안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 지방 소멸위기에 대응하기 휘나 현실적인 대책은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부는 인구 감소로 인한 지방 소멸 위기를 심각하게 인식하고 , 지방으로의 인구 유입과 지속 가능한 일자리 창출을 핵심 목표로 다양한 정책을 추진하고 있습니다.주요 정책적 해법들은 다음과 같습니다.인구 감소 지역 맞춤 형 대응책 :지역 특성을 고려한 맞춤형 대응책을 발표하여 실질적인 변화를 모색하고 있습니다.지방 소멸 요인 분석 및 전략 수립 :수도권 집중과 지방 소멸의 연관성을 인지하고, 주거 환경 개선, 문화 및 교육, 의료 인프라 강화 등 지역 맞춤형 정책과 전략을 수립 중입니다.종합적인 경제정책 방향 :2025년 경제정책 방향에 주택 공급 및 저 출생 정책을 포함하여 지방 인구 유지 및 증가에 기여하려는 종합적인 접근을 하고 있으며, 2025년에도 지방과 수도권의 주택 시장 양극화 심화가 예상되어 지방 시장 안정 화 정책이 중요하게 다뤄질 것입니다.고령 층 활용 통한 지역 활성화 :고령 층의 경험과 지식을 지역 자원 관리와 공동체 유지에 활용하여 지역 활력을 불어넣은 방안도 모색하고 있습니다.정책 방향 및 추진 전략 구체화 :지방 시대 위원회 등 관계 기관에서 지역의 경제적 자립과 새로운 성장 동력 발굴에 초점을 맞춘 구체적인 정책 방향과 추진 전략을 마련하고 있습니다.이처럼 정부는 지방 소멸 문제에 다각적으로 대응하고 있으며, 지역 특성을 고려한 맞춤형 전략과 중앙 정부의 꾸준한 지원이 성공적인 추진에 필수적입니다. 본인의 말씀처럼 지방의 활력 증진은 우리 사회의 중요한 과제이며, 이러한 정책들이 좋은 결실을 맺기를 응원하겠습니다.
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Q. 최근 부동산 경매 시장 낙찰가율 상승 원인은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.금리 인상에도 불구하고 경매 낙찰가 율이 상승하는 주요 원인은 다음과 같습니다.낙찰 가 율 상승 원인 :감정가 대비 낮은 시세 : 경매 감정 가가 책정된 시점 이후 부동산 시세가 오르면서, 입찰 자들은 감정가보다 높은 금액을 써내더라도 실제 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다고 판단하여 경쟁이 심화됩니다. 실제로 감정가 대비 121%에 낙찰된 사례도 있습니다.정부 규제 완화 및 투자 심리 회복 : 정책 변화와 투자 심리 회복에 경매 시장의 활성화를 이끌어 낙찰가 율 상승에 기여할 수 있습니다.경매 물건의 희소성 :매매 시장에서 마음에 드는 물건을 찾기 어렵거나, 경매를 통해 시세보다 싸게 매입할 수 있다는 인식이 강해지면 낙찰가 율이 오르게 됩니다.서울 지역 한정 여부 :서울 지역은 부동산 시장 흐름에 특히 민감하며, 최근 서울 아파트 값이 상승하면서 경매 낙찰 률도 50.2%를 기록하는 등 과열 양상을 보였습니다.하지만 낙찰가 율의 등락은 전국적으로 나타나는 현상이며, 특정 시기에는 서울 및 수도권의 낙찰가율이 높은 경향을 보이기도 합니다.결론적으로, 경매 낙찰가율 상승의 가장 큰 요인은 감정가가 실제 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많다는 점입니다. 이는 서울 뿐 아니라 여러 지역에서 나타날 수 있는 현상으로, 부동산 경매에 차여하실 때는 시장 동향 분석과 권리 분석이 매우 중요합니다.
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Q. 전세 매물이 줄어들고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 매물이 줄어드는 주요 원인들을 자세히 살펴보겠습니다.임대인의 월세 전환 증가 : 전세 보증금을 받아서 이자 수익을 기대하는 것보다, 직접 월세를 받아 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 임대인들이 많아졌습니다. 특히 기준금리가 높아지면서 전세 대출 금리도 오르게 되고, 임대인 입장에서는 월세가 더욱 유리해질 수 있어 월세로 전환하는 경우가 늘고 있습니다.전세 대출 규제 강화 : 전세 대출을 통한 자금 마련이 어려워지면서 전세 시장의 난이도가 높아졌습니다. 특히 1억 원 이하 전세 퇴거 자금 대출이 제한되면서, 시장에 나올 예정이던 많은 매물 들이 묶이게 되어 전세 공급이 더욱 줄어들었습니다 이는 실 수요자들이 전세금을 마련하는 것을 어렵게 하여, 결과적으로 전세 매물 수요에도 영향을 미치고 있습니다.투자 심리 위축 : 높은 금리 부담으로 부동산 투자 심리가 위축되면서, 임대차 매물 자체가 감소하는 경향도 나타나고 있습니다. 주택 매매 시장이 활발하지 않으면 전세 매물도 함께 감소하는 경향을 보이기도 합니다.정부 정책의 영향 : 본인께서 언급하신 6월, 9월 정책들도 영향을 주었습니다. 6.2 부동산 정책은 과거보다 집값 상승 둔화 효과가 제한적이었다는 평가도 있었지만, 전반적인 부동산 대출 규제 강화 (특히 6억 원 이상 주택 대출 제한 등)는 시장의 불확실성을 높여 임대인들이 전세로 내놓기보다 매매를 고려하게 만들거나, 혹은 월세로 전환하게 만드는 요인이 됩니다. 9.7 대책 이후에도 집값 상승에 대한 기대감은 여전했지만, 대출 규제 자체는 시장 유동성을 감소시키고 있습니다. 이러한 일련의 정책들이 복합적으로 작용하여 전세 시장의 공급 감소에 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.이처럼 여러 요인들이 맞물려 전세 매물 부족 현상이 심화되고 있는 상황입니다. 이런 시기에는 부동산 관련 정보를 꼼꼼히 확인하시고 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.
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Q. 부동산 매매 계약서 특약사항 문의드립니다!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보금자리론 진행 불가 시 계약금 반환 특약, 이렇게 대처하세요!보금자리론 대출 불가 시 계약금을 돌려받는 특약은 매수 인에게 매우 중요한 안전장치입니다. 중 개 사가 반대하더라도 매수 인의 당연한 권리이므로 명확하게 요구하고 협의해야 합니다. 대처 방안으로는필요성 설명 : 매수 인의 과실 없이 대출이 불가능할 경우, 계약금을 잃는 것은 부당하며 합리적인 요구임을 명확히 설명해 주세요구체적인 특약 문구 요청 : 아래와 같은 문구를 제시하여 계약서에 포함해 달라고 요청하세요.적극적인 협의 :이 특약이 없으면 계약을 망설일 수 있음을 어필하여 중 개 사를 통해 매도 인을 설득해 달라고 요청하는 것도 좋습니다.매매 계약서에 꼭 넣어야 할 주요 특약 조항들 잔금 시 현재 상태 유지 및 시설물 인수인계 관련현 시설물 상태 그대로의 계약임을 확인하고, 잔금 일까지 현 상태를 유지하며, 잔금일 전 중대한 하자 발생 시 매도 인이 책임지고 원 상 복구하거나 손해 배상한다.각종 붙박이 가전(에어컨, 인덕 션 등)및 가구, 기타 시설물(도어록, 조명 등)의 목록을 정확히 기재하고 잔금 시까지 이상 없이 작동함을 확인한다. 만약 고장 시 매도 인이 책임지고 수리하거나 배상한다.매매 대상 부동산에 설정 된 근저당 권, 가압류, 가처분 등 모든 권리 제한 등기는 잔금 지금과 동시에 말소하고 완전한 소유권을 이전한다.본 계약은 당사자 간 합의에 의하여 작성되었으며, 계약서에 명시되지 않은 사항에 대해서는 민법 및 상관 례에 따른다.계약일 이후 중대한 하자 발견 시 6개월 까지 관련 법규에 따라 매도 인이 하자 담보 책임을 진다.결론적으로, 앞파트 매매는 큰 자산이 오가는 중요한 거래인 만큼, 보금자리론 불가 시 계약금 반환 조항과 같은 필수적인 안전장치를 계약서에 명확히 포함하는 것이 가장 중요합니다. 비록 공인중개사나 매도 인이 난색을 표할 수 있지만, 매수 인의 권리를 보호하고 혹시 모를 위험을 최소화하기 위해서는 구체적인 조건과 함께 적극적인 협의를 시도하셔야 합니다. 대출 불가 사유, 책이 주체, 반한 기한 등을 명시하여 쌍방 모두에게 예측 가능성을 주는 것이 좋습니다.
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Q. 제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 및 토지 등본 소유주 관련 소유주 불일치 확인 : 건물은 A.B 공동 소유인데 토지는 A단독 명의시군요. 임대차 계약 시 건물 소유주인 A와 B 두분 모두 임대인으로 직접 서명하는 것이 가장 안전합니다.위임장 확인 : 만약 한 분 이 참석하지 못할 경우, 위임장과 인감 증명서를 반드시 받으시고, 위임 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 재확인하셔야 합니다. 위임장에는 계약 물건, 보증금, 월세 등 위임 내용이 명확해야 합니다.근저당 권 설정 및 최우선 변제 권 관련 최우선 변제 권 :소액 임차인을 위한 제도로, 주택이 경매로 넘어가도 보증금 중 일정 금액을 우선 변제 받을 권리입니다.기준 시점 및 금액 :최우선 변제 금은 선 순위 근저당 권 설정 시점을 기준으로 합니다. 2019년 8월 근저당 설정 당시 서울 기준 보증금 1억 1 천만 원 이하에 3,700만 원만 보호 받고 나머지 1,300만 원은 후 순위로 배당 받게 될 위험이 있습니다.안전 조치 :계약 후 즉시 전입 신고와 확정 일자를 받으셔서 대항 력과 우선 변제 권을 확보하세요. 보증금 전체 보호를 위해 주택 도시 보증 공사(HUG) 전세 보증금 반환 보증 보험 가입도 고려할 수 있으나, 근린 생활 시설은 가입이 어려울 수 있으니 미리 확인이 필요합니다.타 호실 전세 계약 및 본인 호실 월세 위험성 다른 호실이 전세 , 본인 호실이 월세인 상황은 '깡통 전세'위험을 내포할 수 있습니다. 경매 시 선 순위 채권(근저당 + 다른 임차인 보증금)이 건물 가치를 초과하면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.확인 사항 :임대인의 동의를 얻어 전입 세대 열람 내역을 확인하여 다른 전세 세입 자들의 보증금 규모와 대항 력 여부를 파악하는 것이 중요합니다.건축물 대장 상 층 수 표기 상이 문제(201호 vs 5층)2층(201호)과 건축물 대장의 5층 표기 불일치는 위반 건축물일 가능성이 있습니다.(예: 불법 증축, 필로 티 주차장 제외로 인한 층 수 계산 오류)확인 방법 :공인중개사에게 정확한 설명을 요구하고, 건축물 대장을 통해 층 별 용도 및 면적 표기를 상세히 확인하여 원인을 파악해야 합니다.위반 건축물 표기 해제 및 시정 완료 문제과거 옥상 위반 건축물 표기가 시정 완료되어 해제된 것은 긍정적입니다. 이는 불법 건축물이 철거되었거나 합법화되었다는 의미입니다.현재 상태 확인 :하지만 과거 이력이 있었다는 점을 감안하여, 현장 방문 시 옥상 부분이 현재 완전히 시정 되어 합법적으로 사용되고 있는지 다시 확인하는 것이 좋습니다.결론적으로,현 계약은 여러 위험 요소를 안고 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 가장 중요한 것은 임차인 님의 소중한 보증금을 안전하게 지키는 것입니다. 따라서, 계약서에 임대인의 모든 지분 소유자가 직접 서명하는 것, 근저당 권 말소 또는 보증금 감액을 통한 위험 회피, 그리고 정확한 건축물 현황 파악이 필수적입니다.만약 이 모든 조건이 충족되지 않거나 , 여전히 불안한 요소가 남아 있다면, 지금의 계약을 진행하기보다는 다른 안전한 매물을 찾아보시는 것을 강력히 권해드립니다. 계약은 한 번 체결되면 돌이키기 어려운 만큼, 완벽하게 안심할 수 있는 환경에서 진행하시는 것이 최선입니다ㅏ.
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Q. 재건축 시에 주민들 간의 갈등이 심하다면 어떤 식으로 조율이 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 시 주민 간의 복잡한 이해관계로 인한 갈등 조정은 다음과 같은 절차와 제도를 통해 이루어 집니다.주민 의견 수렴 절차 : '도시 및 주거 환경 정비 법'에 따라 사업 추진 전 주민 설명회, 주민 공 람, 서면 통지 등을 통해 주민들의 의견을 반드시 수렴해야 합니다. 이는 사업의 투명성을 높이고 주민 참여를 독려하기 위함입니다. 도시분쟁조정위원회 활용 :주민 간 갈등이 발생할 경우, '도시분쟁조정위원회'를 통해 조정을 시도할 수 있습니다.위원회는 조정 안을 제시하며, 당사자는 15일 이내 수락 여부를 결정해야 합니다. 이는 사법 적 해결 전 효율적인 분쟁 해결을 목표로 합니다. 전문가를 통한 조정 :법률 전문가나 정비 사업 전문 관리 업체 등 제 3의 전문가가 개입하여 중재 역할을 수행합니다. 전문가는 법적 지식을 바탕으로 합리적인 해결책을 제시하고 주민들의 의견을 조율합니다.법적 절차(소송) 진행 :위 조정 절차로도 합의가 이루어지지 않거나 위법성이 발견될 경우, 최후의 수단으로 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 이는 시간과 비용이 많이 소요됩니다.제도적 한계와 보완 노력 : 현재 재개발 .재건축 반대 동의서 의 연 번이 부여되지 않아 주민 의사가 왜곡될 가능성이 제기되고 있으며, 이에 대한 제도적 보완이 필요하다는 지적도 있습니다.재건축은 공공 복리 증진을 목표로 하지만, 갈등은 불가피한 부분입니다. 관계 당국과 사업 시행 자는 법적 절차를 준수하고 주민들의 의견을 존중하며 체계적인 분쟁 조정 절차를 통해 갈등을 최소화하고 원활하게 사업을 추진해야 합니다.
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Q. 서울 동부 아파트 추천해주세요, 거주 및 투자 목적
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 선택하실 때 실거주와 투자 목적을 균형있게 고려하여 다양한 요소를 신중히 분석하는 것이 중요합니다. 5년 후 자녀들과 함께 생활할 공간이기에, 학군, 편의시설,자연환경 등 여러 면을 살펴보시는 것이 좋겠습니다.추천 지역 및 아파트 ==>용산구 동부 이 촌 동 : 동부 이 촌 동은 강변 북로와 바로 연결되면서도 강북에서 보기 드문 평지에 한강 뷰와 한강 공원을 집 앞 공원처럼 이용할 수 있는 장점을 가진 완벽한 입지로 평가됩니다. 노후에 조용히 나이 들어갈 집, 수도권에서 가장 살기 좋은 동네 1위로 언급될 만큼 주거 환경이 뛰어난 곳입니다.주요 아파트 : 코오롱 이 촌, 건 영 한가람, 한강 대우, 동아 그린 등이 있으며 , '이 촌 르엘'과 같이 수영장 등 커뮤니티 시설을 완비한 신축 아파트도 2027년 상반기 입주 예정으로 좋은 선택지가 될 수 있습니다.거주 목적 : 한강을 가까이에서 누릴 수 있는 쾌적한 환경은 물론, 조용한 분위기가 형성되어 있어 어린 자녀를 키우기에도 적합합니다. 학 군 또한 우수한 편으로, 5년 후 자녀들이 취학 연령에 도달 했을 때 교육 인프라를 활용하기 좋습니다. 투자 목적 : 동부 이촌 동은 오랫동안 부 촌 으로 알려져 왔으며, 한강의 탁월한 입지와 주거 선호도 덕분에 꾸준한 투자 가치를 지니고 있습니다. 재건축이나 리모델링 등의 이슈가 있는 단지를 잘 살펴보시면 더욱 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.서울 동 남부 ( 강동구, 송파구 인접 지역) :서울 동부 지역은 강남 권과 인접하면서도 합리적인 가격대와 다양한 주거 환경을 제공하며, 최근 활발한 재개발 및 교통 호재로 주거 가치가 상승하고 있는 곳이 많습니다.강동구 :본인의 부모님 빌라가 강동구에 있다고 하셨으니, 지리적 익숙함과 인프라 공유 측면에서 이점이 있을 수 있습니다. 최근 재건축 및 신축 단지들이 많이 들어서면서 주거 환경이 크게 개선되었고, 5호선, 8호선, 9호선 등 교통 여건도 좋습니다.송파구 :강남 접근성이 뛰어나고, 올림픽 공원, 석 촌 호수 등 녹 지가 풍부하여 자녀와 함께 생활 하기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 특히 학 군이 좋은 지역들도 많아 실 거주 만족도가 높습니다. 5년 후 거주를 위한 고려 사항 ==>자녀 교육 환경 :5년 후 자녀들이 초등학교에 입학할 수 있으니, 좋은 학 군과 인근 학 원가 여부를 미리 확인해 보시는 것이 중요합니다. 생활 편의 시설 : 병원 , 마트, 도서관, 키 즈 카페 등 자녀와 함께 이용하고 편리한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 지 살펴보세요녹지 공간 : 아이들이 뛰어 놀 수 있는 공원이나 산책로가 주변에 풍부한지 확인하시면 좋습니다.중요한 것은 추천 해 드린 지역들을 중심으로 직접 임 장을 가보시면서 층 수, 커뮤니티 센터 유무, 지하 주차장 연결 등 다양한 요소를 직접 살펴보시고 본인만의 가치 판단에 따라 탁월한 판단을 하시고 좋은 결정을 내리시라 믿습니다. 좋은 결정을 내리시길 응원하겠습니다.
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Q. 부린이 질문입니다…!! 인생선배님들 부탁드려요!!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신혼부부로서 첫 아파트 매매를 준비하고 계시는 군요. 중요한 결정을 앞두고 많은 고민을 하실 것 같습니다. 부린 이라고 말씀을 하셨지만 질문 내용을 보면 벌써 미래를 위한 현명한 고민을 하고 계신 것 같습니다.두 가지 매물 정보를 살펴보니, 각자의 장단점이 명확하게 보입니다. 신혼부부이시고 앞으로 자녀 계획까지 있으시니, 단순히 가격 적인 부분 뿐만 아니라 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 할 것 같아요.신혼부부 아파트 매매, A vs B 심층 분석==>A아파트 (방화 동) :장점 : 초 역세권 : 신 방화역 도보 3~5분은 직주 근접을 최우선으로 하는 부부에게 매우 큰 장점입니다. 9호선 선유 도까지 출퇴근 시 이동 시간을 크게 절약할 수 있을 겁니다. 퇴근 후 여유 시간을 확보하는 데도 도움이 될 것입니다.방 3개 : 자녀 계획이 있으시기에 방 3개는 미래를 위한 좋은 선택입니다. 아이 방, 서재 등으로 유용하게 활용될 수 있어 장기적인 만족도가 높을 것입니다.초기 투자 비용 절감 : 호가 6억이지만, 인테리어는 도배 및 집기 변경 정도만 필요하다고 하셨으니, 입주 후 곧바로 거주할 수 있다는 점이 좋습니다. B아파트의 올 수리 비용을 감안하면 초기 부담은 A가 더 적을 수도 있습니다. 고려할 점: 2군 브랜드, 복도 식(샷 시 없음), 지하 주차장 엘베 연결 X : 주거 쾌 적 성이나 편의성 면에서는 다소 아쉬운 부분일 수 있습니다. 복도 식 아파트는 소음이나 단열에 취약할 수 있고, 지하 주차장 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.초등학교(대로변 건너야 함): 도보 5분 거리라도 대로변을 건너야 한다는 점은 자녀 등 하교 시 안전 문제를 면밀히 확인해야 할 부분입니다.층 수(6층), 한 층 당 7세대 : 복도 식 6층은 고층이 아니기에 큰 문제가 없을 수 있으나, 한 층에 7세대라는 점은 복도 사용 빈도가 높을 수 있다는 의미도 됩니다.B아파트 장점 :1군 브랜드 : 브랜드 아파트는 향후 매매 시 시세 형성 및 대출 등에서 이점을 가질 수 있습니다.복도 식 (샷시 있음), 지하 주차장 엘 베 연결 O : 주거 편의성 측면에서 A 아파트보다 우위에 있습니다. 복도 샷 시는 단열, 소음 차단, 안전 등에서 큰 장점이며, 주차 후 엘리베이터로 바로 집까지 연결되는 점은 생활 편의성을 높여줄 것입니다. 층수(3층), 한 층 당 4세대 : 낮은 층 수와 적은 세대 수는 좀 더 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공 할 수 있습니다.고려할 점 :비 역세권(도보 15분) : 출퇴근 시 지하철 역까지 15분은 매일 걷기에는 다소 부담스러울 수 있습니다. 직주 근접을 중요하게 생각하신다면 큰 단점이 될 수 있습니다.방 2개 : 자녀 계획이 있으신 점을 고려할 때, 방2개는 추후 공간 활용에 제약이 생길 수 있습니다. 리모델링을 통해 확장 등을 고려해 야 할 수 있습니다.올 수리 필요 : 호가 5.5 억 으로 저렴해 보이지만, 올 수리 비용(인테리어, 샷시, 단열 등)이 상당할 것입니다. 최소 수 천만 원에서 많 게는 1억 가까이 들 수도 있기에 이 비용을 매매 가에 더해 총 지출을 비교해야 합니다. 잔금 일에 맞춰 인테리어 기간 동안 머무를 곳도 고려해야 할 수도 있습니다 . 아파트 매매는 중요한 결정이니 만큼, 제가 위에서 한 조언을 바탕으로 부부가 함께 심도 깊은 대화를 나눠보시고 최종 결정을 내리시길 바랍니다.
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Q. 갭투자 아파트 갈아타기 순서 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.갭 투자 아파트 갈아타기 순서 및 리스크 검토 ==>계획하신 순서(현재 아파트 매도 → 실 거주 전세 집 마련 →서울 아파트 갭 투자)는 주택 수 비과세를 고려한 일반적인 갈아타기 전략입니다. 하지만 세금 및 시기 불일치 등 여러 리스크를 검토해야 합니다.취득세 : 서울 아파트 매수 시 1 주택 자 상태이므로, 일반 세율(1~3%)이 적용될 가능성이 높지만, 지역 및 주택 가격에 따라 달라질 수 있으니 정확한 세율 확인이 필요합니다.양도소득세 :갭 투자 아파트는 실 거주 요건을 충족하기 어려워 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 힘듭니다. 매도 시 양도세가 부과되며, 2020년 이후 취득 분양권의 경우 다 주택 자 양도세 중과 규정을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.시기 불일치 리스크 : 현재 아파트 매도 잔금일, 전세 입주일, 서울 갭 투자 아파트 매수 및 전세 입주일 등 모든 일정이 서로 어긋나지 않도록 꼼꼼한 계획이 필수입니다.시장 변화 :2025년 현재 갭 투자는 금리, 전세가 율, 정부 규제 변화로 리스크가 커지고 있으니, 최신 정보를 확인하고 신중하게 접근하셔야 합니다.청약 당첨 시 주택 수 및 양도세==>10월 청약 당첨 시 세금과 주택 수 산 정에 변화가 생길 수 있습니다.주택 수 산 정 : 2020년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 만약 서울 갭 투자 아파트 매수 후 분양권에 당첨된다면, 일시적으로 2 주택 자가 되며 청약 시에는 3 주택 자처럼 간주될 수도 있습니다.양도 소득세 :서울 갭 투자 아파트 외에 분양권까지 보유할 경우 다 주택 자가 되어, 기존 아파트나 분양권 매도 시 다주택 자 양도소득세 중 과가 적용될 수 있습니다.이 모든 과정은 재산과 직결된 중요한 사안이므로, 구체적인 상황과 자금 계획을 바탕으로 세무 전문가나 금융 전문가와 상담하셔서 정확한 조언을 받으시는 것을 강력히 권해드립니다.
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Q. 현재 토지거래허가구역을 국토부 장관이 지정할 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 현재 국토 교통 부 장관도 토지 거래 허가 구역을 지정할 수 있습니다. "부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 제10 조에 따라 국토 교통 부 장관 또는 시.도지사는 허가 구역을 지정할 수 있도록 되어 있습니다.다만, 과거에는 국토 교통 부 장관의 지정 권한이 2개 이상의 시.도에 걸쳐 있는 지역이나 국가 개발 사업 관련 지역으로 제한되는 경우가 많았습니다. 말씀하신 분께서 알고 계신 것처럼, 특정 시.도 내의 허가 구역 지정은 주로 시.도지사(서울 시장의 경우)의 역할이 컸습니다. 서울 시장 오세훈 시장 님 께서 추가 지정 계획이 없다고 밝히신 것도 이러한 지방 자치 단장의 지정 권한과 판단에 따른 것입니다.이번 정부에서는 국토 교통 부 장관의 토지 거래 허가 구역 지정 권한을 확대하기로 했습니다. 이는 국토부 장관이 지방 자치 단장이 보유한 권한을 넘어 허가 구역을 지정할 수 있도록 제도 개선을 추진하는 움직임을 의미합니다.실제로 서울 시장 명령을 지정된 허가 구역에 대해 국토 교통 부 장관이 동일하게 명령할 수도 있고, 그 반대도 가능하다고 언급되기도 했습니다. 결론적으로, 현재 국토 교통 부 장관도 토지 거래 허가 구역을 지정할 수 있는 법적 근거가 있으며, 정부는 그 권한을 더욱 강화하고 유연하게 활용할 수 있도록 추진하고 있는 상황입니다.