안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. LH와 SH의 차이점은 무엇인가요??
LH와 SH의 경우 어떠한 차이점들이 있는 것인지 궁금합니다.==> LH는 국토교통부 산하이지만 SH는 서울시 산하기관입니다. 즉 전국적인 규모는 LH이지만 SH는 서울지역 만을 지원대상으로 하고 있는 차이가 있습니다.
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Q. 요즘 건축비 및 물가인상 등 여러가지 건설경기에 많은 요소들이 있습니다만 2025년 건설경기 살아날까요?
미국의 도날드 트럼프는 부동산개발 업자로 우리나라에도 트럼프 빌딩이 있는데요. 어려운 건설경기가 2025년에 살아날지 궁금합니==> 현재 내수경기는 최악이라고 할 수 있습니다. 이러한 사항의 결과로 주변에 상가 공실이 점차 증대되고 있는 모습을 가지고 판단가능합니다. 25년에도 트럼프 정부가 들어서면서 자국위주의 보호무역주의 정책을 편다면 국내 경기는 올해보다도 더 어려워 질 것으로 예상됩니다.
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Q. 출산율로 인해 장기적인 부동산 하락이 발생할 듯 한데 아니라고 하는 사람도 많아서요 ?
출산율과 부동산의 가격은 상관 관계가 없을까요아무래도 인구가 줄어들면 집값은 자연스럽게하락할 듯 한데주변에서 보면 집값은 물가상승에 따라서무조건 증가한다고 하는 사람들이 너무 많아서요== >출산율 만 가지고 막바로 부동산 가격에 영향을 미치지 않습니다. 통상 출산율이 감소하겠지만 나홀로 세대가 증가되어 대도시 위주의 주택가격을 끌어 올리고 있는 실정입니다. 중장기적인 측면에서 인구가 감소된다면 농촌부터 빈집 등이 증가되면서 가격이 하락되고 대도시 위주로는 나홀로 세대 증가로 인하여 주택공급이 부족하여 가격이 높아지는 양극화 현상이 발생되는 것이 일반적입니다.
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Q. 추가주택 매수 후 오피스텔을 매도하면 남은 주택은 일시적 1가구 2주택 혜택을 받을 수 있을까요?
25년에 추가로 C주택 매수 예정입니다.(취득세 3%이내) 추가로 C주택 매수 후 1년 이내에 B오피스텔 매도 예정입니다(손절이라 양도세 0원). B오피스텔 매도 후 2년 내 A주택 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 양도세 면제될까요?===> 우선적으로 c주택을 매수하기 전에 b 오피스텔이 주거용으로 사용하였는지에 따라 판단해야 합니다. 주거용으로 사용하였다면 c주택을 매입하기 전이 기존 a주택을 먼저 매도해야 양도소득세 비과세 대상입니다. 그렇지 않고 오피스텔을 매도하는 경우 양도차익이 있다면 양도소득세가 부과됩니다. 그 후 c주택을 매입하시기 바랍니다.
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Q. 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?
서울에는 정말 많은 노후 아파트들이 존재하잖아요. 대표적으로 은마아파트를 시작해서 80년대 지어진 아파트도 정말 많은데 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?==> 우선적으로 조합설립과정에서 우여곡절이 있고, 조합설립후 용적율을 추가 할당을 받기 위해서 지자체와 힘겨루기를 하는 과정에서 사업이 지연되는 경우가 대부분이라 할 수 있습니다.
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Q. 근린생활구역이 정확히 무엇인가요?
지도를보거나 길가다보니까 근린생활구역이라는 안내를 보았는데요대부분 학교근처이거나 관공서 근처같던데근린생활구역이 정확히 무엇인가요?==> 근린생활지역이란 주거지역과 상업지역이 혼합된 구역으로 주민의 생활 편의를 위하여 다양한 상업시설과 서비스가 제공되는 지역을 의미합니다. 주로 소규모 상점, 카페, 음식점 등이 입점하고 있는 장소를 의미합니다.
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Q. 스터디까페의 입지 조건은 어떤것이 있을
스터디까페를 하기위하 입지조건은 어떤것이 있을까요?보통 어떤곳에 스터디까페가 많이 생기는지 궁금합니다 어디주변이 좋을까요==> 스터디 카페의 입지조건은 아래와 같은 사항을 참고하시기 바랍니다.학교 및 아파트 단지와 가까운 곳접근성이 좋은 장소(상대적으로 교통이 편리해야 함)입점하는 건물에 유해환경이 없어야 함
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Q. 부부간 증여 시 금액이나 횟수 제한 있나요
2021년 4억원 분양권 부부간 증여 하였으며2024년 1억원 소형 아파트 증여 하려 합니다이 경우 부부간 증여 가능 한가요? ==> 가능합니다. 증여할 수 있는 금액은 10년 동안 6억원까지 가능합니다.부부간 부동산 증여시 금액이나 횟수의 제한이 있나요? ==> 횟수에 제한이 없고 기간 및 금액에 제한이 있습니다.증여 실행 했을시 발생되는 세금 있나요? ==> 증여한도액이 초과되는 경우 세금이 발생됩니다.소형 아파트 부부간 증여 후 다시 원복 하는 증여 가능한가요? ==> 또다시 증여에 해당됩니다.
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Q. 부동산 안전율 구하는 방법 질문드립니다
부동산 실거래가액 70% > 모든 보증금의 합계" 이 공식은 선순위보증금만인지, 선순위보증금에 제 보증금 포함인지 궁금합니다!==> 모든 보증금의 합계를 의미합니다. 즉 질문자님의 보증금도 포함된 금액인 만큼 이러한 경우 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.
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Q. 아파트 투자와 땅 투자는 어떤것이 차이가 있을까요?
아파트 투자를 하는 사람도 있는 반면에 어떤 사람은 땅에 투자를 하는것이훨씬 좋다는 사람도 있는데요이런 경우에 아파트 투자와 땅투자의 큰 차이점은 어떤것이 있을까요?==> 아파트와 토지 투자를 비교하는 경우 장단점이 있습니다. 아파트인 경우 환금성과 보유기간 중 임차수익을 올릴 수가 있지만 토지인 경우 환금성 등이 상대적으로 부족한 단점이 있습니다. 그러나 수익률 면에서 아파트보다 토지가 높은 것이 일반적입니다.