산정 방식을 본다면 LTV 70%를 가정하더라도 14*0.7-6억 계산하시면 3억 8천이 나옵니다 그렇게 되면 현금 4억 2천을 충당하셔야 하는 계산이 나옵니다.
지금 계산 방식도 최대한 잡아드린 부분이지만 6.27 대출 규제와 함께 실거주 목적이 아닌 상황에서 은행들의 LTV는 더 낮아지실 수 있다는 부분 고려하셔야 합니다.
그런 경우 내가 필요한 현금이 더 많아지는 상황이니 계약 전 정확하게 대출 가능 금액이 얼마인지 확인 후 진행하시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
세안고 매매의 경우 대부분 갭투자로 볼수 있고 이런경우 대부분 대출없이 전세세입자의 보증금과 매매가격간의 차이를 자기자금으로 부담하고 소유권을 가지고 오는 경우 대부분입니다. 보통 세안고 매매를 할때 후순위 대출을 이용하여야 하는데 1금융권내 해당 상품이 많지 않다는 점과 하위금융권 이용시 이자부담이 큰 점 그리고 대출신청조건이나 승인과정이 까다롭다는 단점이 있습니다. 안되는 것은 아니지만 선택권이 제한적이고 대출자체가 쉽지 않다라고 보시면 됩니다.
참고로 질문처럼 매매가 14억에 전세가격이 6억이면 대략 전세가율이 40%선인데 이러한 경우 실제 투자금액이 8억에 해당되기 때문에 세안고 매매하기에는 적당치 않은 매물로 보이며, 전세가율이 크게 낮은 것은 오래된 구축이거나 해당 전세세입자가 입주한 이후 시세가 크게 상승된 경우로써 실거주나 시세대로 입주하려는 세입자로 교체 등의 이유가 아니라면 적합한 투자대상은 아니라 판단이 됩니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
행당동에 매매가 14억, 전세가 6억인 매물의 경우, 실거주가 아닌 투자 목적으로 매입하려면 우선 전세보증금 6억은 기존 세입자가 계속 거주하므로 매수자가 마련할 필요가 없습니다. 따라서 실제로 필요한 현금은 매매가 14억에서 전세금 6억을 뺀 8억 원이 됩니다. 이 8억 원 중 일부는 주택담보대출을 통해 조달할 수 있는데, 비거주용(임대용) 주택담보대출은 주택 수와 지역 규제 여부(투기과열지구, 조정대상지역 등)에 따라 LTV가 제한됩니다. 예를 들어 투기과열지구의 경우 1주택 이상이면 주택담보대출이 거의 불가능하며, 무주택이라도 LTV는 최대 40% 수준입니다.
그렇게 따지면, 최소한 질문자님께서 5억원은 보유하셔야 행당동 주택을 구입할 수 있을 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
갭투자는 6월27일 이후 담보대출 전면 금지되었습니다.
실제 필요한돈은 전세금액 제외 현금
질문에 나온 주택을 예시로 8억 있어야 합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 6.27 대출규제로 인해서 세안고 대출시에는 6개월내에 해당 주택에 전입을 해야 하게 되었습니다. 따라서 세안고 주택을 구매하시려면 차액을 현금으로 준비하셔야 할 수 있으며 이전 처럼 대출을 끼고 구입하는 갭투자는 불가능 하게 되었습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 세안고 매매는 대출 규제로 인해 어렵게 되었습니다.
6월 27일 규제로 인해 주택담보대출을 받고 아파트를 매수하면 6개월 이내 실거주를 해야 합니다.
따라서 대출 받아 갭투자는 어렵고 대출을 받지 않고 매수하는 방법 밖에는 없는 것으로 알고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울 및 수도권일 경우 6.27 대출 규제로 인해서 주택담보대출을 실행을 해서 갭투자를 하게 될 경우 6개월 전입의무 즉 실거주를 하지 않을 경우 대출 전액을 상환을 해야 하는 페널티가 있습니다.
또한 기존에 세입자가 임차권으로 6억이 설정이 되어져 있을 경우 후순위로 주택담보대출을 내어주는 은행은 2금융권이나 저축은행등이 취급을 하나 승인되는 확률도 높고 또한 되더라도 이자가 매우 높게 형성이 되는 경우가 대부분입니다.
감사합니다.