안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 토지거래허가구역은 누가 지정하고 누가 해제하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다.토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 제도는 1979년 처음 도입되었습니다.
Q. 경매에서 끝까지 낙찰되지 않는 부동산은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법원 경매 유찰이 계속되는 문제가많이 발생하고 있습니다. 특히 다세대주택이나 오피스텔 같은 매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산 물건에 있어서 유찰이 반복되는 것을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.매매가와 전세가의 갭이 적은 상태에서대항력을 갖추게 되는 임차인이 입주하게 될 경우에는 낙찰을 희망하는 사람 입장에서 기존의 보증금까지 고려를 해야 하는 상황이다 보니 낙찰이 쉽지 않게 됩니다.경매물건이 계속 유찰될 경우 입찰법원이 판단할 때 최저매각가격이 많이 떨어져서 경매를 신청한 채권자가 배당을 받지 못하는 상황에 이르게 되면 법원에서는 채권자인 경매신청자에게 본인이 배당을 받을 수 없음을 알리고 경매를 계속할 것인지를 물어보게 됩니다.하지만 경매라는 것이 채권 전액에 대한 배당을 목적으로 하는 것이 아니기 때문에 배당금이 아애 없어지는 경우를 제외하고는 기각 결정을 손쉽게 하진 않습니다. 경매를 집행하는 집행비 정도만 남을 때까지계속 유찰이 되더라도 진행이 될 수 있습니다
Q. 전세 재계약시 추가로 올린 보증금은 언제 주나요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.3월 21일 전 계약서 작성일을 임대인과 협의하여 정하면 되고, 전세보증금 인상분은 계약서 작성일에 송금하거나 갱신되는 계약 시작일에 송금 해도 됩니다. 임대인과 협의하여 정하면 문제없습니다.
Q. 우리나라의 부동산 관련 법은 투기를 막기 위해 계속 개정되고 있어요. 강한 규제가 부동산 시장 안정화에 실질적인 효과가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 규제로 부동신 시세 영향에 대해서 세가지 말씀드리겠습니다.첫째, 규제 시행 전의 매수 심리정부가 규제 시행을 예고하면, 시장 참가자들은 규제 시행 전에 대출을 받아 주택을 구매하려는 심리가 강해집니다. 예를 들어, 스트레스 DSR 2단계나 가계대출총량제한과 같은 규제가 시행되기 전, 대출이 더 어려워질 것을 우려한 사람들은 규제 전에 서둘러 주택을 매수하려고 합니다. 이로 인해 단기간에 매수 수요가 급증하면서 부동산 가격이 상승할 수 있습니다.둘째, 시장 불확실성 증가규제가 시행되면 향후 부동산 시장의 불확실성이 커집니다. 많은 사람들은 규제가 지속될 경우 주택 공급이 줄어들거나, 대출이 더욱 어려워질 것이라고 예상합니다. 이런 불확실성 속에서 시장 참여자들은 '지금이 마지막 기회'라는 생각으로 주택 구매를 서두르게 됩니다. 특히 전세대출 조건부 금지 같은 규제는 전세 공급 감소를 우려하게 만들어, 전세에서 매매로 전환하려는 수요를 증가시켜 단기적으로 가격을 올릴 수 있습니다.셋째, 투자 심리 자극일부 투자자들은 규제가 오히려 주택 가격을 지지하거나 장기적으로 상승시킬 것으로 믿습니다. 그들은 규제 시행으로 인해 시장에서 자금 조달이 어려워지면 주택 공급이 줄어들고, 장기적으로 주택 가격이 상승할 수 있다고 예상합니다. 이로 인해 규제 직전이나 초기에 투자를 늘리는 경우도 많습니다.그럼에도 규제가 완전히 정착되고, 시장이 규제에 적응해가면서 점차 안정화되거나, 장기적으로 하락 압력으로 전환될 수 있습니다. 장기적으로는 시장의 변동성을 줄이고, 안정적인 주택 시장을 구축하는 데 기여할 것으로 보입니다. 다만, 대출 규제가 강화되면서 실수요자들이 주택을 구매하는 데 어려움을 겪을 가능성도 있어, 이러한 부분에 대한 보완책도 함께 고려되어야 할 것입니다.
Q. 같은 아파트라도 층수나 방향에 따라 가격 차이가 큰데, 이런 가격 차이는 왜 생기는 걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 구조에서 가장 먼저 고려해야 할 것은 방향 입니다. 일반적으로 남향 아파트가 가장 선호되 며, 가격도 높게 형성됩니다. • 일조량: 남향 아파트는 하루 종일 충분한 햇빛 을 받을 수 있어 실내가 밝고 따뜻합니다.• 에너지 효율: 겨울철 난방비를 절약할 수 있어 경제적입니다.• 쾌적한 환경: 여름철에는 시원한 남풍을 맞이 할 수 있어 쾌적합니다.반면 북향 아파트는 일조량이 부족하고 겨울철 난방 비가 많이 들어 상대적으로 가격이 낮습니다. 동향 이나 서향은 그 중간 정도의 가격대를 형성하는 경향이 있습니다.