안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 거래할때 확인 해야되는점 및 주의해야되는 점에 대해서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위해서는 계약 전부터 서류를 잘 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문하여 상태도 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 현실적으로 보증 보험 가입이 필수입니다. 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며, 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증이 없으면 부동산 중개업은 운영을 할 수가 없는것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행법상 공인중개사 자격증을 소지할 뿐만 아니라 반드시 사무소를 개설하고 등록을 한 후에 중개업을 하게 되어 있습니다. 공인중개사법에 의해 등록을 하지 않고 중개업을 하는 경우에는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지게 되어 있습니다.
부동산
Q. 갑자기 부동산 거래가 얼어붙은 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어서 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 하지만 금리인하에 대한 기대감으로 대출 금리가 이미 선반영 되었고 정부의 DSR규제 및 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같다는 전망이 많습니다. 하지만 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다만, 이는 정부의 특별한 정책이나 금리 및 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험합격률은 어느정도되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 최근 5년간 합격률은 1차 시험 20.4%, 2차시험 26.0% 였으며, 1차에서는 민법이 2차에서는 공법이 어려운 과목으로 자리하고 있습니다. 학습 시간은 개인차가 심한데 빠르면 6개월에서 길면 몇년에 걸리는 경우도 있습니다. 젊고 집중력이 좋으신 경우라면 1년안에 동차 합격이 가능 합니다.
부동산
Q. 월세 계약 채우지 못하고 퇴거 시 2개월 전 말씀 드리면 보증금 받지 못하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 보호법 제6조에 따르면 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 갱신거절이나 계약조건변경을 요청하지 않고 임차인도 계약종료 2개월전까지 통지하지 않으면 2년간 묵시적 갱신(단, 기존 계약 2년)이 됩니다. 또한 제6조의2에 따르면 묵시적 갱신이 일단 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 되어 있습니다. 즉, 통지한지 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻 입니다. 따라서 현재 묵시적 갱신이 된 상태라면 10월 16일 계약해지를 통지한 것이고 3개월 후인 1월 16일 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다. 그러므로 12월 4일~ 1월 15일까지 기간에 대한 월세도 지불하셔야 합니다. 계약서 상에는 명시되어 있지 않지만 법 규정에 따라 설명한 것 입니다. 그러나 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다는 것은 법을 위반한 내용이므로 1월 16일까지는 반드시 보증금을 돌려주어야 합니다.
부동산
Q. 건축법에서 용적률은 왜 규제하는 걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 경우 용적률에 따라서 층수가 결정됩니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라서 건폐율 및 용적률이 적용되는데, 이는 각각의 지역별로 건축물의 배치와 규모에 대한 규제를 하여 효율적인 이용과 쾌적한 환경을 유지하기 위해서 입니다. 만일 이러한 규정이 없다면 건축물 소유자는 최대한의 이익을 위해 빈 공간없이 빽빽하고 높은 건물을 지을 것이고 모두가 이렇게 건물을 짓게되면 환경이 좋지 않게될 뿐 아니라 인구가 밀집되어 교통난도 심각하게 될 것 입니다.
부동산
Q. 6천30에 세입자를 구하고 있는데요 첨에다 고쳐진걸로 빌려주고 나서 세입자가 수리해달라면 보통어떤것을 해주나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우 보일러 뿐 아니라 형광등, 도어 손잡이, 수도꼭지 등 대부분의 시설들에 대해서 수리를 해주어야 합니다. 하지만 이러한 수선의무는 특약으로 조정 가능한데, 예를 들어 5만원 이내의 수선에 대해서는 임차인이 수리한다라고 정할수도 있습니다. 임대인의 수선의무는 임의 규정이므로 계약 시 특약을 넣어 분쟁의 소지를 줄이고 입주 전 사진 등으로 상태를 기록해 놓으실 것을 추천 드립니다. 또한 임차인도 계약기간 동안 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 보존해야 할 의무가 있으므로 잘못된 사용으로 인한 파손시에는 임차인에 그 책임이 있으며 파손시에는 지체없이 임대인에게 알려야 합니다. 법에서는 명확하게 어느 부분까지 어떻게 수리해야 된다고 나와있지는 않으므로 특약으로 잘 규정해 놓을 필요가 있습니다.
부동산
Q. 전세계약시 세입자의 인적사항을 알려줘야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약을 하는 경우 계약서에 기재하기 위한 정보로서 필요하여 부동산에서 개인정보를 요청하게 됩니다.
부동산
Q. 토지의 공급이 면세인 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 및 부속토지를 임대하는 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적이 건물부분의 면적보다 큰 때에 전부를 주택의 임대로 보아 면세가 됩니다. 또한 토지만의 매매도 면세이나 토지만 임대하는 경우에는 과세를 하게 됩니다. 이것은 현행법에서 부가가치 구성요소인 금융, 보험용역, 토지의 공급, 인적용역 자체에 대해 면세하고 있으며, 토지를 부가가치 생산요소로 보기에 그 자체에 대해서는 과세하지 않지만 임대를 하여 부가가치가 발생하면 과세하는 것 입니다.
부동산
Q. 정비사업의 관리처분계획 수립 기준은 어떤것이 있을가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.관리처분계획의 수립기준은 도시 및 주거환경정비법 제76조에 규정되어 있습니다. 주요 내용은 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 분양신청자에게 배분한다. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 적정 규모가 되도록 한다. 너무 좁은 토지나 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.재해 또는 위생상 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다. 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 등이며,예외적으로 가능한 공급에는 시도조례로 정하는 바에 따라 공급하는 경우, 소유한 주택 수만큼 공급가능 한 경우, 여러 명이 소유하게 된 경우, 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급하는 경우, 3주택까지 공급할 수 있는 경우 등이 있습니다.