2주택(아파트+재개발 주택)비과세에 대한 문의 드립니다
A. 19년03월 아파트 매수( 거주 )
B. 20년10월 재개발 사업인가 전 주택 매수
30년 완공
문의내용
A주택 매도 시 비과세 받을 수 있는 방법이
있나요
1인가구 생애최초 구매
연소득 3500-4000사이 어딘가
6억 이하 주택 매수할때
주담대 얼마정도 나오는지 아시는분???
===> 일시적 1가구 2주택 요건에 충족되는지 여부는 b주택을 사업인가 전에 매수하였고, 아직 입주 불가한 상태라면 비과세 대상이지만 그렇지 않는 경우에는 과대상입니다. 그리고 단순 내용 만을 가지고 조언을 한 만큼 관련 자료를 정리한 후 주변 세무전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
2019년 매수한 아파트를 1년 이상 보유 후 2020년 재개발 주택을 취득한 경우 3년 이내에 기존 아파트를 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
A주택 비과세 받을 수 있는 가능성은 있습니다
단, 일시적 2주택 비과세 요건 또는 재개발주택의 멸실로 인한 주택 수 제외 규정에 해당되는지 여부가 중요합니다
A주택을 매도하려면, B주택의 멸실(철거) 여부와 멸실 시점을 반드시 확인하세요
멸실 이후에 A주택을 양도해야 비과세 가능합니다
멸실 증명은 철거 확인서, 이주일정서, 감정평가서 등으로 가능합니다
필요 시 세무사 상담 또는 세무서에 비과세 사전확인 신청을 해보시는 것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 아파트를 먼저 취득하고 이후 재개발 주택을 사업인가 전 매수한 경우 일정 요건 충족 시 비과세가 가능합니다.
기존 주택을 1세대 1주택 요건을 충족 후 3년 내 매도하면 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
말씀 하신 분의 상황을 요약하면 다음과 같습니다.
A주택 : 2029년 3월 매수, 현재 거주 중인 아파트
B주택 : 2020년 10월 재개발 사업인가 전 매수, 2030년 완공 예정인 재개발 주택
A주택을 매도하여 양도소득세 비과세를 받으시려면 '일시적 2 주택'비과세 요건을 충족해야 합니다. 이때, 재개발 사업인가 전 매수한 B주택의 성격이 중요하게 작용합니다.
재개발 입주 권의 주택 수 포함 여부 :
재개발. 재건축으로 인한 '입주 권'은 세법 상 '주택을 취득할 수 있는 권리' 로서 주택 수에 포함됩니다. 다만, 언제부터 주택 수에 포함되는지 시기가 중요한데, 일반적으로는 관리 처분 계획 인가일 이후에 주택에서 입주 권으로 전환되면서 주택 수에 포함 되는 것으로 봅니다.
본인의 B주택은 "20년 10월 재개발 사업인가 전 주택 매수"라고 하셨는데, 이것이 재개발 사업 시행 인가 또는 관리 처분 계획 인가가 나기 전의 주택을 매수한 것인지, 아니면 이미 입주 권 상태인 것을 매수한 것 인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
만약 관리 처분 계획 인가 전에 '주택'상태로 매수하신 경우 : 매수 당시에는 주택으로 보지만, 관리 처분 계획 인가 이후에는 '입주 권'간주되어 1 주택 + 1 입주 권 상태가 됩니다. 이 경우 기존 주택(A)을 양도할 때 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다.
만약 '입주 권' 상태인 것을 매수하신 경우 B주택은 취득 시점부터 '입주 권'으로 보아 주택 수에 포함됩니다.
A 주택의 일시적 2 주택 비과세 요건 :
A주택이 비과세를 받기 위한 일반적인 일시적 2 주택 요건은 다음과 같습니다.
A 주택(종전 주택) 취득 후 1 년 이상 지난 후 B주택(신규 주택)을 취득해야 합니다.
A주택 : 2019년 3월 취득
B주택 : 2020년 10월 취득
이 조건은 충족됩니다.
A 주택을 2년 이상 보유하고, 조정 대상 지역에 소재한다면 2년 이상 거주해야 합니다.
A주택은 2019년 3월 취득하셨으므로, 현재 2년 이상 보유 및 거주 (거주 하셨다고 하셨으니) 요건은 충족된 것으로 보입니다.
B주택을 취득 일로부터 일정 기간 내에 A 주택을 매도해야 합니다.
B주택이 2020년 10월에 '취득'되었고, B주택이 '입주 권' 상태로 주택 수에 포함된다고 가정하면, 2020년 10월 당시의 규정을 적용 받게 됩니다.
2020년 10월은 조정 대상 지역에서 2년 내 양도하는 규정이 적용되던 시기입니다. 만약 A 주택과 B 주택(또는 B 주택의 입주 권)이 모두 조정 대상 지역에 소재했다면, B주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 A 주택을 매도해야 비과세를 적용 받을 수 있었습니다.
하지만 현재 2025년 10월이므로, B주택을 취득한 2020년 10월로 부 터 2년이라는 양도 기한(2022년 10월)은 이미 지났습니다.
재개발 주택(B)으로 인한 특례 가능성 (종전 주택 및 대체 주택) :
종전 주택(A)을 보유한 상태에서, 재개발.재건축이 진행되는 주택(B)을 취득하고, 이 재개발 주택이 완공되기 전에 A 주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
관리 처분 게획 인가 일이 관건 :B 주택이 관리 처분 계획 인가가 난 '재개발 입주 권'이었다면, A 주택을 '종전 주 택'으로 보고 비과세를 받을 수 있는 요건은 다음과 같습니다.
종전 주택(A)취득 후 1년 이상 경과 후 재개발 입주 권(B)을 취득해야 합니다. ( 이 조건은 충족)
A 주택을 2년 이상 보유하고, 조정대상지역이라면 2년 이상 거주해야 합니다.(이 조건도 충족)
재개발 입주 권(B) 취득일 또는 '관리 처분 계획 ' 인가일 이후 일정 기간 내에 A주택을 매도해야 합니다.
현재 본인의 경우, B 주택이 2030년 완공 예정이라고 하셨으므로, B주택의 입주 권 상태가 되기 전에 A 주택을 팔았어야 하거나, 입주 권을 취득하고 나서 정해진 기간 내에 A 주택을 양도했어야 합니다.
정확한 상황을 판단하기 위해서는 B 주택이 '주 택'으로 매수 된 것인지, 아니면 '입주 권'으로 매수 된 것인지, 그리고 B 주택의 '관리처분계획인가일'이 언제였는지 등 상 세 정보 확인이 필요합니다. 또한, A 주택이 위치한 지역의 조정대상지역있는지 여부도 중요합니다.
양도소득세 비과세는 금액이 큰 세금 문제이므로, 반드시 세무 전문가와 상담하시어 정확한 진단을 받으시고 절세 전략을 수리하시는 것을 추천해 드립니다. 전문가와 상담 시에는 A 주택과 B주택의 정확한 취득 시점, 해당 지역의 조정 대상 지역 지정 여부 및 시기 , B주택의 관리 처분 계획 인가일 등 상 세 정보를 제공하셔야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 종전 주택은 2019년에 취득하여 보유와 2년 이상 거주 요건이 충족이 되었고 재개발 예정인 B 주택 취득이 2020년 10월로 신규 주택 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도해야 하지만 재개발 사업이 20230년에 완공이 되므로 완공 후 3년 이내 재개발 주택으로 이사하고 기존 주택을 양도하시면 비과세 혜택이 가능할 것으로 보여집니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 A 주택 취득 후 1년 거주를 해야 하고 1년 후 신규주택 구매 후 3년 안에 A주택을 양도를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또한 신규주택이 입주권일 경우는 완공 후 세대 전원이 이사를 해서 1년 이상 거주를 하게 되면 완공 후 3년안에 A주택을 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
장도연이 추천하는 아하!
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