안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 전세 대출 상담 과정 중 의문점이 듭니다
안녕하세요. 아파트 전세를 알아보고 있습니다.괜찮은 매물을 봐서, 계약을 위한 대출상담을 미리 받아보려고 등기부등본을 떼려고 했습니다.본 매물이 매수,매도가 이루어졌고 매수인이 아직 잔금을 치르지 않아 등기부등본이 매수인 앞으로 되어있지 않다고 해요. 8월 초에 잔금을 치르고 매수인앞으로 등기부등본이 간다고 합니다. 그리고 저는 9월 말에 입주하려고 합니다.이 상황을 은행원한테 잘 설명을 해야 한다고 하더니, 본 아파트 계약 관련해서 상담해주는 은행원을 소개시켜줬습니다.은행원과 통화를 하니, 자기 은행 금리가 비싸면 다른 은행 대출 상품을 확인하고 소개해준다고 합니다.그리고 가계약금은 500만원이라고 합니다. (보통 전세금의 5% 를 하지 않나요?)은행원이 다른 은행 상품을 소개해준다는 것과 가계약금이 500만원이라는 것 괜찮은걸까요?==> 은행 상품이라면 법률적으로 아무런 문제가 없어 보입니다. 그러나 가계약금이 누구에게 어떤 조건으로 입금하는지 등을 철저히 확인을 한 후 진행해야 합니다
부동산
Q. 집주인의 월세 인상과 묵시적 갱신에 대해
2019년 8월 27일에 계약하여 이후 6년 간 묵시적 갱신으로 연장하여 살아왔습니다.오늘(7월 14일) 집주인이 5프로 인상과 재계약 의사를 문자로 밝혔는데, 25년 기준 만기 2달 전이 지났으니 이미 다시 2년의 계약 조건 변경 없이 묵시적 갱신이 시작된 것 아닌가요? 집주인의 인상 요구를 거절할 수 있는지 궁금합니다.==> 현재 요건을 고려할 때 묵시적인 계약갱신이 된 상태인 만큼 법적으로 임대인의 요구에 응할 의무가 없습니다.아니면 아직 25년 8월 27일 전이니 재계약을 해줘야하나요? 이 경우 2달전이 지났는데, 제가 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는지도 궁금합니다. 아직 이사 계획은 없지만, 이사 시 3개월전 중도 계약 해지 때문에요==> 서로 협의에 따라 계약갱신 청구권 행사도 가능하고 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 가능합니다.
부동산
Q. 소형저가주택 보유자 공공분양 청약관련
이사준비하다보니 23년부터 소형저가주택자도 공공분양 참여가 가능한 걸로 변경된것 같은데 공공분양 청약이 가능한가요?, 아니면 이전처럼 민간분양만 가능한건가요?공공분양이 가능하다면 청약시 에는 무주택기간이 2013년부터 적용되나요===> 24. 12. 18일부터 청약시 비아파트의 무주택 인정기준이 완화되었습니다. 아파트의 경우 변동이 없으나 85제곱미터 이하 비아파트 공시가격이 5억원 이하를 소유한 1주택자는 무주택자로 청약이 가능합니다. 모든 청약이 가능합니다
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Q. 안녕하세요. 이번에 아파트 매수하려고 합니다. 마이너스 통장 관련 (배우자 명의 등)
1) 현재 투기지역 및 과역지열, 조정대상지역은 서울의 4개구 (강남, 마포, 용산, 성동구)인데, 저는 해당되지 않는지 궁금합니다.==> 네 해당되지 않습니다.또한 만약 아파트 매수 후, 추후에 용인시가 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역에 포함됐을시 마이너스 통장을 환수당하는지도 추가로 궁금합니다.==> 은행 지침에 따라 판단해야 하는 사항이지만 현재 상황으로는 문제가 되지 않습니다.2) 위와 같은 가능성을 아예 없애기 위해, 배우자에게 마이너스 통장의 1.5억을 송금한 뒤 배우자 명의로 집을 매수하려고 합니다. 이 경우 또한 마이너스 통장을 환수 당하는지 궁금합니다.(특별약정서에, 매매, 증여, 신축 등에 따른 소유권 취득, 다만 상속에 의한 취득은 제외 라고 명시되어 있습니다.)==>현재 법령 만으로는 환수대장이 되지 않습니다.3) 1.5억을 다 사용하여, 집구매 했을시에 환수당한다고 하면, 1.5억 모두 환수되는지 아니면 초과분인 5000만원만 환수당하는지도 궁금합니다.==> 현재 상황에서는 별다른 문제가 없습니다.
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Q. 부동산 매수하려고하는데, 소유권 이전일이 잔금일보다 빠른 경우에
부동산전자계약 시스템을 통해서 부동산 아파트를 매수하려고 하는데요기존 세입자의 잔금일 변경 요청으로잔금일을 변경하려고 했는데 부동산 전자계약 시스템의 문제로 잔금일을 수정을 했는데소유권 이전일이 자동으로 변경이 되지 않아소유권 이전일이 잔금일 보다 빠를 수도 있게 되었습니다.아직 서명은 하지 않아서 국토부전자시스템에 확인을 하고 수정을 요청했는데수정이 안되면 현재 이상태로 진행을 할수도 잇다고 얘기를 하시더라구요그래서 잔금일보다 소유권 이전이 한 6일 정도 빠른상태인데이런 경우에 발생할수 있는 위험이나 확인해야 할 부분이 있을까요?==> 매수인의 입장에서 불리한 점이 없습니다. 잔금 준비에만 이상이 없다면 아무런 법적인 문제가 없습니다.