안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 임야가 사업용토지, 비사업용토지 중 어떤것에 해당될까요?
상속받은지 30년정도된 임야가 있고 임야 인근 10km이내에 거주중입니다.임야를 개발한적이 없고 임업도 한적도 없는데 단순히 재촌요건만 만족시키면 사업용토지로 인정받을수 있을까요?==> 상속받은 임야를 방치해 놓는 경우 비업무용 토지에 해당되어 양도소득세 중과대상입니다. 사업용 토지에 해당되기 위해서 임산시설로 활용한 근거가 있어야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
"주택법상 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있어, 세입자가 전입신고를 하더라도 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 오피스텔을 소유하고 있더라도 생애 첫 주택 구입 대출을 받을 수 있습니다."그런데 또 다른 전문가님(공인중개사)은 오피스텔에 전입신고를 하거나 생활용도로 사용할 경우 주택으로 분류된다고 하셨어요. 어느게 맞는 걸까요? 전 생애 첫 주택구입 대출을 받아야하고 놀리는 오피스텔을 임대하려고 하는데 정확한 답을 알수가 없습니다.==> 업무용 오피스텔이라 하여도 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 세무적으로는 주택에 해당됩니다. 이러한 경우 매각시 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 청약신청을 하는 경우 주택에 해당되지 않습니다.
부동산
Q. 전세특약설정할려고하는데 집값시세대비 어케특약걸면좋읆가요?
현재 계약할려고하는집은 다가구주택이며 임대사업자로 등록되어잇는건물입니다. 세대는22세대이며 계약할려고하는집은 1억5천7만원입니다.근저당은12억정도 잡혀잇는데 보증보험가입가능한건물이며 가입되어잇습니다. 100프로보증보험가입여부와 집값시세대비해서 특약을 어케걸면좋을까요??==> 반영시킬 만한 특약조건은 아래와 같습니다.임대인은 임차인의 대출에 적극 동의하며, 00대출이 불가한 경우 계약해지를 하고 계약금을 반환하기로 함보증보험 가입이 불가한 경우 임차인의 선택에 따라 계약해지를 할 수 있고 이때에도 계약금, 보증금을 반환해주기로 함이라고 반영시키시면 적절합니다.
부동산
Q. 지금 금리인하 분위기에 부동산 투자를 하는게 적기일지?
최근에 경제 뉴스쪽을 보다보면 한국은행이 기준금리 인하를 검토중이라고 얘기가 나오더라고요. 미국도 연말즈음해서 금리 인하에 나설 거라는 전망도 많던데 이런 상황 속에서 부동산 시장도 조금씩 변화가 생길 것 같더라고요.현재 전세보증금 만기가 얼마 남지 않아서 고민이 많아지더라고요. 금리가 낮아지면 대출 부담은 줄어들겠지만 그만큼 또 집값이 오를 가능성도 있고 전세로 돈을 묶어두는게 좋을지 아니면 조금 빠듯하더라도 소형 아파트라도 매수해야 할지 결정이 안 서네요.특히 서울 외곽이나 신도시 지역의 소형 아파트를 노리고 있는데, 이런 지역이 앞으로 가격 상승 가능성이 있을까요? 아니면 여전히 관망하는 게 좋을까요? 또 지금처럼 부동산 시장이 불확실할 때는 어떤 투자 전략이 현명할지도 궁금합니다.==> 현재 상황에서 기준금리를 인하한다면 부동산투자에 최적기라 할 수 있습니다. 지금까지 부동산 경기가 불경기였고, 탄핵정국이 어수선하였지만 6. 3일 대통령이 선출된다면 내수경기가 점차 살아나면서 부동산 가격도 상승세를 탈 것으로 보입니다.
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Q. 전으로 되어있는땅에 집을 지었을경우..
예전에 1990년도정도에 어머니가 산위에 사시다가 무릅이 안좋아서 밑으로 내려와서 땅을 사시고 집을 지으시고 사셧는데 저희는 그때 어려서 몰랐고 지금 어머니가 팔아서 병원비 하라고해서 팔려고 보니까..토지가 전으로 되어있더라고요 그럼 허가가 안났을테고 면이나 군에서 제재가 있엇을 터인데 그냥 그대로 사신거같아요 물론 군땅이니 군에서 당연 알았을텐데 형질 변경을 왜 안했을까요? 만약 군에다 형질변경 신청을 하면 될까요? 1970년대까지 집이 있었는데 그냥 군에서는 그냥 땅만 판거같더라고요==>우선적으로 현 건축물이 합법적인 건축물이라면 농지전용허가가 있었을 것으로 보입니다. 이 부분부터 확인이 필요하니다.만약 이걸 주거용지로 신청을 한다면 저한테 불이익이올까요?==> 불이익이 없습니다.아니면 불법 거주지로 철거를 해야할까요?==> 위반건축물인 경우에는 철거대상입니다.지금 이러지도 저러지도 못하고있어서 답답해서 문의 드립니다~어떤 방법이 좋을까요?==> 가장 중요한 것은 건축물 대장이 불법건축물인지부터 확인이 필요합니다.