전세계약 만료 전 이사 후 전입신고 (보증금 문제)

Question

부산집이 12월 계약 만료이고 서울로 집 알아보려 했는데부산 집주인은 계약 만료일에 돈 빼준다하여나중에 돈 받을 생각하는 마음에 퇴사전 미리 전세 대출하여이사 가려고 했습니다 (현재 보증금은 바로 받지 않고 나중에 받아도 상관없음)근데 그 과정에서 새로운 집에 보증 보험 들려면 전입신고 확정일자가 필요한데 계약기간이 끝나지 않은 집을 냅두고다른집(서울)에 전입 신고를 하면 나중에 부산 집 집주인이전세금을 안돌려 줄 시에도 문제가 생기나요????계약자인 제가 아니여도 부산 빈 집에 친가족이나 지인을전입 신고를 해놓으면 대항력이 생길까요?

고경훈 · Accepted Answer

부산집이 12월 계약 만료이고 서울로 집 알아보려 했는데부산 집주인은 계약 만료일에 돈 빼준다하여나중에 돈 받을 생각하는 마음에 퇴사전 미리 전세 대출하여이사 가려고 했습니다(현재 보증금은 바로 받지 않고 나중에 받아도 상관없음)근데 그 과정에서 새로운 집에 보증 보험 들려면 전입신고 확정일자가 필요한데 계약기간이 끝나지 않은 집을 냅두고다른집(서울)에 전입 신고를 하면 나중에 부산 집 집주인이전세금을 안돌려 줄 시에도 문제가 생기나요????계약자인 제가 아니여도 부산 빈 집에 친가족이나 지인을전입 신고를 해놓으면 대항력이 생길까요?==> 상기 질문요지를 고려할 때 일시적으로 임차주택이 2곳인 경우 대항력 유지방법에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 가족 중 일부를 기존 주택에 전입신고를 시켜 놓은 후 그 다음날 다른 곳으로 퇴거를 하여도 대항력이 발생됩되는 만큼 이를 잘 활용하여 보시기 바랍니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약중 보증금을 받기전에 퇴거하게되면 대항력(전입신고 + 거주로 확보)이 사라져서 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 받기가 어려워질 수 있습니다. 따라서 이런때는 먼저 가족 중 일부를 전입시키고나서 이사를 하거나 전세권을 설정(임대인 협조 필요 및 비용 소요)하여 대항력을 유지한 후에 이사하실 필요가 있습니다.

하상원 · Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부산집의 보증금을 안전하게 지키는 가장 좋은 방법은 새 집에 전입신고 하지 않으시는 것입니다. 또한 지인이나 가족으로 전입을 통해 대항력을 유지하기도 힘듭니다. 이럴 때 추천드리는 것이 임차권등기명령 입니다. 전입신고 이전에 법원등기 신청하시면 대항력을 유지할 수 있습니다. 그리고 나서 새집에 대한 전입신고를 하시어 보증보험을 가입하시는 것이 가장 좋은 선택입니다. 임차권등기명령신청은 집주인의 동의가 필요없습니다. 임대차 계약서 사본과, 주민초본, 전입세대열람내역서, 확정일자 받은 계약서, 임차권등기명령신청서(법원양식) 을 준비하셔서 관할 지방법원 민사과 혹은 등기과에 접수하시면 됩니다. 비용은 2만원 미만이며, 임차권등기명령이 집주인에게 송달되고 집주인이 이의제기를 하지 않으면 등기부등본에 임차권 등기가 완료됩니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 우선 직계가족이 같이 전입을 한 상태에서 남아 있고 님만 전출을 하게 되면 대항력은 유지가 되게 됩니다.따라서 이사갈집에 전입신고를 해서 보증보험 가입을 하실려면 기존 집은 전출이 되어 우선변제권과 대항력에 문제가 생기고 만일에 임대인이 아무일 없이 보증금 주면 상관은 없지만 만약을 위해서 직계가족의 전입을 지켜서 대항력을 유지를 하는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부산 집 전입신고가 빠지는 순간, 대항력 상실입니다실제로 거주하지 않더라도 전입신고 유지 + 점유(잠시 짐이라도 남겨둔 흔적)가 있어야 대항력 유지가 가능합니다즉, 서울로 전입신고를 하면 부산 집 전세보증금이 법적으로 위험해질 수 있습니다 대항력은 타인(가족, 지인) 이름으로 유지할 수 없습니다전세보증금 반환 청구는 전세계약자 본인만 가능합니다따라서 친척이나 지인이 대신 전입신고해도 전세보증금 보호에는 아무 소용이 없습니다대항력은 계약자 본인의 전입신고 + 점유가 필수입니다서울로 옮기더라도 부산집의 보증금을 받은후에 옮기시는것이 좋습니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.보증금을 받지 않고 다른 곳으로 전입신고를 한다면 기존 주택의 대항력이 상실됩니다.따라서 보증금을 돌려 받지 못할 때 불이익이 생길 수 있으니 조심해야 합니다.감사합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 새로운 주택에 전입신고를 하시면 부산집에서는 자동 전출이 되게 되고 그순간 대항력을 상실하게 됩니다. 대항력을 상실할 경우 가장 큰 문제는 만기일 보증금 미반환시 보증금 보호가 어려워질수 있습니다 , 특히나 미반환에 따른 임차권 등기등을 신청할수 없고, 혹시라도 임대인이 임의대로 변경된 경우에는 대항력이 없기에 주택점유를 할수 없고, 이전 임대인을 찾아 소송을 통해 돌려받으셔야 합니다. 즉 보증금 반환전까지는 해당주택의 전입신고상태를 반드시 유지하셔야 합니다.  그래서 어쩔수 없는 경우 질문에서처럼 가족중 한명을 전입시킨뒤에 본인만 전출하는 방식으로 대항력을 유지하실수는 있습니다.

부동산

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전세계약 만료 전 이사 후 전입신고 (보증금 문제)