안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 보유중인 아파트 양도세/취득세 알고싶어요.
1. 상기와 같이 거래 시 양도세와 취득세가 궁금합니다.(상기 구입가는 확장 등 추가옵션 제외한 금액입니다.)2. 상기 2번의 회천신도시아파트 매매 시 3년 보유를 넘기고 매매하는게 좋은지 그 전에 매매해도 좋은지요.3. 상기 외 매매 방법이나 다양한 절세 방법은 무엇이 있는지요===> 취득세는 다주택자에 해당되어 3번째 주택은 취득세가 8% 중과대상입니다. 양도소득세 부분은 개인별 여건이 상이한 만큼 주변 세무사 사무소를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 잔금치루고 확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금
A 집에서 집주인분께서 월말에 보증금을 주실 수 있대요B 집에는 중순에 들어갈거같은데 잔금치루고 전입신고•확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금을 보장받을 수 있나요?===> 현 임차주택에서 퇴거를 한다면 기존 주택에 대한 대항력이 상실됩니다. 보증금 규모가 크지 않는다면 퇴거를 하여도 되지만 그렇지 않는 경우에는 가족 중 일부라도 전입신고를 시켜 놓은 후 그 다음날부터 퇴거를 하시는 것이 적절해 보입니다.
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Q. 1가구 1주택 비과세 조건 (다가구 주택, 동거인거주)
1. 동거인 때문에 1가구 2주택으로 국세청에서 판단하지 않을지 궁금합니다.2. 상생임대주택의 경우 임대차계약시 5%이내 임대료로 재계약하면 된다고 알고 있습니다. 상생임대주택을 통해 다가구 주택 매매시 비과세 혜택을 받기 위해 사전에 더 챙겨야 하거나 주의해야 할것이 있는지 궁금합니다.===> 혼인신고가 되지 않았다면 동거인은 세법상 같은 세대로 간주되지 않습니다. 따라서 1가구 2주택에 해당되지 않는 만큼 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다.
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Q. 이사을 들어갈려고하는데 부동산에 중계비을 들어가는 사람도 줘야하나요 아님 부동산에 집내놓은 집주인만 내면되나요?
이사을 들어갈려고하는데 부동산에 중계비을 들어가는 사람도 줘야하나요 아님 부동산에 집내놓은 집주인만 내면되나요? 들어가는 사람은 안 내도되지 않나요==> 중개보수는 임차인, 임대인(집주인) 모두가 부담해야 하는 사항입니다.
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Q. 아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)
1. 2021년 8월 말 계약2. 2023년 계약 만료 전 갱신청구권 사용으로 2년 계약 연장3. 이후 25년 8월 중순까지 임대인 연락없음4. 25년 8월 중순 전세자금대출 연장을 위해 임대인 연락하여 대출 관련 연락오면 동의 요청5. 임대인 월세 30만원 인상 요청6. 묵시적 갱신으로 알고 있었는데 당황스럽다고 의견 전달하고 월세 15만원 인상으로 협의 (문자)현재까지 진행한 상황 정리입니다.묵시적 갱신 기한이 지나면 임대인이 임차인에게 5% 내에서 인상 요청을 할 수 있고, 임차인은 거절해도 된다고나와있던데, 저같이 이미 2년 연장해서 살고 있는 경우에도 동일한 적용을 받을 수 있는지그리고 문자로 협의한 상태에서 묵시적 갱신 관련 내용을 임대인에게 공유하여 원복이 가능한지 궁금합니다==> 묵시적인 계약갱신인 경우 기존 임차조건으로 자동연장되는 만큼 임대인의 요구에 응하지 않아도 되는 사항입니다. 그리고 문자로 협의되었다면 사정변경원칙에 따라 이 조건을 준수해야 합니다.
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Q. 임대인에게 말하지않고 업무옹 오피스텔 사업자등록
업무용오피스텔에 주거목적으로 들어가려다가 전입신고가 안되어 불안해하던 중사업자등록 사업장소재지를 그 오피스텔로 하고 +확정일자를 받으면 보증금 대항력이 생긴다고 들었습니다.1. 이미 다른주소에 등록된 것을 해당 주소로 옮기고 확정일자를 받아도 대항력이 생기는것은 동일한가요?아니면 애초에 이 주소로 입주하는 그 날 새로 사업자를 만들어야하나요?==> 네 그렇습니다. 업무용 오피스텔에 해당 용도를 위해서 입주를 하였다면 얼마든지 사업자등록이 가능합니다.2.이미 계약을 한 후 사업자등록을 하면 임대인에게 말하지 않아도 괜찮나요? (어차피 서류상 업무용이라 전입안된다고 하니까 ..)==> 사업용으로 임대차계약을 체결한다면 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.3. 공인중개사 입장이나, 임대인 입장에서 사업목적으로 업무용 오피스텔을 들어왔는데 수익이 0원정도라 수익이 없다고 세무서에 신고하는 경우불이익이나, 싫어할만한 부분이 있을까요? ..500/50 오피스텔인데 애초에 사업목적이라고 하면 더 깎아줄수도 있는건가요?==>임차조건은 계약 체결 전에 사전에 협의후 조정해야 하는 사항입니다.
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Q. 아파트 카톡방을 보면 왜이렇게 사람들이 이기적인지 모르겠습니다.
아파트 단체 카톡방을 보고있으면 스트레스 받습니다. 너무 사람들이 이기적인것 같아요 자기네동 지하 환풍기 소리가 너무마니 정지해달라느니 밤에 주차할곳이 없으니 1인 주차라인을 정하자느니 주택에 살아야할 사람들이 아파트에 들어와서 이것저것 참견하니 보는 사람이 너무 스트레스에요==> 아파트 카톡방은 아파트 단지내에서 주거하는데 정보공유차원에서 운영되는 방이고 또한 많은 분들이 의견을 제시하는 만큼 꼭 필요한 내용위주, 건의된 사항에 대해서 심의후 결정하는 것을 미덕으로 삼아야 할 것으로 보입니다.
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Q. 즘씨티오피스텔 분양을 대출이 안되어 해지하려고
즘씨티오피스텔 분양금과 중도금 대출로 납입은 하였으나 더이상 대출이 안되어계약 해지을 하려함공시기간 1년이 지나고 생활용 숙박시설에서 수입창출이 안되는 오피스텔로 변경도 되었음==> 현재 상황을 고려할 때 분양계약서를 검토해야 할 것으로 보입니다. 질문자님께서 중도금 대출까지 받아 입금하였다면 계약헤제가 불가한 것이 현실입니다.
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Q. 아파트 부실 시공의 원인이 재료비 인건비 상승뿐인가요?
몇 년 전부터 아파트 부실 시공 문제가 붉어졌습니다. 그동안 원재료 가격과 인건비가 상승했다고는 하는데 아파트 가격도 그만큼 오르고 있는 추세라고 생각합니다. 그렇다면 아파트 부실 시공의 원인이 재료비 인건비 상승뿐인가요?==> 그렇지 않습니다. 우선적으로 공법을 준수하지 않아 발생되는 문제가 대부분입니다. 인건비 및 공사지 절약을 위해서 무리하게 공법을 단축해서 발생되는 문제가 되는 것이 일반적입니다.
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Q. LH 행복주택 거주 중 다른곳으로 주소지 이전
1) 현재 성남시 LH 행복주택에 거주하고 있습니다. (현재 전세자금 대출 없음)2) 재계약은 2026.8월 경 입니다. (오늘날짜 2025.09.04)3) 포천시 일반아파트로 이사를 가려고 합니다. (전세자금 대출받고)4) 전세자금 대출을 받기 위해서는 주소지 이전이 필수입니다.5) 만약에 2025.09.05일에 포천시로 주소지 이전을 하게 된다면, LH 에서 즉시 확인하여 퇴거요청을 하나요?==> 원칙적으로 보증금 반환대상이지만 lh에서 이사를 한 사실까지 확인하는데 어려움이 있고 현실적으로 확인이 불가해서 계약종료일자까지 진행될 것으로 보입니다.