안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 사내대출과 주담대 같은날 동시 시행 건에 대하여
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.일단 제 사내대출은 금융권 연계 상품으로Dsr 잡아 먹는 대출입니다.(4.36% 10년 원금균등)주담대 잔금 전까지 신용의 변화가 있으면 안된다 라고 들었는데, 사내대출이 잔금일 오후에 동시 지급이 됩니다.주담대 오전 10시 지급사내대출 오후 1시 지급상담사 말로는 사내대출이 어차피돈이 지급되고 하루 이틀 후에 전산에 뜨기 때문에당일 신용 변화 있을 거 걱정하지 말라는데 괜찮나요?==> 네 현재 상황을 고려할 때 법률적으로 문제가 되어 보이지 않습니다.참고로 dsr은 40% 초과하지 않습니다만…사내대출 돈 지급 3-4일 전에제 신용도 조회가 이루어진다고 하는데그걸로 주담대 시행하는 주체 은행이제 심사 완료된 주담대에 태클걸진 않겠죠?==> 네 그렇습니다.
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Q. 재건축 조합원 분양권 관련 문의드려요
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.지금 토허제 구역 재건축 추진중인 아피트 조합원입니다.등기받을때는 토허제구역은 아니였지만 지금은 토허제 구역이 되었어요 혹시 실거주2년을 해야 조합원 분양권을 받을수있나요?===> 그렇지 않습니다. 질문자님께서 취득당시 법률현황을 고려하여 판단해야 하는 사항이고, 새로운 구입자는 토지거래허가제를 받아야 합니다
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Q. 생애최초 당첨 후 직장 지방이전으로 인해 부득이 계약을 포기하는 경우 지방근무지에서 생애최초 재청약이 가능할까요?
안녕하세요.경기도 아파트에 생애최초 청약하여 당첨이 되었습니다만, 직장이 지방으로 이전하게되어 아파트 입주가 힘들게 되어 계약을 포기해야할 상황입니다.검색해 보니 특별공급은 같은 유형 내에서는 재청약이 거의 불가능한거 같은데요.저 같이 직장의 지방이전 등 사유로 부득이하게 계약을 포기하는 경우는 예외적으로 기존 생애최초 당첨 이력을 삭제하여 다시 생애최초 청약이 가능하게 해주는 경우는 없는지 궁금합니다.살지도 않을 아파트를 다시 없는 특별공급 기회라는 이유로 계약을 해야할지 무척 고민이 되네요.긴글 읽어 주셔 감사합니다.==> 입주를 한 경우 가족 전체가 생계유지를 위하여 다른 시도로 이사를 가는 경우 주거기간 등을 준수하지 않아도 되지만 청약 당첨된 사항 만을 가지고 청약을 포기하는 경우 패널티가 부과됩니다.
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Q. lh공공임대 5년 조기분양을 하는게 좋을까요? 10년살고 분양할까요?
저희 부부는 lh공공임대 아파트에 살고 있는데 위치는 경기도에 가격 거품낀 신도시에 위치하고 있습니다. 조만간 5년 조기분양 공고가 나올거라는데 5년 조기분양을 하는게 좋을까요?아파트가격 떨어질걸 생각해서 10년될때 분양을 받는게 좋을까요?==> 가급적 조기분양을 받으시는 것이 적절하지만 이러한 경우 거품이 낀 가격상태 등을 고려하여 급매물 위주로 시도하여 보시기 바랍니다
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Q. 월세 원룸 이사 질문있습니다!!!!
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.지금 살고있는 원룸에서 다른원룸으로 이사를 가야합니다.1.지금살고있는집이 11/11일까지인데 그전까지 집을빼야하나요 아님 11/11일까지 살아야하나요?==> 원칙적으로 11/11에 퇴거해야 합니다.2. 11/11일에 10월달 월세내면되는건가요?그럼 11/1~11/11일동안 지낸 월세값은 어떻게하나요?내야하나요?==> 월세 지급시기가 선불인지? 후불인지?, 체납된 월세가 있는지를 기준으로 맨 마지막 달은 일자별려 계산할 수도 있습니다.3.다른집구하면 예약금으로 월세 지불하면되는건가요?그리고 11/11일에 새로운집 계약하고 보증금내면되나요?그럼 그 예약금은 돌려주나요 아니면 한달치월세로 쳐주나요?==> 새로운 임대인 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.4.다른집구하면 11월1일에 방빼도되는건가요?아님 11일까지 채워야하나요?==> 질문자님의 판단에 따라 결정되는 사항입니다.5.지금 살고있는집 보증금+월세내고 들어왔는데 그다음달에 또 월세를 냈거든요.계약했을때 낸 월세는 돌려받는건가요 아님 마지막달 월세라 11월달월세는 저걸로 퉁치는건가요?==> 두번째 답변을 참고하시기 바랍니다
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Q. 상가 주택에서 구분 등기 할 수 있나요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.상가 주택에서 구분 등기 할 수 있나요?구청에 물어보니까,하나만은 안되고, 1층 상가 2층 상가 3층 주택인 경우, 전체 적으로 다 하면 가능하다고 합니다.그렇다면, 제가 나중에 팔때 1가구 1주택 양도세 비과세를 받기 위해서,구분등기를 하려고 하는데요.근데 양도세 비과세를 많이 받기 위해서는 3층 주택의 대지 부분이 많을 수록 유리합니다.주택과 그에 딸리 대지 면적의 비율은 자의로 정할 수 있는 것인가요?만약 가능하다면, 주택에 딸린 대지면적이 주택 면적은 전체 건물 면적의 3분의 1이지만, 그에 딸린 대지면적은 50프로로 자의적으로 정했다면, 매수자가 싫어할 수 있나요?----------------------------------------구분 등기가 안된 경우는 개별층에 딸린 대지 면적을 자의로 정할 수 없는 것으로 알 수 있습니다.(이 경우 양도세 계산시에는 등기부에는 없는 3층의 다락 면적이 커서, 다락까지 합하니, 전체 대지면적의 50프로 가까이 주택이 차지하게 되었는데요. 문제는 상가주택이 전체 매도가가 12억이 넘어가는 경우, 1가구 1주택 비과세가 제한된다는 점입니다.)=> 기존 상가 주택을 구분등기 가능합니다. 가능한 경우 전체적으로 구분등기를 진행하는 것이 가능하고 한 개 층만 따라 진행하는 것이 불가합니다. 그리고 1가구 1주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 주택에 딸린 대지며 적이 클 수록 유리한 만큼 세부적인 사항은 주변 건축사 사무소를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 청약 계약금 10프로 입금시 타인 계좌로
청약 당첨으로 계약금을 납부하려 하는데, 혼인 신고 전인 연인과 함께 비용을 분담하고자 합니다. 이 경우, 1. 제 통장으로 돈을 받아에 납부하는 방법과 2. 각자 가상 따로 납부하는 방법 중 어 것이 더 적절할까요? 증여세나 자금 출처와 관련된 문제가 있을 수 있다는 이야기를 들었는데, 자세히는 알지 못합니다.===> 현재 상황에서 혼인 예정이 확실하다면 각자 또는 통합해서 납부를 하여도 문제가 되지 않지만 이러한 경우 혼인 예정임을 입증하거나 혼인을 해야 합니다.
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Q. 아파트 전세 2년 후 집주인이 전세금 인상 할수 있나요?
집주인이 전세금 5프로 인상한다고 하네요혹시 이부분에 대해서 관련 법규가 있나요?궁금합니다. 그리고 혹시 인상했을때 세입자는어떻게 대응해야할까요?==> 네 주임법에 관련 내용이 명시되어 있습니다. 주임법에 계약을 갱신하는 경우 1회에 한하여 기존 보증금 또는 월세 중 주변시세를 고려하여 5% 범위 내에서 인상 가능합니다
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Q. 부동산 전세 재계약 관련문의드립니다.
전세살고있는데 10월 중순 만기입니다2달전에 전세금 이야기없이 연장의사 서로 합의했구요근데 집주인 사정으로 집을 매매 내놓는다고 전화가 왔다는데1. 2달전에 이미 구두로 연장했는데 10월 중순전에 팔리면 나가야되나요?==> 나가지 않아 되는 사항입니다.2. 만기 이후에 재계약된후 집이 팔릴경우 나가야되나요 아니면 새로운 집주인하고 계약이되는건가요? (계약시점이 집이팔린시점부터 다시2년인가요?)==> 임대인의 여건 등을 고려하여 협의후 결정되는 사항입니다.3. 새로운 매매한 집주인이 매매시에 집담보대출같은걸 많이 받고 저희랑 계약할수가 있나요?==> 계약은 가능하지만 보증금 보호 범위를 고려하여 판단해야 합니다.
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Q. 전세 계약 관련문의드립니다 집주인매매시...
전세로 집 살고있는중에 집주인이 집을 매매해서 새로운집주인이 생길경우1. 저희랑 따로 계약서를 새로 작성해야되나요?==> 네 그렇습니다. 그래야 보증보험 가입 등이 가능합니다.2.저희한테 통보가 오나요 확정신고 같은거 를 다시해야되나요>?=> 계약자 명의가 변경되는 경우 임대차신고대상입니다.2.새로 2년연장이되는건가요 아니면 그전집주인과에 계약만료가 이어지는건가요저희에 절차가 궁금합니다==> 상호 협의후 결정되는 사항입니다