안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 빌라 매매시 드는 기타비용이 얼마정도인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2억 3 천만 원 짜리 빌라 매매를 기준으로 자세히 살펴보겠습니다. 주택 매매 시 고려해야 할 추가 비용들은 다음과 같습니다. 1. 취득세 주택을 구매할 때 내야 하는 가장 큰 세금 중 하나가 바로 취득세입니다. 취득 가액에 따라 세율이 달라집니다.6억 원 이하 주택 : 취득세 1%6억 원 초과 9억 원 이하 주택 : 1% ~3%(세율 산정 방식 9억 원 초과 주택 : 3%본인께서 고려하시는 2억 3천만 원 빌라의 경우, 6억 원 이하이므로 취득세는 1%가 적용됩니다. 여기에 취득세의 10%에 해당하는 지방 교육세와, 전용 면적 85m2를 초과하는 경우에는 매매 가의 0.2%에 해당하는 농어촌 특별 세가 추가 될 수 있습니다.취득세 : 2억 3 천만 원 x 1% = 230만 원여기에 취득세의 10%에 해당하는 지방 교육세와, 전용 면적 85m2를 초과하는 경우에는 매매 가의 0.2%에 해당하는 농어촌 특별 세가 추가 될 수 있습니다.지방 교육세 : 230만 원 x 10% = 23만 원따라서 취득세는 총 253만 원 정도가 예상됩니다.인지 세 매매 계약서를 작성할 때 발생하는 세금입니다. 거래 금액에 따라 부과되는 금액이 달라집니다.1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 : 15만 원본인의 경우 2억 15만 원 3천 만 원 이므로 인지 세가 발생합니다.법무 사 수수료 소유권 이전 등기를 진행하기 위해 법무 사의 도움을 받게 됩니다. 일반적으로 30만 원에서 50만 원 정도가 소요됩니다. 정확한 금액은 법무 사에 따라 다를 수 있으니 여러 곳에 문의해보는 것도 좋은 방법입니다.국민 주택 채권 매입 주택을 취득할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. 매입 후에는 일정 금액을 할인하여 즉시 매도하는 것이 일반적입니다. 주택의 시가 표준 액(매매가와는 다를 수 있음)에 따라 매입 금액이 달라지며, 지역에 따라서도 달라집니다. 서울시를 기준으로 시가 표준액 1억 원 이상 1억 6천만원 미만은 시가 표준액의 21/1,000 , 1억 6천만원 이상 2억 6천만원 미만은 시가 표준 액의 16/1,000으로 규정되어 있습니다. 2억 3천만 원 빌라의 경우 시가 표준액이 다를 수 있으나, 매매가를 기준으로 대략적인 금액을 유추할 수 있습니다. 국민주택 채권은 채권 할인율에 따라 매번 달라지므로, 매입 시점에 정확한 금액을 확인해야 합니다. 보수적으로 10만 원 ~ 30만 원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.중개 보수(복 비) 부동산 중개업소를 통해 계약을 진행하는 경우, 중 개 보수를 지불해야 합니다. 중 개 보수 요율은 주택 매매 가에 따라 달라지며, 각 시도 조례로 정해져 있습니다. 일반적으로 매매가의 0.4~0.5% 수준에서 협의가 가능합니다.2억 3천만 원의 경우, 중개 보수 요율을 최대0.5%로 가정하면 115만 원(2억3천만 원 x 0.5%)이 예상됩니다.※ 예상 총 기타 비용 위에 언급된 비용들을 합산하여 대략적인 매매 시 기타 비용을 계산해 볼 수 있습니다.취득세 및 지방교육세 : 253만 원인지세 : 15만 원법무사 수수료 : 10만원 ~30만원( 평균 40만 원으로 가정)국민주택채권 할인 : 10만원 ~ 30만원(평균 20만 원을로 가정)중개 보수 : 115만원 ○ 총 예상 비용 : 253만 원 +15만원 +40만 원 +20 만원 + 115만 원 = 약 443만원이는 어디 까지나 대략적인 예상 금액이며, 실제 비용은 법무 사 선임 방식, 국민 주택 채권 할인율, 중 개 보수 협의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매매를 진행하시기 전에 관련 비용들을 꼼꼼하게 확인하시고, 예산을 세워 두시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 압구정은 어떤 이유로 집값이 비싼 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.압구 정의 집값이 비싼 데에는 여러 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.첫 째는 땅 값의 가치 입니다 :압구 정 현대 아파트와 같은 오래된 아파트들의 가격이 수십 억 원에 달하는 것은 건물의 가치보다는 그 부지의 가치가 압도적으로 높기 때문입니다. 이는 향후 재건축을 통해 더 높은 가치를 창출할 수 있다는 기대감과 연결됩니다. 서울시의 재건축 및 재개발 정책이 압구정 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있으며, 이러한 추세는 앞으로도 지속될 가능성이 크다고 분석되고 있습니다. 두 번째는 통화 량 팽창에 따른 자산 가격 상승 입니다 :우리나라를 포함한 세계 여러 나라의 통화 량이 지속적으로 팽창하면서 화폐의 가치가 하락하고, 이에 따라 부동산과 같은 자산의 가격은 자연스럽게 상승하게 됩니다. 이는 특정 지역만의 현상이 아니라 전반적인 자산 시장의 흐름과도 관련이 있습니다. 세 번째는 계획된 부촌 으로서의 희소성과 입지 적 가치입니다 :압 구 정은 애초부터 대형 평 수 위주의 100% 아파트 지구로 조성된 계획 부 촌 입니다. 즉, 처음부터 부유층을 위한 고급 주 거지로 개발되었기에 현재까지도 그 희소성과 명성을 유지하고 있습니다. 강남이라는 지역 자체가 가진 뛰어난 교육 환경, 편의 시설, 접근성 등 입지 적인 강점이 계속해서 수요를 견인하고 있습니다. 소위 '부동산 강남 불 패'라는 말이 괜히 나온 것이 아닙니다.결론적으로, 이러한 요소들이 복합적으로 작용하여 압구 정은 새로운 인프라 확장이 없더라도 그 자체의 내 재 가치와 재건축 잠재력, 그리고 시장 전반의 경제적 흐름에 따라 계속해서 높은 가치를 유지하고 있는 것입니다.
부동산
Q. 창원 상남동에 있는 성원 토월 아파트 복도식 아파트인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.검색 결과에 따르면 창원 상남동에 위치한 토월 성원 아파트는 복도식 세대를 포함하고 있습니다. 특히 20평, 26평은 복도 식 엘리베이터를 사용하는 것으로 확인됩니다. 해당 아파트는 지역 내에서 비교적 규모가 큰 단지에 속하기도 합니다.복도 식 아파트에 대해 걱정하시는 부분이 이해됩니다. 복도 식 아파트는 여러 가지 장단점을 가지고 있는데요. 흔히 언급되는 특징들은 다음과 같습니다.사생활 침해 가능성 :복도를 통해 다른 집의 현관문이 바로 보이거나, 창문이 복도와 인접해 있어 계단 식에 비해 사생활 노출의 우려가 있을 수 있습니다. 소음 문제 : 복도를 통해 사람들이 오가면서 발생하는 소음이 세대 내부로 더 잘 전달될 수 있습니다.환기 및 단열 :계단 식 아파트에 비해 맞 바람이 잘 통하지 않아 환기가 다소 어려울 수 있으며, 현관 쪽에서 찬바람이 들어 오는 경우도 있어 단열에 취약하다는 인식이 있을 수 있습니다. 물론 이러한 특징들은 아파트의 연 식, 관리 상태, 개별 세대의 구조 등에 따라 다르게 느껴질 수 있습니다.친구 분께는 "위험하다"기 보다는 이러한 "복도 식 아파트의 일반적인 특징이나 고려해야 할 점들"에 대해 차분히 설명해주시는 것이 좋을 것 같습니다. 친구 분이 직접 집을 방문하여 채광, 환기, 소음, 내부 구조 등을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 라이프 스타일과 잘 맞는 지 판단해 볼 수 있도록 조언해 주는 것은 어떨까 생각해봅니다.
부동산
Q. 근저당설정된 전세계약 진행 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황을 요약 해보면 :KB 시세 14억 원인 집에 전세가 7억 원으로 계약을 앞두고 계십니다. 초기에는 3억 8 천 만 원의 근저당이 있었는데, 잔금 시 모두 말소하기로 했습니다.하지만 임대인 측에서 잔금 시 1억 7 천만 원의 근저당은 남겨 달라고 요청했습니다. 근저당 권과 전세 계약 위험성 ==>근저당 권 : 집주인이 대출을 받으면서 부동산을 담보로 제공한 권리입니다.위험성: 집이 경매로 넘어갈 경우, 근저당 권 자가 임차인의 보증금보다 먼저 돈을 받아가므로, 근저당 설정 금액이 높으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.현재 상황 분석 및 위험 요소 ==>숫자 상 안전성 :임대인 채무(1억 7 천만 원) + 전세 보증금( 7억 원)= 총 8억 7 천만 원입니다.KB시세 14억 원 대비 8억 7 천만 원은 62% 수준이라 시세 자체 만으로는 아주 위험하다고 단정하기는 어렵습니다.주요 문제점 :경매 시 감정가 하락 : 실제로 경매가 진행되면 감정가가 시세보다 낮게 책정될 수 있고, 낙찰가는 더 떨어질 수 있습니다보증금 회수 불확실성 : 1억 7 천만 원의 근저당 권 자가 먼저 배당 받고 남은 돈이 7억 원에 미치지 못하면 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.임대인의 신뢰도 : 처음 조건(잔금 시 말소)을 변경하는 것은 임대인의 재정 상태나 신뢰성에 의문을 갖게 할 수 있습니다.가장 안전한 진행 방법 ==>근저당 완전 말소 :잔금 일에 임대인과 은행에 동행하여 3억 8 천만 원의 근저당을 완전히 말소하는 것이 가장 안전합니다.보증금 일부로 말소 :만약 집주인이 전세 보증금으로 근저당을 말소하는 경우, 계약서에 명시하고 잔금 일에 은행에서 임대인과 함께 임차인의 보증금 일부를 임대인의 대출 상환 용 계좌로 직접 입금하여 근저당이 말소되는 것을 즉시 확인해야 합니다.1억 7 천만 원을 남길 경우 고려해야 할 점 ==>전세보증금반호나보증보험 가입 :HUG나 SGI 보증 보험 가입이 가능한지 미리 확인하세요. 근저당이 있으면 가입이 안되거나, 어려울 수 있습니다. 등기부 등본 재 확인 :잔금 일에 다시 등기부 등본을 열람하여 다른 선 순위 채권이나 압류 등이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.특약 사항 명확 화 : 1억 7 천만 원을 남길 경우, 잔금일 기준으로 근저당 권 채권 최고액을 명확히 하고, 이를 초과하거나 다른 채무 발생 시 임대인의 손해배상 및 계약 해지 의무를 특약에 명시하는 것이 좋습니다.임대인의 다른 자산 파악 : 만약의 사태에 대비해 임대인의 다른 재산을 간접적으로 파악해 보는 것도 도움이 될 수 있습니다.결론적으로, 말씀하신 분의 보증금 안전을 위해서는 근저당 권이 완전히 말소되는 것이 가장 중요합니다. 혹시 이로 인해 계약 진행이 어렵더라도 안전한 다른 전 셋 집을 알아보시는 것을 권해드립니다.
부동산
Q. 민생지원금으로 인해서, 사실상 물가가 오른경우도 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.민생 지원금은 기본적으로 국민의 소비 여력을 높이고 침체된 경기를 활성화하려는 목적으로 지급됩니다 . 현금이 시중에 돌면서 소비가 촉진되고, 이는 곧 소상공인을 포함한 경제 주체들의 매출 증대로 이어져 긍정적인 경기 활성화 효과를 기대할 수 있습니다.하지만 본인께서 우려하시는 것처럼, 민생 지원금이 물가 상승을 유발할 수 있다는 지적도 꾸준히 제기되고 있습니다. 이를 흔히 '쿠폰 플레이션(Coupon-flation)'이라고도 부릅니다. 시중에 돈이 많이 풀리면서 총 수요가 총 공급을 초과하게 되면 자연스럽게 물가가 오를 수 있다는 경제 원리에 기반한 것입니다. 이미 물가 불안이 있는 상황에서는 이러한 우려가 더욱 커지기도 합니다.그렇다면 긍정적인 경기 활성화 효과와 부정적인 물가 상승 유발 효과 중 어느 것이 더 크다고 볼 수 있을까요? 이 부분은 경제 상황과 정책 설계에 따라 달라질 수 있어 딱 잘라 말하기 어렵습니다.경제 상황 :경기가 침체되어 소비가 위축되어 있을 때는 민생 지원금이 소비를 촉진하고 경제 활동을 활성화하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 이 경우 물가 상승 압력보다는 경기 부양 효과가 더 주목 받을 수 있습니다. 하지만 이미 물가가 높은 수준이거나 경기가 회복 국면에 있을 때는 지원금이 물가 상승을 부추길 가능성이 더 커집니다. 인플레인션은 물가 상승과 더불어 경제 활동이 위축되고 실업률이 상승하는 특징을 보이기도 합니다.지원금의 규모 및 방식 :지원금의 총 액이 얼마나 되는지, 그리고 어떤 방식으로 지급되는 지도 중요합니다. 예를 들어, 한시적으로 사용 기간이 정해진 형태의 지역 화폐는 소비를 특정 기간에 집중 시켜 단기적으로 물가를 자극 할 수 도 있습니다.공급 능력 :지원금으로 인해 수요가 증가하더라도, 생산과 공급 능력이 충분하다면 물가가 크게 오르지 않을 수도 있습니다. 그러나 공급 망 문제 등으로 인해 공급이 원활하지 않은 상황에서는 수요 증대가 상승으로 직결될 가능성이 높습니다.결론적으로, 민생 지원금은 경제 활성화라는 긍정적인 목표를 가지고 있지만, 동시에 물가 상승이라는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다. 두 가지 효과 중 어느 쪽이 더 크게 나 타 날지는 당시의 경제 여건과 정부의 정책 운영에 따라 매우 유동적입니다. 이러한 점 때문에 전문가들 사이에서도 민생 지원금의 효과에 대한 다양한 의견이 존 재합니다.