안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 6.27 부동산대책이후 분양권 관련
6.27 부동산 대책이후1주택자가 수도권에 분양권 8월에 취득후개인 사정에 의해 혹시나 입주를 못하는 상황이라분양권을 전매하게되면 기존주택도 무조건 팔아야되나요?==> 그렇지 않습니다. 그러나 현재 상황을 고려할 때 양도소득세 부과대상입니다.
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Q. 아파트 하나를 부모가 방1개는 본인이 쓰고 2번째방을 첫번째 자녀에게 월세 30만원. 3번째방을 다른자녀에게 월세 30만원에 주고 같이 살면서 임대차 계약 신고는 하지 않아도 되는지
1.아파트 하나를 부모가 방1개는 본인이 쓰고 2번째방을 첫번째 자녀에게 월세 30만원. 3번째방을 다른자녀에게 월세 30만원에 주고 같이 살면서 임대차 계약 신고는 하지 않아도 되는지요?==> 네 가족인 만큼 계약서까지 작성하지 않아도 됩니다.2,부모가 65세이고 자녀 각자 집소유 중인경우 동거봉양 해당 되나요?==> 가능합니다. 이러한 경우 세대주를 질문자님의 이름으로 부모는 세대원으로 전입신고되어야 합니다
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Q. 전세 계약시 보증금을 지킬수 있는 방법과 부동산 계약서 특약에 무엇을 넣어야 하나요?
부동산 전세 계약을 앞두고 있습니다.전세 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있는 방법이 궁금하며 부동산 계약시 꼭 넣으면 좋은 특약은 무엇이 있나요?==>보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법으로 가장 중요한 것은 매매가격대비 전세가격이 적절한지를 판단하시는 것이 우선입니다. 그 다음에 "보증가입 불가 또는 00대출이 불가한 경우 계약을 취소"하고 계약금을 반환하기로 함이라는 조건을 반영시키는 것이 적절해 보입니다
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Q. 분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
코로나 시기에 분양형 호텔이 인기를 잠깐 얻었던 거 같은데 그러다가 최근에는 오히려 골칫거리라는 말이 많더군요.호텔이라서 내가 쉬고 싶을 때 가도 좋고 또 호텔 수익을 월세처럼 받을 수 있다는 식으로 홍보를 했는데 분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?==> 우선적으로 적은 금액으로 투자수익을 올릴 수 있는 장점이 있지만 관리비가 비싸 수익율적인 측면에서 큰 성과가 없는 단점이 있습니다. 따라서 수익율 등을 고려하여 신중하게 투자여부를 결정하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 전세 4년살고 2년연장하는데 확정일자, 전입신고 여쭤봅니다.
아파트 전세 4년살고 2년연장하는데 확정일자, 전입신고 여쭤봅니다.전세금 조금 올려서 오늘 계약서 작성했고 계약기간은 올해 10월7일부터입니다.==> 재계약을 하면서 보증금을 인상하였다면 임대차신고 의무가 있고, 전입신고는 기존에 되어 있다면 추가로 실행할 필요가 없습니다부동산에서는 오늘 계약서 작성했으니 오늘부터 한달 내에 확정일자, 전입신고하라는데그렇게 진행하면 맞는걸까요?==> 네 맞습니다. 임대차신고의무는 계약서 작성일을 기준으로 30일 이내 진행되어야 합니다
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Q. 전세안고 매매 후 집상태가 안좋을때 등등
이번주 아파트 전세 안고 매매 계약합니다.실거래등록 후 잔금은 내년 1월10일에 치룹니다.주택금융공사 보금자리 대출 신청은 언제 해야할까요?==> 최소한 1개월 이상 기간을 두고 신청해야 합니다그리고 내년에 결혼하는 여자친구와 공동 명의를 할껀데 아직 혼인신고는 안했습니다.언제 하는게 나을까요?==> 잔금일자에 맞추어서 진행되어야 합니다.전세 안고 사는거라서 전세금을 저희가 나중에 줄텐데 혹시 집 상태에 문제가 있다면 전세금을 100% 다 안줘도 되는건가요?==> 하자부분은 별도로 판단되어야 하는 사항입니다.아니면 이런저런 품목은 집 나가기전에 수리를 해줘야한다는게 있을까요?==> 하자가 발생되는 경우 계약서 특약조건에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
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Q. 전세 재계약과 묵시적갱신 도와주세요ㅠ
1.오늘자 8/8 기준으로 묵시적 갱신이 된 상태일까요?==> 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다.2. 현시점 갑자기 임대인이 계약조건 (보증금 증액 또는 반전세 전환 요구 등) 변경 통보시 제가 손해보는 거 없이 9월 계약 마무리하고 나올 수 있을까요?==> 현실적으로 불가합니다.3. 23년도 전세연장 (부동산없이 재계약서 작성함)은 갱신권청구로 봐야하는걸까요?(*임대인이 먼저 연락와서 연장 이사여부 물으셨고 연장하는쪽으로 생각중이라고 답장후 계약서 작성 스케줄 조정하면서 조건변경없이 기간 연장한다고 제가 확인차 답장했었습니다.)==> 네 그렇습니다.
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Q. 아파트 월세줄때(계약시) 문의 사항 있습니다
비조정지역이고 디딤돌대출로 실거주의무는 1년 입니다. 곧 1년이 되어서 저희집 다른분께 월세를 주고 저희도 다른 월세를 가려고 하는데요 남에게 세를 주는게 처음이라 어떤점을 주의해야할까요?==> 권리관계 만 잘 분석하여 계약을 진행한다면 문제가 되어 보이지 않습니다.그리고 계약기간은 2년으로 할건데 계약기간 못채우고 세입자가 나간다고 하면 월세는 어떻게 하나요?==> 새로운 임차인이 입주할 때 까지 월세를 받을 수가 있습니다.관리비는 저희한테 세입자가 매달 보내주나요? 세입자가 알아서 내나요? 아무것도 몰라서 정보 좀 부탁드립니다!==> 세입자가 알아야 하는 사항입니다.
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Q. 세금 또는 매매 및 전세시 문의 드립니다
지역은울산이고 현재 24평(7천만원 정도)아파트가 있고 제 명의고현재는 34평(3억5천 정도) 살고있고 부부공동명의입니다새로분양 받은 아파트에 들어가려하는데 27평(4억 정도)입니다 34평짜리가 매매가 되지않고 있는 상황입니다 전세는 들어으는편인데 저희는 매매할려고하는데 9월말 입주인데시간은 좀여유있는데 전세를 내면 세금이 어떻게 되는지==>현재 상황에서 주택 3번째를 구입하는 경우 취득세 중과대상입니다. 취득세율은 8% 수준입니다. 매도시에도 일시적 1가구 2주택이 아닌 경우에는 양도소득세 부과대상입니다.
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Q. 집주인 변동 월세 증액 재계약 부동산 도장없이 부동산에서 써주는거
부동산 직인이 들어가면 돈이 더 든다는데 써주기만 하면 이만원이래요 문제 없을까요? 집주인 저 모두 싸인한다는 가정하에요! 나중에 문제 생기나요?==> 직거래형태로 진행되는 경우에도 계약내용에 따라 구속력이 발생됩니다.