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끝까지수려한애플파이

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다중생활시설/숙박시설 원룸 안전할까요?

안녕하세요. 현재 이사를 준비 중이어서 매물을 알아보고 있습니다.

최근 용도는 다중생활시설/숙박시설로 기재되어 있는 8층짜리 원룸을 하나 보게 되었습니다. 내부 시설은 마음에 들었는데 융자가 21억 6천만원이 있더라구요. 보증금은 1,000만원, 월세 50만원 매물이고 2020년 실거래가 기준으로 23억이라고 나오네요. 부동산에서는 전입신고 가능하고 소액임차보증금 우선변제 대상이라고 하는데 조금 찝찝해서 문의드립니다. 안전한 매물일까요?

7개의 답변이 있어요!

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    시세대비 선순위 근저당권이 좀 많이 잡혀있긴 합니다. 다만 전입신고가 가능하고 소액임차인 최우선변제가 가능할 경우 최악의 경우 경매로 넘어간다고 해도 최우선적으로 변제가 가능하므로 크게 걱정을 하지 않으셔도 되지만 향후 만기 퇴실 시 새로운 세입자가 잘 들어오는지 회수에 문제가 없는 지등로 추가로 살펴볼 필요는 있어 보입니다.

    감사합니다.

  • 고경훈 공인중개사

    고경훈 공인중개사

    대박행정사 및 공인중개사 사무소

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    안녕하세요. 현재 이사를 준비 중이어서 매물을 알아보고 있습니다.

    최근 용도는 다중생활시설/숙박시설로 기재되어 있는 8층짜리 원룸을 하나 보게 되었습니다. 내부 시설은 마음에 들었는데 융자가 21억 6천만원이 있더라구요. 보증금은 1,000만원, 월세 50만원 매물이고 2020년 실거래가 기준으로 23억이라고 나오네요. 부동산에서는 전입신고 가능하고 소액임차보증금 우선변제 대상이라고 하는데 조금 찝찝해서 문의드립니다. 안전한 매물일까요?

    ==> 현재 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금엑에 해당됩니다. 이러한 경우 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 보호를 받아 상대적으로 안전하다고 할 수 있습니다.

  • 최천호 공인중개사

    최천호 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    매매가 23억원인 건물에 융자가 21억 6천만원이나 있는 것은 부채 비율이 94%에 달하는 초고위험 깡통건물이므로 매우 위험합니다. 보증금이 적어 소액임차인 우선변제 대상일지라도 건물 내 세입자가 많으면 배당 한도에 걸려 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 특히 숙박시설 용도는 일반 주택과 법적 보호 체계가 다를 수 있으며 집갑이 조금만 하락해도 경매 시 세입자의 보증금보다 은행 빚이 우선 처리될 가능성이 큽니다. 부동산의 전입신고 가능하단 말만 믿기엔 거눔ㄹ의 재무 상태가 너무 불안정하니 가급적 융자가 매매가의 60~70% 이하인 안전한 매물을 새로 찾으시길 권장합니다. 감사합니다.

  • 구자균 공인중개사

    구자균 공인중개사

    구자왕공인중개사사무소

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    안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

    결과적으로 전입 가능하고 최우선변재 금액 안에 들면 큰 걱정은 없어도 될 거 같습니다.

    더 궁금하신 사항 있으실가요?

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

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    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    융자만으로 이미 시세의 약 94%를 차지하고 있는데 여기에 다른 세입자들의 보증금까지 합치면 건물 가액을 훌쩍 넘어서는 깡통건물일 가능성이 높아보입니다.

    2020년 이후 부동산 가격 변동을 고려하더라도 경매 시 보통 시세보다 낮게 형성되므로 매우 위험한 수치라고 말씀드립니다.

  • 유현심 공인중개사

    유현심 공인중개사

    우성공인중개사사무소

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    안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

    이 매물은 법적 요건이 맞고 전입신고가 가능하지만, 시설 용도와 융자 금액에서 우려가 있습니다

    특히, 주거 환경이나 건물의 안전성에 대해 좀 더 세밀한 확인이 필요하고, 융자금에 대한 리스크도 고려해야 할 요소입니다

    따라서 매물에 대한 실제 관리 상태와 법적 안정성을 좀 더 꼼꼼히 살펴보시길 권장드립니다

    부동산 전문가나 법률 전문가와 상담을 통해 더 확실한 정보를 얻는 것도 좋은 방법일 것입니다

  • 최현지 공인중개사

    최현지 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

    해당 매물은 건물 가치 대비 융자 비율이 무려 94%에 달하는 극히 위허만 깡통 건물로 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 부동산에 언급한 최우선변제권은 건물 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 배당되는데 다중생활시설 특성상 세입자가 많아 실제 수령액이 보증금보다 적거나 없을 리스크가 큽니다. 또한 숙박시설이나 다중생활시설은 원칙적으로 취사 시설 설치가 불법일 수 있어 추후 행정 처분이나 보증보험 가입 거절 등의 법적 보호 사각지대에 놓일 우려가 있스빈다. 결론적으로 1000만원이라는 소액이라도 원금 손실 위험이 객관적으로 큰 매물이므로 가급적 융자 비중이 낮고 용도가 명확한 일반 주거용 매물을 다시 찾아보시길 강력히 권고합니다