안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 무한 계약갱신청구가 시행된다면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무한 계약갱신청구권이 가능하게 되면 임대인의 일방적인 임대료 인상이나 퇴거 요구가 불가능하게 되어 임차인의 권익 보호는 강화될 것이나 임대인이 임차주택 대신 다른 투자처를 찾게 되거나 월세로의 전환이 늘어나 장기적으로는 임차주택 수 감소로 인해 임대료가 상승하고 임차인 주거 불안을 야기할 수 있을 것입니다.
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Q. 30년 후 인구 감소가 주거 형태에 어떤 변화를 가져올까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인구감소와 더불어 핵가족이 가속화되어 이미 국평기준이 34평형에서 25평형으로 변화하고 있는 중입니다. 행정안전부 통계에 따르면 전국 1인가구 수가 1000만 가구를 돌파했으니 세집 중 두집이 소형아파트의 잠재적인 수요층인 셈입니다.앞으로는 사회 초년생이나 신혼부부 보다는 노인 인구가 많아지며 구매력 있는 장년층에 의한 소형 아파트 수요가 많아질 것 같습니다.
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Q. 전세 중도 퇴거 시, 집주인 대출 이자 요구
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인의 대출이자 요구를 무조건 들어주어야 될 이유는 없습니다. 하지만 중도 퇴거를 하는 경우 임대인은 보증금을 계약된 날자까지 반환하지 않을 수 있으므로, 빨리 나가셔야만 한다면 대출이자 부담을 줄이도록 협상을 해보시던가 아니면 복비를 부담하고 후속세입자를 구하는 방법을 제안해 보시던가 하는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 임대료 규제가 장기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우 임대료를 규제하면 단기적으로는 세입자가 저렴한 가격에 주택을 임차 할 수 있어 도움이 되지만 장기적으로는 임대인이 임차주택을 포기하고 다른 투자처로 이동하므로 임대주택수가 줄어들어서 결국 임대료 상승을 가져오게 됩니다. 그러나 이는 경제상황과 정부의 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
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Q. 건물표시의 변경등기의 변경은 어떤것을 변경할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물표시변경등기는 건물대지 지번변경, 건물의 분할, 구분, 합병, 부속건물의 신축, 종류, 구조의 변경, 면적의 증감 등 건물등기부 표시란에 등기된 내용을 변경할 때 하는 등기를 말합니다.
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Q. 환율에 따른 부동산시장엔 어떤 변화가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 가격은 여러가지 요소에 종합적인 영향을 받으므로 환율만으로 어느쪽으로 움직일지 알기는 힘듭니다. 그러나 일반적으로 환율이 상승하면 달러 공급이 감소(외국인이 자산을 처분하여 달러를 확보) 하여 유동성이 감소함에따라 주가가 하락하고 금리는 상승하니 경기가 하락하고 부동산 수요감소를 이끌게 되어 부동산 가격하락을 만드는 절차로 보는 것이 일반적입니다. 작년에 외국인들의 부동산 매수는 0.9%였고 올해는 대출규제 등으로 인하여 내국인들의 구매가 부진하여 그 비중이 더 증가하고 있는데, 아직은 절대적인 영향을 미치는 정도는 아니지만 향후 시장 전망에 변수로 작용할 수도 있을 것입니다.
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Q. 민영주택 과 공영주택 의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 아파트 등을 말하며, 민영주택이란 국민주택을 제외한 일반 건설사가 건설한 아파트를 말합니다. 청약을 통해 국민주택 및 민영주택을 구입할 수 있는데, 국민주택은 전용면적 85m2 이하로 제한됩니다. 그러나 민영주택은 따로 평수 제한이 없습니다. 공공분양은 기본적으로 무주택자, 소득이 낮은 수요자를 위한 제도이기에 유주택자나 고소득이신 분들은 당첨의 확률이 낮습니다. 반면 민영주택인 경우에는 전용면적별로 예치금액이 다르게 되어있고 서울, 부산 모든 면적에 청약을 하려면 1500만원을 예치해야 합니다.
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Q. 전세사기를 예방할 수 있는 방법들은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하려면 계약 이전에 서류를 잘 확인하고 현장을 방문하여 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 보증 보험에 가입하는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 건물 지분을 나눠서 판매 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물의 일부를 타인에게 매각하려면 먼저 법원에 공동소유관계설립등기를 신청합니다. 공동 소유자들의 지분율을 정해 증서를 작성하여 법원에서 공동소유관계설립등기를 승인하면 등기부에 공동소유관계가 기록됩니다. 이렇게 공동소유관계를 설정하고 나면 모든 공동소유자의 동의를 얻어 건물전체를 매각하거나 각 공동소유자가 자신의 지분을 처분할 수 있게 됩니다. 그러나 이 경우 지분으로 매매시에는 매수자가 많지 않기 때문에 좋은 가격을 받기는 어려울 수 있습니다.
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Q. 압류 걸린 부동산 전세 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 압류는 세금을 내지 않아서 등기가 되는 경우가 많고 가압류는 개인 채권으로 인해 채권자가 집주인 마음대로 집을 처분하지 못하도록 등기를 해놓은 것 입니다. 자세한 사정은 알수없지만 집주인의 신용도가 의심스러우니 가급적 다른 집을 알아 보시는 것이 좋을 듯 합니다.