안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 확정일자를 받으면 우선 보장받을 수 있나요?
39900만원의 아파트를 20000만원 전세로 들어갈려고 하는데 은행이 근저당이 27820만원이 잡혀 있습니다. 그러면 전세 확정일자를 받더라도 은행에 밀려 2순위로 밀려 12080만원만 보장받게 되나요?==> 그렇지 않습니다. 지역에 따라 상이하지만 해당 금액 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되어 보입니다. 이러한 경우에도 원칙이 있습니. 우선 선순위 근저당이 언제인지?에 따라 판단되고 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 비슷한 조건이 있는 임차인이 있는 경우에 안분배당대상임을 참고하여 판단해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 결혼을하면서 신혼집을 구하려고합니다
결혼을 하면서 신혼집을 구하려고하는데 요즘에 전세사기가많아서 전세를 구하는게 무서워서요허그보증보험되는곳이 거의없다는데 진짜인가요??아니면 그냥 사기치려고 부동산업자가 안된다고 하는건가요?==> 우선적으로 보증보험이 가입한 물건을 찾으시는 것이 우선입니다. 대부분 아파트인 경우에는 가증하지만 빌라, 단독주택인 경우 대부분 공시지가의 126%를 고려하기 때문에 가입 하지 못하는 사례가 많이 있는 만큼 계약 전에 철저한 확인이 우선입니다. 부동산 업자는 정확한 정보를 제공하는 것이 일반적입니다.
부동산
Q. 묵시적계약갱신을 하려고하는데 어떻게해야하나요?
월세를 살고있는 직장인입니다 조금 찾아보니까 묵시적갱신? 이라는제도가 있더라구요이걸로 지금살고있는집에서 더 살고싶은데 어떻게해야하는지 자세하게 알려주신다면 감사합니다==> 주택임대차 보호법 상 묵시적인 계약갱신이 되기 위해서는 계약종료일자를 기준으로 2개월 전까지 재계약애 대한 의사표시를 하지 않는 경우 해당됩니다. 현 주거지에서 묵시적인 계약갱신을 원하시는 경우 말없이 기다리는 것이 유일한 방법입니다.
부동산
Q. 분양 사전의향서에 대해 질문드립니다.
이번에 아파트 분양에 관심이 있어서사전의향서를 제출했는데만약 마음에 들지 않아 신청을 하지 않았을 경우금전적으로 불이익이 발생할 수 있는지 궁금합니다.(계약금등)==> 분양 사전 의향서는 의향서일 뿐입니다. 마음에 들지 않아 신청을 하지 않는 경우 이에 대한 제재조치는 없지만 이렇게 하기 위해서는 사전 의향서 조건을 꼼꼼하게 확인이 필요합니다.
부동산
Q. 전세살고 있는데 보통 몇개월전에 집을 내놓나요???
그리고 전세살고있는사람이 직접내놓아야되나요??? 곧 있으면 전세집을 나가야되는데 언제 부동산에 내놓아야되는지 궁금합니다.==> 주임법에 따르면 계약종료일자를 기준으로 2개월 이상 기간을 두고 진행하도록 규정하고 있습니다. 그러나 현재 부동산 경기가 불경기인 만큼 가급적 3개월 이상 기간을 두고 임대인에게 통보를 하시는 것이 적절해 보입니다. 추가해서 다른 집으로 이사를 가기 위해서는 현 임차건물에 임대차계약이 체결되는 것을 고려하여 이사일정을 수립하시는 것이 적절하고 보증보험에 가입하여도 임차권 등기명령 신청기간, 보증보험 청구기간 등을 고려해야 합니다.
부동산
Q. 원룸 단기 임대 말고 장기로 2년 3년.
지금부터 집을 좀 알아보려하는데 아무런 지식이 없다 보니까 어려워서 주변분께 여쭤봤는데 보증금이 100~에서 200대들은 다 단기라는데 맞나요?==> 임대차계약기간을 장단기로 판단하는 것으로 기간을 가지고 판단하는 것이고 보증금 규모 만을 고려하여 판단하지 않습니다. 보증금 100 - 200만원이라고 전부 단기 임대차가 되지 않습니다.
부동산
Q. 집을 팔아야 하는데 앞으로 어떻게 될까요?
집을 팔아야하는데 앞으로 집값이 어떻게 될까요부동산시장이 어떻게 되어가고 있나요지금 집값은 바닥다지기 단계일까요? 아니면 더 내려가는건가요==> 집값은 당분한 하락 또는 약보합이 유지될 것으로 보입니다. 그러나 변수는 기준금리 변동 또는 내수 경기상황에 따라 결정될 것으로 보입니다
부동산
Q. 동네에 따라 소득수준이 다르다는건 어떻게 느끼나요?
동네마다 같은 가게여도 잘되는곳이 있고 안되는 곳이 있는데, 소득수준에 따라서 이런 차이가 날 수도 있는걸까요? 어떤걸 보고 동네의 소득 수준 차이를 판단하시나요?!==> 우선적으로 지차체, 또는 통계청 자료를 활용하여 분석하시는 수 밖에 없습니다.
부동산
Q. 소형건물 분할 매매 가능한지 궁금합니다.
1층은 전포 2층과 3층은 주택인 조그만한 건물이 현재는 한사람 소유로 되어 있는데 이를 분할해서 매도할 수 있는지 궁금합니다. 즉 점포와 2층, 3층 주택을 분할해서 매도할 수 있는지요?==> 일반건축물인 경우 지분으로 하여 매도 가능합니다. 그러나 집합건물 처럼 별도 소유권 이전등기는 불가합니다.
부동산
Q. 월세 계약연장시 이사 시기 및 추가 월세 보증 ..
*1월달 월세를 추가로 주는게 맞나요? ==> 사전에 협의가 되지 않는 이상 지급할 의무가 없습니다.*저는 어떤 대처가 필요 한가요? ==> 가급적 임대인과 협의후 해결하시는 수 밖에 없습니다.