경제
특수관계인 간 저가양도에 관한 질문!!
본인이 1.5억에 빌라 매매하여 소유중입니다. (공시지가 9500만원)
해당 빌라를 동생에게 저가양도를 하려는데 매매금액은 1.2~1.3억정도 생각중입니다. 30%를 안넘기는선에서
이정도 금액으로 추후 문제가 될 사항이 있을까요? 세무서나 뭐 어디서 자료를 요청한다던지..
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 증여세 이슈 (동생에게 발생)
상속세 및 증여세법상, 가족 등 특수관계인끼리 시가보다 낮은 금액에 거래할 경우 그 차액이 일정 수준을 넘으면 증여로 간주됩니다.
- 증여세 기준: 시가와 매매가 차이가 ‘시가의 30%’ 또는 금액 기준 ‘3억 원’ 중 더 적은 금액을 넘어야 증여세가 붙습니다.
- 예시: 해당 빌라의 시가가 1억 5천만 원이라고 보면, 1억 2천만 원에 거래할 경우 차액은 3천만 원입니다. 시가의 30%인 4,500만 원보다 적으므로, 이대로라면 동생에게 증여세 부과 위험은 낮다고 볼 수 있습니다.
- 다만, 시가가 1억 5천만 원보다 더 높게 인정될 수도 있으니(주변 실거래가 2억 등), 현재 시가를 반드시 정확히 확인하셔야 합니다.
2. 양도소득세 이슈 (본인에게 발생)
양도소득세는 증여세보다 더 엄격한 ‘부당행위계산 부인’ 기준을 적용합니다.
- 기준: 시가와 매매가 차이가 ‘시가의 5%’ 또는 ‘3억 원’ 중 적은 금액을 넘을 때 세무서에서 시가로 양도차익을 계산하게 됩니다.
- 예시: 시가가 1억 5천만 원이면 5%는 750만 원인데, 1억 2~3천만 원에 팔 경우 이 차액을 훨씬 넘기므로, 실제 거래가는 인정받지 못합니다. 결국 세금은 1억 2천만 원이 아닌 1억 5천만 원에 판 것으로 계산되어 부과됩니다.
- 단, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 실제 세금 부담은 없을 수 있습니다.
3. 취득세 이슈 (동생에게 발생)
지방세법 개정에 따라 가족 간 저가 거래 시, 실거래가가 아니라 공시지가 또는 감정가 등 시가 기준으로 취득세 과세표준이 결정될 수 있습니다. 결국 동생이 생각했던 것보다 취득세가 더 나올 수 있으니 유의해야 합니다.
요약 및 조언
- 가족 간 거래는 세무서에서 예의주시하는 대표적인 케이스입니다. 나중에 자금출처 조사가 들어올 수 있기 때문에, 반드시 계좌이체 내역 등 매매대금 실제 송금 증빙자료를 꼼꼼히 남겨두시기 바랍니다.
- 빌라는 아파트와 달리 시가 산정이 까다롭습니다. 부근 유사 매물 실거래가부터 꼼꼼히 확인하고, 자료가 부족하면 감정평가를 받아두는 것이 가장 확실합니다.
- 실제 돈이 오가지 않고 계약서만 쓸 경우, 나중에 전액 증여로 해석되어 세금 부담이 훨씬 커질 수 있으니 각별히 주의하세요.
본인이 1.5억에 빌라 매매하여 소유중입니다. (공시지가 9500만원)
해당 빌라를 동생에게 저가양도를 하려는데 매매금액은 1.2~1.3억정도 생각중입니다. 30%를 안넘기는선에서
이정도 금액으로 추후 문제가 될 사항이 있을까요? 세무서나 뭐 어디서 자료를 요청한다던지..
==> 현재 상황에서 큰 문제가 없어 보입니다. 나중에 부동산 거래신고대상인 경우 신고를 한다면 취득자금에 대해서 소명을 요구하는 경우 입출금 자료를 정리해서 제출해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특수인간 거래에서 거래금액을 시세대비30%이내로 하여 자금에 대한 명확한 이체기록을 남기고 계약서작성등을 할 경우 일반매매로 보기 떄문에 별도의 문제는 발생되지 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
시가대비 30% 또는 3억 중 작은 금액 초과 시 증여로 봅니다, 질문 사례는 일반적으로 안전 구간에 가깝습니다. 다만 시가 산정 기준이 중요합니다. 추후 소명 요청 가능성은 항상 존재하며 자금 흐름 증빙을 남겨두는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
흔치 않은 경우라 심플하게 말씀드릴께요
보통 1억에 매수해서 1.5억이 되었는데 1.2억에 동생에게 판다라는건 흔히 있습니다.
그런데 1.5억에 매수해서 1.2억에 동생에게 판다?
다 떠나서 제 3자의 시선으로 볼때 뭐가 가장 문제 일까요?
원래 동생이 살려고 하는 집을 형이 사서 싸게 넘기는 구나 라고 생각하겠죠?
3천만원이 문제가 되겠네요
증여로 볼것인지 양도로 볼것인지
일단 표면으로 볼때 문제는 없어보여요
다만 본인이 매수 시점과 동생한테 매도 시점이
너무 가깝다면?
안되겠죠
세무서는 바보가 아닙니다.
될 수 있으면 매수시점과 매도시점을 몇년이라도 갭을 두세요
상식적으로 이해가는 선에서
세무조사는 거래당시 나오는게 아니라
내가 문제가 있을때 같이 터지는 거니
조금 더 준비하세요
계산은 맞아도 충분히 의심이 가는 부분입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1.5억 취득한 빌라를 동생에게 시세보다 현저하게 낮은 저가 양도는 증여세 문제가 발생할 수 있지만 위와 같은 1.2~1.3억으로 양도 시에는 문제가 없을 듯 보입니다.
보통 시세보다 30% 이상 저가 양도 시 문제가 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
양도소득세는 시가 1.5억의 5% 이상 저렴하게 팔면 세무서는 실제 거래가가 아닌 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산합니다. 1.2억 매매 시 양도세 추징이 가능합니다. 증여세는 시가의 30% 또는 3억원 이내의 차액은 증여로 보지 않습니다. 1.2억~1.3억 거래 시 동생에게 증여세는 부과되지 않습니다. 저가 거래는 세무서의 주요 모니터링 대상이며 동생의 자금 출처를 완벽하게 준비해야 하며 현금 거래는 절대 피해야 합니다. 취득세 또한 실제 매매가가 아닌 시가인정액 1.5억 기준으로 부과될 확률이 높습니다. 즉 증여세는 안전 범위 30%안에 있으나 양도세와 취득세는 시가 1.5억 기준으로 계산될 것을 전제로 예산을 짜셔야 합니다. 양도소득세 1.5억의 5%는 750만원인데 1.2억원에 팔면 차액이 3000만원으로 5%를 훌쩍 넘습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 생각하신 1.2~1.3억이면 원칙적으로는 큰 문제 생길 가능성은 낮은 편입니다
실거래가 기준 70% 이상이거나 정상적인 매매계약에 계좌이체라면 자료요청(소명요구) 가능성은 제로는 아니지만 이 가격대면 요청 오더라도 설명으로 끝날 확률이 큽니다