안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 임장활동은 신규분양사무소만 다니는 행위를 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장(臨場)은 "어떤 일이나 문제가 생긴 현장에 나온다"는 뜻으로서, 부동산 용어로는 "부동산이 있는 현장에 직접가서 확인하는 활동"을 뜻하는 한자어 입니다. 부동산을 구입하려할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것을 말하며, 지도상에서 볼 수 없는 현지의 상황 즉, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하는 것을 말합니다.
부동산
Q. 갭 투자라는 것이 있는데 이것은 어떤 것을 말하는 건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갭투자란 전세가율(매매가격 대비한 전세금액)이 최소 70%를 넘는 지역에서 전세를 끼고 급매물 등을 사들여 매매 가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 투자 방식을 말합니다. 매매가격에서 전세금을 제외한 소액의 자본금으로 투자가 가능하니 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받게 됩니다. 정부에서는 이런 투기를 막기위해 토지거래허가구역 이나 실거주 조건 등을 설정하고 있습니다.
부동산
Q. 가계약금은 못돌려받는건가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금을 지급하고 나서 일방적으로 계약해지를 하게되면 별도로 위약금에 대한 특약을 하지 않은 경우 계약금을 위약금으로 보게되어 계약금을 돌려받을 수 없으며, 구체적인 합의가 된 경우에는 가계약금이라도 이에 해당 할 수 있습니다. 별도 특약 없이 계약해지를 하는 경우 매수인의 경우에는 계약금 포기, 매도인인 경우에는 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소하여 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하거나 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이면 임차인의 단순 변심으로 가계약금을 돌려 받을 수 없습니다.
부동산
Q. 오피스텔 구매하면 생애최초 취득세 혜택과 청약혜택 사라지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔의 경우에는 주거용이든 업무용이든 상관없이 보유하더라도 청약시에는 무주택자로 간주되므로 청약이 가능하며 따라서 생애최초 청약도 가능 합니다. 그러나 공공분양일때 자산 한도가 정해진 경우에는 오피스텔의 금액이 자산에 포함되므로 모집공고문을 잘 확인하셔야 합니다. 또한 세금을 낼때는 주거용 오피스텔인 경우 주택으로 취급 받습니다.
부동산
Q. LH청년전세임대 ㅡ 기초수급자가 아닌 청년
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH청년전세임대주택은 19세이상 39세 이하인 무주택자인 청년으로 대학생이나 취업준비생인 경우 신청할 수 있는데, 1순위가 되려면 기초수급자이거나 보호대상 한부모가족·차상위계층, 자립준비청년, 청소년복지시설퇴소청소년 등이라야 하며 2순위는 본인과 부모 합산 월평균소득 100%이하이며 국민임대주택 자산 기준을 충족하는 자, 3순위는 본인 월평균 소득 100%이하이고 행복주택 청년 자신기준을 충족하는 자인 경우 지원이 가능 합니다. 자세한 내용은 LH청약 플러스에서 확인 하실 수 있습니다.
부동산
Q. 요즘보면 상가에 공실이 많던데 왜그런건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소규모 상가 공실률은 지난해 2분기까지 6.95% 였으나 올해 2분기에는 8.01%까지 올라갔으며 중대형 상가의 경우에는 작년 2분기 13.5%에서 올해 2분기 13.8%까지 상승했다고 합니다. 상가 공실률이 올라간 것은 인구 구조 변화, 온라인 쇼핑몰 증가, 코로나 팬데믹의 영향 등에 의한것인데 상가를 찾는 사람들은 줄어들은데 반해 상가에 대한 비율은 그대로 유지되다보니 많은 상가들이 만들어져 공실이 늘고 있는 것입니다.
부동산
Q. 현재 아파트의 시세가 어떻게되고있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권의 경우에는 연초보다 대체로 아파트 가격이 상승한 상태이지만 지방의 경우에는 대부분 하락한 상태 입니다. 금리가 인하되면 보통 대출 부담이 줄어서 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 되지만 금리인하에 대한 기대감으로 대출 금리가 이미 선반영 되었고 정부의 DSR규제 및 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 올해는 서울 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다만, 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할 수 있을 것입니다. 하지만 이는 정부의 특별한 정책이나 금리 및 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 달라질 수도 있습니다.
부동산
Q. 전세 재계약에 대하 궁금한 것이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세재계약을 하는 경우 기존 계약서에 날자를 추가하고 임대인과 임차인 도장이나 사인을 하여 연장 할 수도 있으며 신규로 작성하여 도장이나 사인을 하여 연장 할 수도 있습니다. 신규로 작성하는 경우에는 특약난에 기존 계약의 갱신 계약임을 명기하시면 됩니다. 전세 보증금에 변화가 없거나 감액된 경우에는 별도로 확정일자가 필요 없으며 기존 계약서의 확정일자는 계속 유효하므로 필히 보관하셔야 합니다. 은행 대출 관련하여서는 기존 대출 만기일 전에 연장 신청해야 하니 반드시 사전에 필요서류나 조건 등을 확인해 보셔야 합니다.
부동산
Q. 아파트 계약금 이체에 대해서 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금은 여러차례에 나누어 송금해도 상관 없습니다. 다른 계좌라고 하여도 본인의 계좌가 맞는 경우 송금하는데는 지장이 없습니다. 그런데 날자가 변경되어야 할 정도라면 은행을 방문하여 이체한도를 미리 늘려서 한번에 송금하시는 편이 좋을 것입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 공부를 시작할 때 어떻게 계획을 세워야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 공부를 하고자 하면 기존의 유명 학원들에서 만들어 놓은 커리큘럼을 따르는 것이 효과적 입니다. 유튜브 등에서 유명 학원들의 강좌 안내를 살펴보시면 대체로 기초 이론 -> 기본 이론 -> 개념 완성 -> 핵심 정리/문제풀이 -> 모의고사 -> 동형 모의고사 -> 마무리 특강 순으로 되어 있습니다. 각 학원별로 커리큘럼에 대한 동영상을 올려 놓은 것들이 있으니 학습에 참조하시면 될 것 입니다.