안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 아파트 담합은 부동산간의 상도덕인가요?!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 가격 담합은 매도자의 이익과와 아파트 시세에 영향을 주고 실제로 일어나고 있습니다. 하지만 가격담합은 처벌받을 수 있으므로 조심해야합니다.서울시 민생사법경찰국은 은평구의 한 아파트에서 카카오톡 오픈채팅방을 이용해특정 가격 이하로 매물을 내놓지 않도록 유 도한 아파트 소유주 J씨(60)와 K씨(67·여)를 공인중개사법 위반 혐의로 형사 입건해 검찰에 송치했다고 23일 밝혔습니다. 서울시에 따르면 이들은 2023년 5월부터 2024년 6월까지 '○○아파트 소유주 모임'이라 는 단톡방에서 활동했다. 이어 특정 가격 이하로 매물을 등록하지 않도 록 유도하는 글을 지속해서 게시했습니다. J씨는 "시세는 우리가 만드는 거죠", "10억 이 상 불러야죠" 등의 글을 작성했고, K씨 역시 "12억 받아주면 팔게요' 하세요" 등의 메시지 를 올리며 집값 올리기를 유도했습니다.또 J, K 씨는 단톡방에서 특정 중개사무소를 언급하며 해당 중개사에 대한 비난과 거래 제한을 유도하는 등 인근 공인중개사의 업무를 방해했습니다.공인중개사법에 따르면 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 특정 가격 이하로 매물을 내놓지 못하게 유도하거나 공인중개사의 업무를 방해 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
Q. 요즘 토지거래허가제 때문에 들썩거리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부와 서울시에서 지난 달 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제했습니다. 그런데 한 달여 지난 지금, 갑자기 재지정을 하겠다고 밝혔습니다.이렇게 집값 상승세가 가팔라질지 예상하지 못했는지,기존 토지거래허가구역 뿐만 아니라 아예 강남 3구 (강 남구, 서초구, 송파구) 및 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 재지정하였습니다. 이는 서울시 전체 면적의 27%에 달하는 수준입니다. 참고로 해당 규제는 3/24부터 체결된 신규 매매 계약 분부터 적용됩니다.게다가 풍선효과가 나타날 수 있는 마포구, 성동구 등 의 지역들까지 추가 규제 지역 지정을 검토하고 있다 고 밝혔습니다.시장 반응에 따라 기민하게 대처한 것이라고 생각 한다면 그렇게 볼 수도 있지만, 이렇게 중요한 정책을 한 달만에 번복해버린 것입니다. 이 때문에 사람들이 굉장히 욕을 많이 하고 있는 상황 입니다. 단기적으로는 토지거래허가제 구역으로 재지정된 강 남3구와 용산구는 집값 하락세가 나타날 가능성이 큽 니다. 하지만 조금 더 중장기적으로 보면, 서울 부동산 시장 은 언제 다시 집값이 급상승할지 모른다는 불안감이 더 커질 수 있다고 봅니다.부동산 시장은 사람들의 심리로 오르고 내린다고 생각 하는데, 이와 같은 정책 뒤집기가 오히려 사람들의 심 리를 자극해 매수를 부추길 수도 있습니다.이런 상황에서 서울 부동산 시장에서 가장 수혜를 볼 수 있는 지역은 당연히 강남 3구와 용산구 다음으로 인 기가 높은 마포구와 성동구, 강동구 등 준상급지입니다.만약 이런 곳들까지 규제 지역으로 묶일 경우, 이문이 나 장위 등 그 아래 급지 뉴타운의 상승세로 이어질 수 있을 것이라 봅니다. 늘 그랬듯 상급지부터 오르고, 상급지가 더 이상 오르 기 힘들면 그 아래 급지로 온기가 이동하는 현상은 어 느 정도 계속될 것입니다.
Q. 전대차계약서 수수료계산 부탁드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계산식(보증금+(월세×100)) × 법정 상한 요율보증금+(월세×100)이 5천만원 미만이면 (보증금 + (월세×70))으로 해야 합니다.
Q. 아파트 소단지보다 대단지가 선호되는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간다생활 편의성 극대화대단지 아파트는 규모가 크기 때문에 단지 내에 생 활에 필요한 대부분의 편의 시설을 갖추고 있습니 다. 식료품점, 카페, 세탁소, 헬스장 등 다양한 상업 시설들이 단지 내에 위치하여 일상생활의 편의성을 높여줍니다. 이를 통해 외부로 이동할 필요성이 줄 어들어 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. 입주민 들이 단지 내에서 편안하게 생활을 영위할 수 있다 는 점은 특히 가족 단위 거주자들에게 큰 이점으로 작용합니다.규모의 경제로 인한 관리비 절감대단지 아파트는 많은 세대가 관리비를 분담하기 때 문에 일반적인 소규모 아파트 단지에 비해 관리비가 상대적으로 저렴합니다. 이는 주민들이 공용 시설을 유지하고 보수하는 데 드는 비용을 절감할 수 있게 해줍니다. 예를 들어, 수영장이나 헬스장 등의 고급 시설을 적은 비용으로 이용할 수 있는 것은 대단지 아파트의 큰 매력입니다. 또한 공동 구매나 계약을 통해 더욱 저렴한 비용으로 서비스를 이용할 수 있 는 가능성도 있습니다.주거 환경의 안정성대단지 아파트는 규모가 큰 만큼 주거 환경의 안정 성이 높습니다. 많은 세대가 거주하고 있기 때문에 주거 공간의 보안과 관리가 철저히 이루어지며, 이 로 인해 거주자들은 보다 안전하고 쾌적한 생활을 영위할 수 있습니다. 또한 대규모 단지의 경우 주민 들의 의견이 모아져 다양한 커뮤니티 활동과 행사들 이 개최되기도 합니다. 이러한 커뮤니티 활동은 주 민들 간의 유대감을 형성하며, 공동체 의식을 강화 해 보다 살기 좋은 환경을 만듭니다.주변 인프라 발달대단지 아파트가 형성되는 지역은 대체로 주변 인프 라가 발달하게 됩니다. 학교, 병원, 대형 마트, 공원 등이 주변에 조성되어 거주자들의 생활을 편리하게 해줍니다. 또한 대단지 아파트는 주로 교통이 편리 한 지역에 위치하는 경우가 많아 출퇴근이나 이동에 있어서도 편리함을 제공합니다. 인프라가 잘 발달된 지역에 위치한 아파트는 생활의 질을 높일 뿐만 아 니라 장기적인 시세 안정성에도 긍정적인 영향을 미 칩니다.시세 안정성과 높은 환금성부동산 시장에서 대단지 아파트는 시세의 안정성이 높게 평가됩니다. 이는 대규모의 수요와 단지 내 시 설, 편의성 등으로 인해 많은 사람들이 선호하는 주 거 형태이기 때문입니다. 또한 매매 시 환금성이 높 아 부동산 투자 측면에서도 유리한 점이 있습니다. 특히 대단지 아파트는 입지가 좋은 경우가 많아 부 동산 경기의 변동에도 비교적 안정적으로 대응할 수 있습니다.
Q. 지방 다주택자 중과세 폐지 내용에는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 세제에 대해 새로운 패러다임의 접근으로 민간 임대사업자로서 역할을 하는 다주택자의 시장 기능을 수용하고 부동산 자금이 지방으로 유입될 수 있도록 통로를 만들어줘야 한다는 입장입니다.문재인정부 때 다주택자에 대한 세금 수취 목적과 투기방지위함으로 다주택자들이 서울에 똘똘한 한채를 만들어 집값을 올렸습니다.다주택자가 첫 번째 이후 (구입하는) 주택이 지방에 위치할 경우 주택 채수에 고려하지 않는 방식으로 수요를 지방으로 돌리고 수도권과 지방의 부동산 양극화를 완화를 위함입니다. 이러한 세제 개편이 수도권 주택 가격 상승을 초래하는 역효과를 미연에 방지하기 위해 두 번째부터 보유하는 주택이 수도권일 경우에는 기존 과세 방식을 유지하겠다는 입장입니다.