안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 전세계약 연장에 대한 질문 (계약갱신청구권)
2023년 8월 30일 첫 입주를 하고 현재까지 전세계약으로 살고 있습니다.금일 2025년 7월 14일 임대인으로부터 2027년 8월 30일부터 재계약을 할 시 보증금은 그대로 하고 월세를 15만원 받겠다고 문자로 통보가 왔습니다.이 경우 2027년 8월 30일 이후 계약갱신청구권 행사를 할 수 없는건가요?==> 네 현재 상황을 고려할 때 현 임차조건대비 얼마나 인상이 되는지 궁금합니다. 기존 보증금 또는 월세 중 진행된다면 5% 범위내에서 가능하고 이 범위를 초과하는 경우 게약서 특약조건에 임차인의 선택에 따라 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다고 반영시켜 두시기 바랍니다.원래 전세계약 6개월~2개월 안에 임대인이 아무 말이 없으면 묵시적 갱신으로 늘어나는거 아닌가요?==> 네 맞습니다.
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Q. 묵시적 갱신 또는 갱신권 사용 관련 궁금합니다.
10.20 에 제가 전세 만기 입니다.집주인에게 전세 연장 의사를 밝혀둔 상황입니다.집주인이 회사를 옮기게 되면 해당 전세집으로 입주를 하신다고 하십니다.회사 이동 여부는 9월 중에 확정이 되어 갱신 여부는 9월에 확답을 준다고 하며만약 회사를 이동하게 된다면 여유기간 3-6개월 정도 더 준다며 그렇게 정리하자고 하십니다.해당 기간의 경우 묵시적 갱신으로 넘어가서 2년 갱신권 무조건 사용 할 수 있는 상황인지 궁금합니다==>현재 상황에서 묵시적인 계약갱신은 불가해 보이고 임대인과 서로 협의후 결정하시는 것이 적절해 보입니다. 그렇지 않고 계약갱신도 주장할 수 있지만 사전에 언급이 되는 만큼 원만히 합의가 바람직하기 때문입니다.
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Q. 아파트 전세 대출 상담 과정 중 의문점이 듭니다
안녕하세요. 아파트 전세를 알아보고 있습니다.괜찮은 매물을 봐서, 계약을 위한 대출상담을 미리 받아보려고 등기부등본을 떼려고 했습니다.본 매물이 매수,매도가 이루어졌고 매수인이 아직 잔금을 치르지 않아 등기부등본이 매수인 앞으로 되어있지 않다고 해요. 8월 초에 잔금을 치르고 매수인앞으로 등기부등본이 간다고 합니다. 그리고 저는 9월 말에 입주하려고 합니다.이 상황을 은행원한테 잘 설명을 해야 한다고 하더니, 본 아파트 계약 관련해서 상담해주는 은행원을 소개시켜줬습니다.은행원과 통화를 하니, 자기 은행 금리가 비싸면 다른 은행 대출 상품을 확인하고 소개해준다고 합니다.그리고 가계약금은 500만원이라고 합니다. (보통 전세금의 5% 를 하지 않나요?)은행원이 다른 은행 상품을 소개해준다는 것과 가계약금이 500만원이라는 것 괜찮은걸까요?==> 은행 상품이라면 법률적으로 아무런 문제가 없어 보입니다. 그러나 가계약금이 누구에게 어떤 조건으로 입금하는지 등을 철저히 확인을 한 후 진행해야 합니다
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Q. 집주인의 월세 인상과 묵시적 갱신에 대해
2019년 8월 27일에 계약하여 이후 6년 간 묵시적 갱신으로 연장하여 살아왔습니다.오늘(7월 14일) 집주인이 5프로 인상과 재계약 의사를 문자로 밝혔는데, 25년 기준 만기 2달 전이 지났으니 이미 다시 2년의 계약 조건 변경 없이 묵시적 갱신이 시작된 것 아닌가요? 집주인의 인상 요구를 거절할 수 있는지 궁금합니다.==> 현재 요건을 고려할 때 묵시적인 계약갱신이 된 상태인 만큼 법적으로 임대인의 요구에 응할 의무가 없습니다.아니면 아직 25년 8월 27일 전이니 재계약을 해줘야하나요? 이 경우 2달전이 지났는데, 제가 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는지도 궁금합니다. 아직 이사 계획은 없지만, 이사 시 3개월전 중도 계약 해지 때문에요==> 서로 협의에 따라 계약갱신 청구권 행사도 가능하고 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 가능합니다.
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Q. 소형저가주택 보유자 공공분양 청약관련
이사준비하다보니 23년부터 소형저가주택자도 공공분양 참여가 가능한 걸로 변경된것 같은데 공공분양 청약이 가능한가요?, 아니면 이전처럼 민간분양만 가능한건가요?공공분양이 가능하다면 청약시 에는 무주택기간이 2013년부터 적용되나요===> 24. 12. 18일부터 청약시 비아파트의 무주택 인정기준이 완화되었습니다. 아파트의 경우 변동이 없으나 85제곱미터 이하 비아파트 공시가격이 5억원 이하를 소유한 1주택자는 무주택자로 청약이 가능합니다. 모든 청약이 가능합니다