매도후 우수관.옥상누수(추정)로 매매취소 제기???
(누수정보일지)(보상후 완료원함)
(본 아파트는 1995년 10월 사용승인된 30년째 15층건물임)
(1)본인(매도자)은 천안의 아파트 14층에서 2006년9월~2025년7월4일까지 20년 동안 거주했습니다
●그런데 2006년9월 현 거주지에 이사온 후~2020년까지(약 14년간 누수없이 살아옴)
●그런데 2020년 15층의 현재 거주자가 이사오면서 그 분들이 15층 베란다확장공사(방수층균열예상)한후 이사옴(15층 거주자는 누수에 대해 소극적임)--------------
(2)그 후 2022년 8월2일 (첫번째) 누수발견
☆원인(우수관하단 시멘트방수층 균열로 추정)(관리소)
●2022년 11월13 우수관 내부일자관15~14층 바로 통과관삽입(관리소) 누수종료(누수가 없어진 후에 자비280만원으로 석고보드,벽지보수공사를 하였음)
●2023년 1년 동안에는 누수없었음---
● 2024년 7월7 (두번째) 누수발견(이번엔 15층에서 에어컨 응축수방치 누수)
☆원인(베란다 우수관하단 방수층 퍼석퍼석 완전균열+15층에어컨응축수 파이프 노출)(관리소확인)
●2024년 7월25일 일자연결 "레듀사"관 삽입,우수관하단 코킹공사(관리소)(누수가 없어짐)
●2024년 10월4일 우수관하단 이차보완공사 방수층공사(관리소)(누수가 없어짐)(습기가 약간 있어서 마무리방수보완공사까지 함)
(그후 자비50만원으로 벽지보수공사했음)
●이후 1년 동안(2024,7,25일~2025,7,5일)누수가 전혀 없었음
●(비올 때마다 자체정밀도구로 누수확인)
●그리고 2025년 3월20일 14층 매도계약함.
매수자가 매도아파트(14층)에(3월20, 1차방문검수)(3월25, 2차방문검수)
●매수자가 2025년 6월27일 "잔금납부"후 등기이전설정(잔금받고 매수인이 셀프등기하러 매수인과 함께 가면서 내 차안에 윗층베란다 확장사실을 알리고 누수가능성을 말함)(누수이력고지는 안함)
●2025년 7월5일 매도자(김창엽)이사 나옴.(7월5 이후 매수자가 수시로 드나들면서 점검하면서 방3개 도배와 실내청소를 했음,주방거실도배는 안 한다고 했음)
●●●2025년6월27일~7월17까지 누수없었음>>>(7월16 폭우내림)>>>7월17누수발견)누수위치는 2024년 7월7일 발견했던 곳임----------------------
●이렇게 2025년 7월 17(세번째 :폭우)누수발견함
☆원인:15층에서 에어컨응축수 파이프를 겉으로 노출방지상태확인(처음으로 누수전문가를 부름, 의견)
●2025년 7월 22일 매수자 이사들어옴
●내가 하자담보책임 명목으로 지불한 내용
7월24일전기공점검,전등설치비용(42만)지불
8월17일 누수전문탐지비용 (70만원) 지불●2025년 7월23일경에 급히 추가로 안방쪽 다른우수관하방수공사코킹공사"(관리소 설비기사)
●2025년 8월16일(누수전문가)긴급방문
●누수전문가가 15층에서 에어컨물 파이프가 외부로 노출현상발견)15층 에어컨응축수 파이프"를 우수관에 구멍뚫어 삽입요청(15층)
●이후~ 현재까지 비올 때에만 (중하정도)로 같은위치(거실 우수관쪽코너천정)누수가 있음
●현재 매수자는 매매계약취소 민사소송을 진행하고자 한답니다--------------
●특별히 며칠전인 2025년 9월23일부터는최고층인 최고윗층(15층)도 옥상 우수관하단으로부터 천정누수 발생하고 있다고 합니다
●현재 복구상황은 관리소에서 4년전에 옥상방수공사를 했던 본 아파트옥상방수공사업체(???)에서 명절후 하자보수로 옥상방수.누수보수예정임)-
-증거자료--
ㅇ녹취록음성파일(서울누수전문가,관리소장)
○카톡문자내용(매수자+매도자+공인중개사)
○녹취록음성파일(공인중개사)
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
매도 후 발생한 누수 문제로 매매 취소 소송까지 거론되는 상황에 정말 답답하고 힘드실 것 같습니다. 간추려서 답변을 해 보겠습니다.
매도 인의 하자 담보 책임 및 고지 의무 :
매도 인께서는 민법 상 목적물 하자에 대한 담보 책임을 지시게 되며, 매수 인이 하자를 몰랐고 6개월 내 문제를 제기했다면 청구가 가능합니다. 특히 과거 누수 이력은 매수 인에게 반드시 고지해야 할 중요한 사항이므로, 단순히 '누구 가능 성'을 언급하신 것 만으로는 불충분하다는 쟁점이 될 수 있습니다.
누수 원인 및 책임 소재 :
현재 누수의 원인이 15층의 불법 확장 및 에어컨 응축 수 배관 노출, 또는 아파트 공용 부분의 노후화(우수 관, 옥상 방수 등)에 있을 가능성이 제기됩니다. 만약 공용 부분 하자나 15층 세대의 책임이 명확하다면, 아파트 관리 주체나 해당 세대에 공동의 책임이 있다고 볼 수 있습니다.
매매 취소 및 손해배상 청구 소송 대응 :
매수 인이 계약 해제를 주장하려면, 누수가 매매 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 '중대한 하자'여야 합니다. 이 정도가 아니라면 계약 해제는 어렵고, 누수 보수 비용이나 도배 비 등 손해배상 청구로 귀결될 가능성이 높습니다. 현재 확보하신 녹취록,카 톡, 누수 정보일지, 전문가 진단 등은 누수의 원인과 책임 소재를 규명하는 데 핵심적인 증거 자료가 될 것입니다.
대응 방안 :
전문 변호사 상담 :
가장 먼저 부동산 분쟁 경험이 풍부한 법률 전문가를 통한 자문을 구하고 , 증거 자료를 바탕으로 방어 전략을 세우셔야 합니다.
적극적인 협상 시도 :
소송 까지 가지 않고 합의로 해결하는 것이 가장 좋으므로, 매수 인과 누수 원인에 대한 분석을 공유하며 원만한 해결을 위한 협상을 시도해 보세요
공동 책임 추궁 :
만약 15층 세대의 책임이 크다면, 매수 인과 함께 15층 세대에 손해배상을 청구하거나 관리 사무소에 공용 부분 보수를 강력히 요청하는 방안을 고려해볼 수 있습니다.
보수 진행 확인 :
관리 사무소에서 진행 예정인 옥상 방수 공사가 근본적인 해결책이 될 수 있는지 면밀히 지켜보시는 것이 중요합니다.
결론적으로, 지금 많이 힘드시겠지만, 혼자 감당하기 어려운 상황이므로 전문가의 도움을 받으시면서 침착하게 대응해나가시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
아파트 매도와 관련해 중대 하자 중 하나로 누수가 포함됩니다.
매도인분께서 매수인에게 누수에 대해 최초 언급한 시점이 아쉽습니다.
30년차 아파트는 건물 노후화 등 누수 발생 가능성이 높다고 볼 수 있어 계약 전 방문 시 윗층과 옥상의 이슈로 누수가 있었으나 지금은 조치완료로 누수가 없다 정도로 사전 언급 정도만 있었어도 좋았을텐데 잔금 이후 이야기한 부분이 중대 하자의 책임을 100% 면하기 어려워 보입니다.
매수자가 소송을 준비 중이라면 맞소송을 진행하기 보다는 매매 대금 절충 등 누수에 대해 보상을 하고 합의를 보는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
민법 제 580조에 따르면 매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 계약 해제 또는 손해배상 청구가 가능합니다.
다만 하자의 존재 여부는 매매계약 및 소유권 이전 시점을 기준으로 판단합니다. 노후 아파트의 경우 사용 승인 후 수십 년이 경과하면 노후화로 인한 누수 등은 일반적으로 매도인의 하자담보책임 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.
매매계약과 소유권 이전 시점에 누수 하자가 객관적으로 존재했거나 이미 발생된 상태였는지 매수인이 사전에 이를 알았거나 알 수 있었는지 여부가 중요합니다.
만약 누수 이력이 있고 매도인이 이를 알고도 고지하지 않았다면 기망에 해당되어 손해배상 혹은 계약 해제 사유가 될 수 있으나 매매 시점에 하자가 나타나지 않았고 노후화로 인해 발생한 누수라면 매도인의 책임을 인정받기 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
매매 계약의 취소는 누수가 계약 체결 당시 이미 발생했거나 예견 가능했으나 고지를 하지 않았을 겨우 매수자는 계약 취소 사유로 주장할 수 있지만 누수가 매매 후 재발한 경우라면 책임 소재와 손해배상에 대해 면밀하게 확인을 해야하는 복잡한 사안이라고 생각됩니다
매도자 측은 모든 보수 기록과 고지 내역을 정리해 소명 준비가 필요하며 매수자와의 원만한 합의 시도 및 향후 추가 보수 계획을 명확히 하여 소송까지 가지 않도록 하는 것이 중요하다 보여집니다.
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