안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 요즘 비트코인 무슨일이 있었던건가요?!?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 빅 이벤트는 미국 대선에서 친암호화폐 성향의 트럼프가 대통령에 당선된 것입니다. 그는 지난 7월 27일 테네시주 내슈빌에서 열린 비트코인 2024컨퍼런스 연설에서 "미국이 전 세계 가상화폐 시장의 수도이자 비트코인 수퍼 파워가 되도록 하겠습니다."하고 외쳤을 뿐아니라 국가 전략 준비자산으로 비트코인 비축을 공약했을 만큼 진심을 보여주었는데 역시 가상화폐를 추종하는 일론머스크가 트럼프를 후원했을 뿐 아니라 정부효율부 공동 수장으로 트럼프에 의해 지명되는 등의 행보를 보이고 있어 트럼프가 집권하면 가상화폐 친화적인 행정을 이끌 것임이 분명해 보여서 비트코인을 위시해서 코인들이 상승하고 있는 것입니다.
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Q. 부모님이 주택연금을 수령중 이십니다. 이사하셔도 될까요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택연금 수령중 이사가 가능은 하지만 담보주택을 변경해야 하므로 이사할 주택이 주택연금 가입 요건을 충족하는 지를 먼저 확인하셔야 합니다. 가입요건은 공시가격 12억이하 주택, 단독주택,아파트,빌라,연립주택 등 주택연금 가입이 가능한 주택 유형 등 입니다. 또한 담보 주택 변경시는 초기 보증료를 다시 납부해야 함에도 유의하시기 바랍니다.
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Q. 둔촌 주공 아파트의 대출이 쉽게 이뤄지지 않는 게 .. 나라에서 대출을 조이기 때문인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.둔촌주공아파트는 1만2천가구에 이르는 입주예정자들이 있어 잔금대출 규모도 엄청난데, 정부의가계부채 억제방침에 따라 5대 시중은행에시 주택담보대출 규제를 강화하여 대출이 어렵게되자 지방은행과 제2금융권에 수요가 증가하고 있는 상황입니다. 지방은행들은 시중은행보다 대출 한도가 여유롭고 담보인정비율도 상대적으로 높아서 제2 금융권과 더불어 찾는 사람들이 많아지고 있습니다. 이는 공급에 역점을 두던 분양시와 달리, 가계부채의 증가와 집값 상승에 대한 우려로인해 매매잔금을 전세입자의 전세금으로 충당하는 조건부 전세대출이 갭투자에 이용된다며 4개 은행에서 대출을 한시적으로 중단하는 등 정부에서 대출을 규제하고 있기 때문입니다.
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Q. 계약 만기 전 세입자의 퇴거 요구 관련 궁금한 사항 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세 계약 갱신 전에 세입자가 계약종료를 통보하면 현계약이 유효하므로 계약 종료전까지는 보증금을 돌려줄 수 없고 공과금도 부담하여야 하며, 월세인 경우는 월세도 납입해야 함을 고지하시면 됩니다. 단, 세입자가 복비를 부담하여 후속세입자를 들이게 되면 후속세입자가 입주하면 보증금을 돌려줄 수는 있을 것입니다. 갱신이나 연장 이후에는 상황에 따라 달라질 수 있는데, 묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 해지를 통보받은 지 3개월 후에 보증금을 돌려주면 되고, 협의에 의한 갱신인 경우에는 계약종료시까지 계약이 유효하므로 상기에서 언급한 사항과 동일한 상황이 됩니다.
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Q. 갭투자 잔금 시 수표로 1억 이상의 전세금 잔금을 치룬다는데 위험한 점 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수표로 전세금의 잔금을 치르는 것도 가능합니다. 그러나 수표를 받아서 당행에서 처리하려면 휴일이 아닌 평일 은행 영업시간에 거래해야 하며 A은행 수표를 B은행에서 입금은 가능하지만 현금화가 안되어 당일 이체나 출금이 되지 않으니 반드시 수표를 발행한 A은행으로 가야하고 은행창구에서 대면으로 진행해야 즉시 이체가 가능함에 유의하셔야 합니다.
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Q. 공인 중개사 시험을 보기 위해서 하루에 몇시간 정도 공부를 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 난이도가 약간 있으며 법과목이 많아서 처음 공부하시면 좀 생소할 수 있어 기초 단계부터 잘 다지는 것이 좋습니다. 사람마다 차이가 있겠지만 1년안에 합력하려면 하루에 적어도 4시간 ~ 5시간 정도는 공부하셔야 할 것으로 생각됩니다. 시험이 가까이 다가오면 더 시간을 투여해야 할 수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험에는 총 몇과목을 공부해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목이니 대부분이 법과목 입니다. 시험에 합격하려면 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
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Q. 일반분양자와 조합원의 사이가 나쁜 이유?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반분양자와 조합원들은 기본적으로 서로다른 이익집단이며 서로 이익을 나누어 가질 수 있는 구조이므로 사이가 좋을 수 없습니다. 재건축 조합원들은 일반분양해서 얻은 수익으로 건설 및 사업비용 등을 지불한 뒤 남으면 돌려받고 모자르면 분담금을 내야 하는데 최근 자재비와 인건비 상승을 이유로 공사비가 증액되어 분담금이 많아져서 건설사와 다툼이 벌어지고는 합니다. 추가분담금 문제로 조합과 시공사간에 문제가 발생하면 공사비 잔금 문제가 벌어져 입주지연으로 이어지는 경우도 있어 일반 분양자가 피해를 보게됩니다.
부동산
Q. 재건축 추진위에서 일몰되면 어떻게 되나?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축 정비사업중 사업이 지연되어 정비구역 지정하고 2년내 추진위 설립이 되지 않거나, 추진위승인으로부터 2년내 조합설립인가를 신청하지 못하거나, 조합설립인가일로부터 3년내 사업시행인가를 신청하지 못하면 정비구역이 해제 될 수도 있습니다. 그러나 일몰제 1회에 한해 토지등 소유자의 30%이상 동의를 받아 2년의 범위내에서 연장이 가능하며, 추진위가 구성된 곳에서는 토지등 소유자 과반수의 동의로 해제를 요청하는 경우에 직권으로 해제할 수 있으므로 토지등 소유자가 해제를 원하지 않으면 해제가 되지 않고 다시 진행될 수 있을 것입니다.
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Q. 경매에 넘어간 아파트가 낙찰됐을 경우 1순위 전세입자
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 낙찰된 경우 1순위 전세입자라도 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 예를들어 다가구주택이고 소액임차인이 많으며 집주인이 종업원이 있는 법인이며 임금체불이 있는 경우 체불임금과 소액임차인에 대한 변제가 우선적으로 이루어지다보면 보증금을 일부 받지 못하게 될 수도 있습니다. 또는 전세가가 주택가격과 비슷한 경우 낙찰 금액이 적을때는 일부 변제 받지 못하게 될 수도 있습니다.