안녕하세요 채정식 전문가입니다. 좋은하루되세요
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Q. 전입세대확인서에 거주불명자 있어도 전세보증보험 가능한가요??
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.전입세대확인서에 거주불명자가 남아 있으면 보증보험 가입은 원칙적으로 불가합니다.해결할 수 있는 방법으로는 임대인이 주민센터에 거주불명등록을 신청하시고 행정기관이 사실 확인을 거쳐 7일 이상 최고 후 7일 이상 공고 뒤 실제 거주자가 아님이 확정되면 거주불명자로 직권 등록이 되어 말소 처리가 됩니다. 이 과정이 일반적으로 2-4주 정도 소요가 됩니다.말소 처리가 완료 된 이후 보증보험 가입이 가능하니 계약 예정이시라면 이 절차를 마무리 하신 후 들어가시는 것을 추천드립니다.
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Q. 아파트 공사는 세다수 상관없이 2년 인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.일반적으로 아파트 공사 2년은 소규모 표준단지 기준입니다. 실제로는 2년 5개월에서 3년까지 소요되는 현장들이 대부분이며 세대수와 사업 성격 지역에 따라 최소 22-39개월까지 다양하므로 단순 2년이라고 하기엔 여러 변수들이 많다는 부분 참고하시기 바랍니다.
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Q. 부동산 보증금반환 (보증보험) 질문 및 대출 금융 질문
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.차근차근 답변을 드리겠습니다. 우선 보증금 반환보증보험 청구를 하려면 임차권등기명령이 완료된 상태에서 거주이전이 선행되어야 하고 필수 서류로는 신분증, 등본, 확정일자 있는 전세계약서, 임차권등기명령결정문, 계약해지증빙,주택의 임차권 등기부등본, 통장사본 등이 요구가 됩니다. 새로운 집 예약서는 전출 사실과 함께 첨부하시면 서류 심사에 유리하시며 두 번째 물으신 실제 전입신고가 꼭 함께 확인이 되어야 청구가 완성이 됩니다.그리고 전세 대출과 주담대 동시 진행은 은행마다 차이가 있을 수 있지만 현재 원칙적으로는 어렵습니다. 하지만 기존 전세대출 상환 조건으로 승인이 가능할 수 있으니 이 부분을 사전에 확인해 보시기 바랍니다. 은행마다 구비서류가 다르겠지만 통상적으로 기존 전세보증금 잔환 증빙이 되면 진행이 가능합니다.마지막으로 말씀하신 부분 역시 가능한 조합으로 전세계약 만료 2개월 전 임대인에게 명확히 계약 해지 및 퇴거 예쩡 통보를 하시고 새 집 계약금 체결 후 이사 전 임차권 등기명령 완료 하신 뒤 전출 후 보증보험금 반환을 청구하시기 바랍니다. 반환금 지급은 보통 명도후 1개월 이내 가능합니다. 여기서 주의하실 부분은 보증기관 심사 지연 등 변수를 생각해 새 집 잔금일에 여유 일정을 주는 것이 안전하게 진행하는 방법입니다.
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Q. 월세보증금 인상 법적으로 얼마까지 인상이 가능한지요 보증금의 몇프로인지 궁금 합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀주신 부분에 대해 간결하게 설명을 드린다면 보증금과 월세는 벙적 상한선인 5%이상 인상을 할 수 없습니다.즉 보증금을 인상하고 싶다면 5%인 50만원이 최대치 이며 임차인께서는 1500만원에 대한 요구를 거절하실 수 있으며 이로 인하여 임대인이 강제 퇴거를 요구한다면 법적으로 맞서도 임차인 권리를 확실하게 보호받으실 수 있습니다.말씀하신것처럼 현재 여건이 보증금 500만원을 인상해주시기 여의치 않다면 법적 상한 5%를 이야기 하시고 인상 거부를 하실 수 있으며 거주도 보장되는 상황입니다.너무 걱정하지 마시고 원만하게 잘 해결이 되시길 바라겠습니다.
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Q. 주거용 오피스텔을 계약했는데요 궁금한점이 있는데
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.주거용 오피스텔에 거주하시면서 말씀과 같이 오픈마켓을 위한 사업자 등록 주소를 변경하셔도 문제는 없습니다.주의하셔야 하는 부분을 추가로 설명을 드린다면 임대인의 동의는 원칙적으로 필요한 것은 아니지만 임대차계약 당시 특약 사항에 사업목적 사용금지 등의 문구가 기재가 되어 있었다면 분쟁이 생길 수 있으니 최종 확인해 보시고 변경하시기 바랍니다.
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Q. 지금 전국적으로 공실 상황이 좀 심각한 정도인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀과 같이 지금의 공실 문제는 지역과 규모면 그리고 업종 상관없이 전국적으로 위기 상황을 나타내고 있습니다핫플레이스와 번화가 및 신도시 할 거 없이 비어 있는 상가들이 많이 보이고 일명 방치된 거리라는 이야기가 나올 정도입니다.최근 뉴스 체감 보도가 사실이며 예년보다 심각한 공실 위기 현상으로 사회구조 변화와 경기침체의 복합적인 결과물이 아닌가 생각되며 단기간 내 개선이 쉽지 않을 것 같아 보입니다
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Q. 아파트 월세 1년 계약 후 임대인 개인사정으로 인한 문의
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.22년 7월 최초 계약 후 묵시적 갱신으로 인하여 연장이 된 상태입니다.임대인 사정과 상관없이 묵시적 갱신으로 연장이 된 2년 동안은 임차인은 거주할 권리가 있습니다.그럼 23년에 2년 연장이 된상황이라면 25년 7월 매매시점이 되시는 것 같습니다.임대인은 현재 이야기를 한 상태이기에 보통은 2-6개월 전 통보하게끔 되어 있습니다.제가 현 상황을 종합해 볼때 집주인분하고 정확하게 이야기를 하셔서 지금부터 바로 집을 구해야할지 그렇지 않으면 매매와 전세 등의 상황이 결정이 되면 어느 정도의 집을 알아볼 수 있는 기간을 줄 수 있는지 협의를 해보시는 것이 좋다고 생각됩니다.
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Q. 빌라 단독다가구 쪽에서 재개발이 나온다하면 누가 손해보는건가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.일반적으로 보상에서는 대지지분이 중요하기 때문에 상대적으로 빌라보다는 오래된 단독 다가구 주택이 감정평가 및 분양 순위에서 상대적으로 유리할 것으로 보입니다.신축의 경우에는 노후 건물 대비 감정평가에서 85-100% 수준으로 시세게 가깝게 높은 평가를 받으실 수 있으며 구축은 건물 감가상각으로 감정평가 금액이 감소할 수 있습니다하지만 재개발구역 내 신축은 권리산정일 이후 지어졌다면 현금청산 대상이 될 수 있어 반드시 해당일을 확인하셔야 합니다.추가로 조금 더 보충설명을 드린다면 모아주택은 빠른 개발과 일부 공공지원 이라는 장점이 있지만 각종 인프라 마련에 대한 한계점과 아파트와 같은 대단지로의 개발이 힘들다는 단점도 있어 소유형태와 지분, 건물상태 및 권리산정일을 꼼꼼하게 체크하셔서 준비하시기 바라겠습니다.
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Q. 주식 종가, 시가는 mxt와 연관이 있나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.정규장 거래가 끝이 나면 그 가격이 다음날 영업일의 기준가 역할을 하게됩니다.말씀하시는 넥스트 트레이드 거래소는 정규장이 끝난 뒤 15시 30분부터 20시까지 운영되는 시간외거래 애프터마켓으로 운영 중 가격 변동은 있을 수 있지만 이 가격이 종가나 다음날 기준가로 정해지는 것은 아니니 참고하시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 중개 시험을 단 시간 내로 잘 볼 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.대학 전공을 법이나 경제, 경영을 전공하신 분들의 경우에는 1차만 준비하시는데 빠르면 1-2달에도 합격하시는 분들을 보았습니다.전공자도 아닌 상황에서 준비하신다면 그래도 현재 8월 1일이라는 시점을 감안할 때 민법과 개론을 빠르게 공부해 보시고 시간을 정해 모의고사를 보신 뒤 과락이 나오지 않는 선에서 60점을 맞추는 전략을 활용하신다면 올해 시험도 충분하게 1차 합격하실 수 있다고 생각합니다.가장 좋지 않은 공부법은 기존 기출문제나 이런 것들을 활용해 문제와 답을 암기하는 방식으로는 합격이 어려우니 기본서 및 요약집과 함께 다양한 문제들을 접해 보시는 것을 추천드립니다.올해 뜻하시는 꼭 좋은 결과 만드시기를 응원하겠습니다.