안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 담합은 부동산간의 상도덕인가요?!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 가격 담합은 매도자의 이익과와 아파트 시세에 영향을 주고 실제로 일어나고 있습니다. 하지만 가격담합은 처벌받을 수 있으므로 조심해야합니다.서울시 민생사법경찰국은 은평구의 한 아파트에서 카카오톡 오픈채팅방을 이용해특정 가격 이하로 매물을 내놓지 않도록 유 도한 아파트 소유주 J씨(60)와 K씨(67·여)를 공인중개사법 위반 혐의로 형사 입건해 검찰에 송치했다고 23일 밝혔습니다. 서울시에 따르면 이들은 2023년 5월부터 2024년 6월까지 '○○아파트 소유주 모임'이라 는 단톡방에서 활동했다. 이어 특정 가격 이하로 매물을 등록하지 않도 록 유도하는 글을 지속해서 게시했습니다. J씨는 "시세는 우리가 만드는 거죠", "10억 이 상 불러야죠" 등의 글을 작성했고, K씨 역시 "12억 받아주면 팔게요' 하세요" 등의 메시지 를 올리며 집값 올리기를 유도했습니다.또 J, K 씨는 단톡방에서 특정 중개사무소를 언급하며 해당 중개사에 대한 비난과 거래 제한을 유도하는 등 인근 공인중개사의 업무를 방해했습니다.공인중개사법에 따르면 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 특정 가격 이하로 매물을 내놓지 못하게 유도하거나 공인중개사의 업무를 방해 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
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Q. 요즘 토지거래허가제 때문에 들썩거리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부와 서울시에서 지난 달 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제했습니다. 그런데 한 달여 지난 지금, 갑자기 재지정을 하겠다고 밝혔습니다.이렇게 집값 상승세가 가팔라질지 예상하지 못했는지,기존 토지거래허가구역 뿐만 아니라 아예 강남 3구 (강 남구, 서초구, 송파구) 및 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 재지정하였습니다. 이는 서울시 전체 면적의 27%에 달하는 수준입니다. 참고로 해당 규제는 3/24부터 체결된 신규 매매 계약 분부터 적용됩니다.게다가 풍선효과가 나타날 수 있는 마포구, 성동구 등 의 지역들까지 추가 규제 지역 지정을 검토하고 있다 고 밝혔습니다.시장 반응에 따라 기민하게 대처한 것이라고 생각 한다면 그렇게 볼 수도 있지만, 이렇게 중요한 정책을 한 달만에 번복해버린 것입니다. 이 때문에 사람들이 굉장히 욕을 많이 하고 있는 상황 입니다. 단기적으로는 토지거래허가제 구역으로 재지정된 강 남3구와 용산구는 집값 하락세가 나타날 가능성이 큽 니다. 하지만 조금 더 중장기적으로 보면, 서울 부동산 시장 은 언제 다시 집값이 급상승할지 모른다는 불안감이 더 커질 수 있다고 봅니다.부동산 시장은 사람들의 심리로 오르고 내린다고 생각 하는데, 이와 같은 정책 뒤집기가 오히려 사람들의 심 리를 자극해 매수를 부추길 수도 있습니다.이런 상황에서 서울 부동산 시장에서 가장 수혜를 볼 수 있는 지역은 당연히 강남 3구와 용산구 다음으로 인 기가 높은 마포구와 성동구, 강동구 등 준상급지입니다.만약 이런 곳들까지 규제 지역으로 묶일 경우, 이문이 나 장위 등 그 아래 급지 뉴타운의 상승세로 이어질 수 있을 것이라 봅니다. 늘 그랬듯 상급지부터 오르고, 상급지가 더 이상 오르 기 힘들면 그 아래 급지로 온기가 이동하는 현상은 어 느 정도 계속될 것입니다.
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Q. 전대차계약서 수수료계산 부탁드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계산식(보증금+(월세×100)) × 법정 상한 요율보증금+(월세×100)이 5천만원 미만이면 (보증금 + (월세×70))으로 해야 합니다.
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Q. 아파트 소단지보다 대단지가 선호되는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간다생활 편의성 극대화대단지 아파트는 규모가 크기 때문에 단지 내에 생 활에 필요한 대부분의 편의 시설을 갖추고 있습니 다. 식료품점, 카페, 세탁소, 헬스장 등 다양한 상업 시설들이 단지 내에 위치하여 일상생활의 편의성을 높여줍니다. 이를 통해 외부로 이동할 필요성이 줄 어들어 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. 입주민 들이 단지 내에서 편안하게 생활을 영위할 수 있다 는 점은 특히 가족 단위 거주자들에게 큰 이점으로 작용합니다.규모의 경제로 인한 관리비 절감대단지 아파트는 많은 세대가 관리비를 분담하기 때 문에 일반적인 소규모 아파트 단지에 비해 관리비가 상대적으로 저렴합니다. 이는 주민들이 공용 시설을 유지하고 보수하는 데 드는 비용을 절감할 수 있게 해줍니다. 예를 들어, 수영장이나 헬스장 등의 고급 시설을 적은 비용으로 이용할 수 있는 것은 대단지 아파트의 큰 매력입니다. 또한 공동 구매나 계약을 통해 더욱 저렴한 비용으로 서비스를 이용할 수 있 는 가능성도 있습니다.주거 환경의 안정성대단지 아파트는 규모가 큰 만큼 주거 환경의 안정 성이 높습니다. 많은 세대가 거주하고 있기 때문에 주거 공간의 보안과 관리가 철저히 이루어지며, 이 로 인해 거주자들은 보다 안전하고 쾌적한 생활을 영위할 수 있습니다. 또한 대규모 단지의 경우 주민 들의 의견이 모아져 다양한 커뮤니티 활동과 행사들 이 개최되기도 합니다. 이러한 커뮤니티 활동은 주 민들 간의 유대감을 형성하며, 공동체 의식을 강화 해 보다 살기 좋은 환경을 만듭니다.주변 인프라 발달대단지 아파트가 형성되는 지역은 대체로 주변 인프 라가 발달하게 됩니다. 학교, 병원, 대형 마트, 공원 등이 주변에 조성되어 거주자들의 생활을 편리하게 해줍니다. 또한 대단지 아파트는 주로 교통이 편리 한 지역에 위치하는 경우가 많아 출퇴근이나 이동에 있어서도 편리함을 제공합니다. 인프라가 잘 발달된 지역에 위치한 아파트는 생활의 질을 높일 뿐만 아 니라 장기적인 시세 안정성에도 긍정적인 영향을 미 칩니다.시세 안정성과 높은 환금성부동산 시장에서 대단지 아파트는 시세의 안정성이 높게 평가됩니다. 이는 대규모의 수요와 단지 내 시 설, 편의성 등으로 인해 많은 사람들이 선호하는 주 거 형태이기 때문입니다. 또한 매매 시 환금성이 높 아 부동산 투자 측면에서도 유리한 점이 있습니다. 특히 대단지 아파트는 입지가 좋은 경우가 많아 부 동산 경기의 변동에도 비교적 안정적으로 대응할 수 있습니다.
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Q. 지방 다주택자 중과세 폐지 내용에는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 세제에 대해 새로운 패러다임의 접근으로 민간 임대사업자로서 역할을 하는 다주택자의 시장 기능을 수용하고 부동산 자금이 지방으로 유입될 수 있도록 통로를 만들어줘야 한다는 입장입니다.문재인정부 때 다주택자에 대한 세금 수취 목적과 투기방지위함으로 다주택자들이 서울에 똘똘한 한채를 만들어 집값을 올렸습니다.다주택자가 첫 번째 이후 (구입하는) 주택이 지방에 위치할 경우 주택 채수에 고려하지 않는 방식으로 수요를 지방으로 돌리고 수도권과 지방의 부동산 양극화를 완화를 위함입니다. 이러한 세제 개편이 수도권 주택 가격 상승을 초래하는 역효과를 미연에 방지하기 위해 두 번째부터 보유하는 주택이 수도권일 경우에는 기존 과세 방식을 유지하겠다는 입장입니다.
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Q. 부동산 재개발, 재건축에서 나오는 비례율이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.비례율은비례율 = (사업 완료 후 자산 가치 - 총사업비) ÷ 종전 자산 평가액 × 100이 수치가 높을수록, 재정비 사업이 끝난 뒤 조합원들이 받 게 될 자산 가치가 기존에 갖고 있던 자산 대비 더 높아진 다는 뜻입니다.100% 이상이면 비교적 사업성이 양호하다는 것으로 해 석되고, 100% 미만이라면 조합원 부담(추가 분담금)이 늘어날 가능성이 커집니다.비례율이 낮으면, 조합원들이 부담해야 할 추가분담금이 커집니다. 예를 들어 비례율이 90%에서 60%로 떨어지 면, 기존 기대치보다 훨씬 많은 돈을 더 내야 합니다.비례율이 100% 이상이면 수익성이 상대적으로 양호하 다고 판단되지만, 건축 공사비 상승, 소송 비용, 금융이자 증가 등 예기치 않은 요소로 쉽게 하락할 수 있습니다.조합이 비례율을 올리려고 일반 분양가를 과도하게 인상 하면 분양이 어려워질 수 있고, 미분양이 발생하면 최종 사업비가 더 늘어나 악순환에 빠질 수 있습니다.
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Q. 부부공동으로 아파트를 구입하게 된다면 배우자 한사람으로 명의를 하는것보다 어떤 혜택이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세매매에 의한 취득일 경우 취득가액이 단독 명 의와 공동명의가 같기 때문에 특별한 절세효과 는 없습니다.상속에 의한 취득 또한 부부 중 한 명에게만 발 생하기 때문에 절세와는 관계가 없습니다.단독명의의 주택을 세금 절감의 목적으로 부부 공동명의로 변경하려고 하면 오히려 증여세가 발행하므로 이점은 오히려 단점입니다. 단, 부 부간 12억 원 이하 주택이라면 증여액이 6억 원 이하기 되기 때문에 증여세 면제가 됩니다.신고는 증여 시점부터 3개월 내 하여야만 합니 다.전체적으로 12억 이상 고가주택이 아니라면 취득세 측면에서는 절세효과엔 큰 의미는 없습 니다.보유세보유 중에는 재산세와 종합부동산세가 있는 데, 재산세는 매년 고시되는 공시가격에 의한 세금 부과이기 때문에 부부공동명의와는 관련 이 없습니다.절세 차원에서 제일 효과가 큰 세금은 일명 부 자세 또는 부유세라고 하는 종합부동산세 절감 입니다.종부세는 세대 합산이 아닌 인별 합산이기 때 문에 부부 각각이 공제금액을 적용받아 세 부 담이 현격히 줄어듭니다.공시지가 9억 원 이상일 경우 부과되기 때문 에 최대 18억 원까지 면제됩니다.소득세또한 부동산 관련 세금은 아니지만 주택을 임 대하여 임대소득이 발생할 경우 각각의 소득으 로 나누어 신고하면 종소세의 부담에서 벗어 날 수 있습니다.(임대소득 2천만원 이하일 경우 소득세 종합과 세와 분리과세 중 선택할 수 있으니, 최대 4천 만원 까지는 50%씩 나누어 신고하면 분리과 세로 납부 가능함)양도세주택을 처분할 때 발생하는 양도소득세도 인별로 산정하고 누진세율이 적용되기 때문에 부부공동명의로 각각 과세표준을 낮출 수 있고 그에 따라 세율도 낮게 적용받기 때문에 절세효과가 큽니다. 또한 인적공제금액 250만 원을 부부가 각각 공제받을 수 있다는 점도 빼놓을 수 없는 절세 효과입니다.
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Q. 우리나라의 중산층에 기준은 어느 수준일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가대한민국의 경우 중산층 기준이 상대적으로 경제적 요소에 집중되어 있었습니다. 부채 없는 30평 이상의 아파트 소유, 월급 500만원 이상, 2,000cc 이상의 자동차 보유, 예금액 1억원 이상, 연 1회 해외여행 등 경제적 조건이 주요한 판단 기준으로 설정되었습니다. 이는 한국 사회에서 중산층을 판단하는 데 있어 경제적 여유가 핵심적인 척도로 작용하고 있음을 보여주었습니다.영국- 페어플레이- 자신의 주장과 신념- 독선적 행동 안할 것- 불의, 불평, 불법에 대응-약자 보호, 강자에 대응미국- 자신의 주장에 뻣뻣- 사회적 약자를 도움- 부정과 불법에 저항- 비평지 정기구독미구과 영국 외 다른 서양국가에서의 중산층 기준은 경제적인 요소의 비중이 적습니닺
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Q. 부동산 계약서만 중개사무소에 맡기는 것도 중개수수료율로 비용이 드나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매 또는 임대차 계약서 작성만 요청할 시 법정 상한 요율의 부동산 중개보수를 받지 않습니다. 중개보수의 일부분만 받는데 이부분에 대해서 법적으로 정해진 금액이 없어서 부동산과 협의해야 합니다.계약서 작성 전 부동산에 문의하여 금액을 먼저 물어보는 것이 좋습니다.
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Q. 우리나라의 대표적인 건설업체는 어디인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.종합건설사 순위는 건설사의 매출, 수주 실적, 시공 능력, 국내외 프로젝트 등 다양한 기준을 바탕으로 평가됩니다. 이 순위는 건설사들의 경쟁력과 시장 점유율을 나타내며, 기업들이 얼마나 다양한 프로젝트를 성공적으로 수행하 고 있는지 확인할 수 있는 지표입니다. 단순히 큰 회사 가 좋다라는 막연한 생각이 아니라, 그 회사가 가진 전문 성, 신뢰성, 그리고 자원 활용 능력을 통해 실제 건축에 어 떤 영향을 미칠지를 알 수 있기 때문입니다. 또한, 건설사 순위는 다양한 요소를 종합하여 평가되므로, 회사의 재무 안정성, 기술력, 혁신성 등을 파악하는 데 큰 도움이 됩니다. 예를 들어, 아파트 구매를 고려 중인 사람이라면 건설 사의 평판과 역량이 자신에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 자신의 투자와 직결된 문제니 신중할 수밖에 없죠. 실 제로 몇몇 건설사들은 높은 품질의 서비스와 빠른 AS 대 응으로 유명합니다. 이런 정보를 미리 알고 있으면 선택에 큰 도움을 줄 수 있습니다. 일단 첫 번째로 는 아파트 등 부동산을 구매하려는 분들입니다. 어떤 건설 사가 지은 아파트는 품질이 좋고, 가격도 더 안정적이라는 점은 무시할 수 없습니다. 또, 건축업 종사자나 관련 업계에 종 사하는 사람들도 관심을 가질 만합니다. 특히 인테리어 디 자이너, 건축 설계사, 부동산 중개업자 등이 해당할 수 있 겠습니다. 그리고 투자자들도 중요합니다. 어떤 건설사가 인 기 있고 성장 가능성이 높은지를 알면 주식이나 펀드 투자 에 큰 도움이 됩니다. 마지막으로, 일반인들도 이 정 보를 통해 일상에서 좀 더 현명한 선택을 할 수 있습니다.종합건설사 순위 산정 기준- 매출액: 연간 매출액이 가장 중요한 평가 요소 중 하나입니다.- 시공 능력: 각종 건설 프로젝트의 시공 능력 및 완성도.- 수주 실적: 국내외 다양한 프로젝트 수주 여부.- 기업 평판: 고객 만족도, 평판 및 브랜드 인지도.삼성물산이 꾸준히 1위를 유지하고 있습니다. 2위는 현대물산입니다.