공동명의 상가 경매시 상가담보대출건

Question

저와 어머니의 공동명의 5:5 상가가 있어요

어머님이 손해배상건에서 패소하여 가압류된 50퍼센트가 경매예정이에요.

예전에 제가 이 상가담보대출을 받았는데 어머님이 공동담보인이에요. 그럼 그 대출해준 은행에서도 제 지분에 경매가 들어오나요? 어머님 지분이 경매된다는 이유로요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

어머니 지분 50%가 타 채권자에 의해 강제경매되더라도, 질문자님 지분은 그로 인해 직접 경매되는 것은 아닙니다

하지만 상가 전체에 대해 설정된 은행의 근저당권이 있다면, 은행은 자신의 채권 보호를 위해 상가 전체(질문자님 지분포함)에 대해 임의경매를 청구할 수 있습니다

즉, 어머니 지분의 경매로 인해 귀하 지분도 경매될 가능성은 있는데 단 은행이 임의경매를 진행해야 하는 조건이 붙습니다

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Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

어머니 지분이 경매에 넘어가면 당장은 본인 지분에 경매가 들어오지는 않지만, 제3자가 구입하여 상가를 사용하겠다고 요구하거나 공유물분할 청구소송을 통해서 상가 전체의 경매를 요청할 수 있습니다. 지분만 보유하면 상가 전체를 단독으로 사용하는 것도 어렵고 공유자의 동의 없이는 매도나 임대도 불가능하는 등 제약이 많아서 전체 매도를 신청하는 경우가 많으므로, 상가를 사용할 예정이라면 경매시 공유자 우선매수신고를 하셔서 어머니의 지분을 확보하는 것이 바람직할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네 말씀하신 대로 어머니 50% 공유지분 때문에 지문자님의 50%까지 경매가 들어오게 됩니다. 이유는 어머님께서 공동담보인이기 때문이에요. 그러나 어머님의 지분만 매각이 되는 것이기 때문에 질문자님의 50%는 여전히 유효하고 그것을 토대로 공유자 우선매수를 하여 먼저 매수하신다면 상가를 지킬 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

일반적으로 어머니의 지분이 경매에 넘어간다고 해서 은행이 자동으로 질문자님의 지분까지 경매에 넘어가지는 않습니다.

어머니와 질문자님은 대출금에 대해 상가 전체에 근저당권이 설정되어 있을 것입니다. 이 경우 은행은 상가 전체에 대해 우선변제권을 가지는데 어머니 지분 50%가 경매로 넘어가도 은행이 우선적으로 돈을 회수하고 남는 금액만 낙찰자가 가져가게 됩니다.

감사합니다.