안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 전세대출 사기를 안당하기 위해서 주의할점은 무엇이있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장 및 전세가율 확인전세계약을 체결하기 전, 해당 아파트의 건축물대장을 확인하여 무허가 건물이나 불법 구조물이 아닌지 확인해야 합니다. 이는 건물의 법적인 지위와 안전성을 검증하는 중요한 과정입니다. 또한, 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)을 확인하여 시세보다 지나치게 높거나 낮은 경우에는 주의가 필요합니다. 시세 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 확인할 수 있으며, 이를 통해 시장 가격과 비교하여 과도하게 높은 전세금을 요구하는지 판단할 수 있습니다.등기부등본 열람 및 세금 체납여부 확인등기부등본을 통해 아파트의 소유권자가 누구인지, 권리관계는 어떠한지, 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. 이는 임대인이 실제 소유권을 가지고 있는지, 재산에 대한 제3자의 권리 주장이 있는지를 확인하는 중요한 절차입니다. 또한, 임대인이 세금을 체납하고 있지는 않은지도 확인해야 하는데, 세금 체납이 있을 경우 전세금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 세금 체납 여부는 지방세를 관리하는 지방자치단체나 국세청 홈택스를 통해 확인할 수 있습니다.임대인 및 공인중개사 신원 확인전세계약을 체결하기 전에 임대인의 신원을 확인하고, 계약을 중개하는 공인중개사가 등록된 중개사인지도 확인해야 합니다. 임대인 본인이 계약에 참여하는지, 제시된 신분증이 진짜인지 확인하고, 중개사의 경우에는 중개사무소 등록증을 확인해야 합니다. 또한, 중개사가 소속된 중개사무소가 국토교통부에 정식으로 등록되어 있고, 현재 유효한 중개업소인지 확인하는 것이 중요합니다. 이는 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 계약의 법적 보호를 받기 위한 필수적인 절차입니다.계약서 내용의 정확성 확인계약서에는 임대인과 임차인의 신원 정보, 임대 기간, 전세금, 보증금 반환 조건 등 모든 항목이 정확하게 기재되어야 합니다. 특히, 임대 기간은 시작일과 종료일을 명확히 하고, 전세금은 숫자 오류가 없도록 주의해야 합니다. 또한, 계약서에는 임대차 계약의 갱신 조건, 보증금 반환 절차 및 조건 등도 상세히 명시되어야 합니다.특약사항의 중요성과 구체적인 예시계약서에는 표준 조항 외에도 양 당사자가 합의한 특약사항을 포함시켜야 합니다. 예를 들어, 임대 기간 중 발생할 수 있는 수리 책임, 임대인의 재산세 및 관리비 부담 여부, 반려동물의 허용 여부 등을 특약사항으로 명시할 수 있습니다. 이러한 특약사항은 나중에 발생할 수 있는 양 당사자 간의 오해를 방지하고, 명확한 권리와 의무 관계를 설정하는 데 중요한 역할을 합니다.보증금 보호를 위한 조치전세금의 안전한 반환을 위해 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 확정일자는 임대차 계약서에 대한 권리의 우선 순위를 확보할 수 있게 해주며, 임대인의 부동산에 대한 경매나 압류가 발생했을 때 보증금을 보호할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 또한, 전세보증보험에 가입하여 임대인이 파산하거나 연락이 두절되었을 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치를 마련해야 합니다.아파트 전세계약을 마친 후에는 전입신고와 확정일자를 받는 절차를 진행해야 합니다. 이는 전세계약의 법적 보호를 강화하고, 임차인의 권리를 확실하게 보장하기 위한 중요한 단계입니다.전입신고전입신고는 임차인이 새로운 주거지로 이사한 사실을 관할 행정기관에 알리는 절차입니다. 전입신고를 함으로써 임차인은 해당 주소지에서의 거주자로서의 법적 지위를 확보하게 됩니다. 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 가까운 동사무소나 주민센터를 방문하여 신고하거나, 인터넷을 통해 온라인으로도 신고할 수 있습니다.전입신고와 확정일자를 받음으로써 임차인은 전세금 반환 청구 시 우선권을 확보할 수 있으며, 임대인의 부동산에 대한 경매나 압류가 발생했을 때 보증금을 보호받을 수 있는 법적 근거를 마련하게 됩니다.전세보증보험가입전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 임차인의 전세금을 보호하기 위한 보험입니다. 전세보증보험에는 여러 종류가 있으며, 각각의 특징을 잘 이해하고 자신의 상황에 맞는 보험을 선택하는 것이 중요합니다.
Q. 공인중개사를 취득하기 위한 최소한의 학력 조건이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사 시험 요건은 만 20세 이상이어야 하며, 대한민국 국적을 가지고 있어야 합니다. 또한, 고등학교 졸업 이상의 학력을 갖추어야 합니다. 그리고 특정 범죄로 유죄 판결을 받은 경우에는 자격이 제한될 수 있습니다
Q. 12월부터 중형빌라도 무주택자로 인정된다하는데 중형빌라의 정의는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부는 오는 11월부터 청약 시 무주택으로 간주하는 빌라 등 비아파트의 범위를 종전 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억6천만원(지방은 1억원)에서 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억원(지방 3억원)으로 확대하기로 했습니다.수도권에서 시세 7억∼8억원대(공시가격 5억원 이하) 중형 빌라나 단독주택 1채만 소유하고 있을 경우 청약 때 무주택으로 인정받게 되면서 1순위 청약이 가능해집니다.이때 비아파트는 빌라로 통칭하는 다세대·연립주택과 단독·다가구주택, 도시형생활주택 등입니다.입주자 모집공고일 시점의 공시가격으로 무주택 여부를 가리기 때문에 입주 시점에 공시가격이 올라도 당첨에 지장을 주지 않습니다.이 조치가 시행되면 앞으로 웬만한 빌라 1채 소유자는 대부분 '무주택'으로 간주되면서 청약경쟁률이 지금보다 더 높아질 것으로 업계는 보고 있습니다.
Q. 부동산 시세가 우상향 하는 추세가 아닌건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국 연방준비제도(연준·Fed)가 ‘빅컷’(금리 0.5%포인트 인하)에 나서면서 국내 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 이목이 쏠리고 있습니다.20일 부동산업계에 따르면 미국발 기준금리 인하 기조가 본격화하면서 한국은행 역시 다음 달 기준금리 인하에 나설 것이란 전망이 우세한 가운데 국내 부동산 전문가들의 의견은 엇갈리고 있습니다.기준금리가 인하될 경우 부동산 매수 심리를 자극해 서울을 중심으로 집값이 더욱 뛸 것이라는 의견이 있는 반면, 정부의 강력한 대출 규제 기조 유지로 금리가 낮아지더라도 집값 상승은 제한적일 것이라는 전망도 제기됩니다.다음 달 한국은행 기준금리 인하 가능성이 제기되고 있지만 정부가 가계대출 총량을 관리하기 시작하면서 다주택자나 갭투자 등 전세대출이 막힌 상황이고, 기준금리가 인하돼도 엄격해진 대출, 단기 집값 상승으로 누적된 피로감 등으로 인해 주택 거래와 가격 상승은 둔화될 가능성이 있습니다. 미국의 금리인하와 정부의 대출규제로 인해 현시점에서 바로 서울지역 부동산가격의 상승으로 나타나지 않을 것으로 판단하여 부동산투자를 좀 더 기다리고 있는 분들도있고 금리인하 전 현시점이 부동산가격이 상승하기 전으로 판단하여 부동산투자를 위해 매물을 찾아다니는 분들도 있습니다.
Q. 개인이 타지의 농경지를 구입했다면 농사를 지어야 하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.농지는 아무나 소유할 수 없으며, 농업을 하는 사람만 자격 을 취득하여 매입하여 소유할 수 있습니다.헌법상 농지의 소작제도를 금지하고 있어서 직접 경작을 해야하기 때문이며, 불가피한 경우에 한해 임대차 및 위탁 경영을 인정하고 있기는 합니다.농지를 소유할 수 있는 예외 경우가 있습니다.• 국가나 지자체가 농지를 소유하는 경우• 학교나 공공단체, 농업연구기관 등이 목적사업을 수행 하기 위한 경우• 주말 체험 영농을 하려고 농업진흥지역 외 농지를 소유 하는 경우 (1천㎡ 이하만 가능)• 상속으로 농지를 취득하는 경우• 8년 이상 농업을 하던 사람이 이농 후 이농당시 소유하 고 있던 농지를 계속 소유하는 경우• 담보농지를 취득하여 소유하는 경우• 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농 지를 소유하는 경우• 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우• 농지의 개발사업지구에 있는 1500㎡ 미만의 농지를 취 득하여 소유하는 경우• 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지 (읍면 지역, 집 단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만)• 기타 (한국농어촌공사가 농지 취득, 매립농지를 취득, 토지수용으로 농지 취득, 농림축산식품부장관과 협의 된 취득 등)농지 소유권을 취득하기 위해서는 농지취득자격증명을 발 급받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 합 니다.농지취득자격증명 발급권자는 농지 소재지를 관할하는 시 장, 구청장, 읍장 또는 면장입니다.농지취득자격증명은 정부24 홈페이지를 통해 신청할 수 있습니다.불가피한 경우 농지임대를 허용합니다.농지임대는 농사짓는 용도의 땅을 타인에 게 빌려주는 행위를 뜻합니다. 그러나 다른 땅과 달리 농지는 소유주가 스스로 농사를 지어야만 하고, 원칙적으로는 타인에게 임대할 수 없습니다.그래서 특별한 경우가 아니라면 농사를 짓 지 못하게 되면 사유발생일로부터 1년 이내에 농지를 매도해야 합니다.그렇지 않을 경우 농지이용실태조사(통상 적으로 9월~11월 진행)에서 적발되었을 시, 감정평가액의 25%에 해당하는 이행강제금 올 물리게 됩니다.만일 이런 자신의 농경지를 타인에게 돈을 받고 임대해주거나 무상으로 임대해주게 되 면 임대차계약은 무효가 되며 2천만원 이하 의 벌금을 물게 됩니다.그러나 특별한 사유가 있다면 개인간 농지 임대를 허락해줍니다.첫째, 해당 농경지가 농지법 시행일인 1996년 1 월 1일 이전에 취득한 토지라면 자유롭게 임대가 가능합니다. 면세가 많은 농부 중에 이런 분들이 꽤 많기 에 이런 케이스를 잘 활용해보면 좋겠습니다.둘째, 상속받은 땅으로서 1만제곱미터 이하까지 는 소유하거나 임대가 가능합니다.본인이 농사를 짓지 않았더라도 부모님이농사를 짓던 땅을 상속받은 경우가 이에 해 당합니다.그러나 상속받은 면적이 1만제곱미터 이상 이라면 그 초과분에 대해서는 반드시 농사 를 지어야 하고 임대도 불가능합니다.셋째, 평균경사율 15%이상의 영농여건불리농지로 서 읍면지역의 2만제곱미터이하까지 임대가 가능합니다.넷째, 농지전용 신고 허가 협의를 끝낸 토지는 임대가 가능합니다. 농취증을 받고 농경지로서 획득한 케미스가 여기에 해당하며, 도시지역이어도 농지 전용협의가 되었다면 개인간의 임대가 가능합니다.