전세대출 사기를 안당하기 위해서 주의할점은 무엇이있을까요?
전세대출 사기를 안당하기 위해서 주의할점은 무엇이있을까요? 12월에서 1월사이 전세로 이사가려하는데 전세사기가 워낙많아서요 전세사기를 안당하려면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세대출사기와 전세사기는 다릅니다. 그리고 전세대출사기의 경우는 케이스가 많지 않습니다. 최근 문제가 되는 전세사기의 대부분은 전세보증금 미반환사고로써 사실상 사기라기 보다는 계약상 의무불이행으로 볼수 있습니다, 이러한 부분은 사실 계약이 종료되는 2년. 4년뒤에 발생하기 떄문에 계약시점에 예상하기 어렵습니다. 그에 따라 기본적으로 전세보증보험가입과 전입신고, 확정일자를 갖추시고, 보증보험 가입이 되지 않는 목적물에 대해서는 계약을 하지 않는게 최선입니다. 또한 계약시에 권리사항등을 잘 모른다면 중개사를 통해 비용이들더라도 도움을 받으시는게 더 안전할수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
건축물대장 및 전세가율 확인전세계약을 체결하기 전, 해당 아파트의 건축물대장을 확인하여 무허가 건물이나 불법 구조물이 아닌지 확인해야 합니다. 이는 건물의 법적인 지위와 안전성을 검증하는 중요한 과정입니다. 또한, 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)을 확인하여 시세보다 지나치게 높거나 낮은 경우에는 주의가 필요합니다. 시세 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 확인할 수 있으며, 이를 통해 시장 가격과 비교하여 과도하게 높은 전세금을 요구하는지 판단할 수 있습니다.
등기부등본 열람 및 세금 체납여부 확인등기부등본을 통해 아파트의 소유권자가 누구인지, 권리관계는 어떠한지, 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. 이는 임대인이 실제 소유권을 가지고 있는지, 재산에 대한 제3자의 권리 주장이 있는지를 확인하는 중요한 절차입니다. 또한, 임대인이 세금을 체납하고 있지는 않은지도 확인해야 하는데, 세금 체납이 있을 경우 전세금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 세금 체납 여부는 지방세를 관리하는 지방자치단체나 국세청 홈택스를 통해 확인할 수 있습니다.
임대인 및 공인중개사 신원 확인전세계약을 체결하기 전에 임대인의 신원을 확인하고, 계약을 중개하는 공인중개사가 등록된 중개사인지도 확인해야 합니다. 임대인 본인이 계약에 참여하는지, 제시된 신분증이 진짜인지 확인하고, 중개사의 경우에는 중개사무소 등록증을 확인해야 합니다. 또한, 중개사가 소속된 중개사무소가 국토교통부에 정식으로 등록되어 있고, 현재 유효한 중개업소인지 확인하는 것이 중요합니다. 이는 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 계약의 법적 보호를 받기 위한 필수적인 절차입니다.
계약서 내용의 정확성 확인계약서에는 임대인과 임차인의 신원 정보, 임대 기간, 전세금, 보증금 반환 조건 등 모든 항목이 정확하게 기재되어야 합니다. 특히, 임대 기간은 시작일과 종료일을 명확히 하고, 전세금은 숫자 오류가 없도록 주의해야 합니다. 또한, 계약서에는 임대차 계약의 갱신 조건, 보증금 반환 절차 및 조건 등도 상세히 명시되어야 합니다.
특약사항의 중요성과 구체적인 예시계약서에는 표준 조항 외에도 양 당사자가 합의한 특약사항을 포함시켜야 합니다. 예를 들어, 임대 기간 중 발생할 수 있는 수리 책임, 임대인의 재산세 및 관리비 부담 여부, 반려동물의 허용 여부 등을 특약사항으로 명시할 수 있습니다. 이러한 특약사항은 나중에 발생할 수 있는 양 당사자 간의 오해를 방지하고, 명확한 권리와 의무 관계를 설정하는 데 중요한 역할을 합니다.
보증금 보호를 위한 조치전세금의 안전한 반환을 위해 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 확정일자는 임대차 계약서에 대한 권리의 우선 순위를 확보할 수 있게 해주며, 임대인의 부동산에 대한 경매나 압류가 발생했을 때 보증금을 보호할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 또한, 전세보증보험에 가입하여 임대인이 파산하거나 연락이 두절되었을 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치를 마련해야 합니다.
아파트 전세계약을 마친 후에는 전입신고와 확정일자를 받는 절차를 진행해야 합니다. 이는 전세계약의 법적 보호를 강화하고, 임차인의 권리를 확실하게 보장하기 위한 중요한 단계입니다.
전입신고전입신고는 임차인이 새로운 주거지로 이사한 사실을 관할 행정기관에 알리는 절차입니다. 전입신고를 함으로써 임차인은 해당 주소지에서의 거주자로서의 법적 지위를 확보하게 됩니다. 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 가까운 동사무소나 주민센터를 방문하여 신고하거나, 인터넷을 통해 온라인으로도 신고할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자를 받음으로써 임차인은 전세금 반환 청구 시 우선권을 확보할 수 있으며, 임대인의 부동산에 대한 경매나 압류가 발생했을 때 보증금을 보호받을 수 있는 법적 근거를 마련하게 됩니다.
전세보증보험가입
전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 임차인의 전세금을 보호하기 위한 보험입니다. 전세보증보험에는 여러 종류가 있으며, 각각의 특징을 잘 이해하고 자신의 상황에 맞는 보험을 선택하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기가 걱정되시면 계약전 서류부터 철저히 확인해보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.
보증 보험 가입도 필히 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. (공인중개사를 통한 계약서가 필요) 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 임용준 감정평가사입니다.
가장 중요한 것은 위험한 물건은 거래하지 않는 것입니다. 위험한 물건인지의 판단이 개개인마다 다르겠지만 계약 직전 반드시 직접 등기부등본 등을 확인하시고 근저당권설정 유무와 부동산 가격에 대해 파악하셔야 합니다. 가장 안전한 것은 전세반환보증보험을 가입하시는 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세를 보러다니시다 맘에드는 집이 있으면 그집의 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가인지 확인을 하셔야 합니다
그래야 대출도 되고 전세보증보험도 가입이 됩니다
맘에 들어서 계약서를 썼다면 잔금치르고 전입신고와 확정일자를 갖추시고 전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심이 됩니다
이런절차를 다 갖춰서 전세계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기의 유형은 여러가지가 있습니다
가장 흔힌 경우는 캡투자로 인한 아파트가격의 하락으로 전세금을 갚을 수.없어 경매로 전략하는 경우입니다
그리고 신탁회사 위탁 건물을 전세계약시동의를 받아야 하는데 그 철차를 이행치 않아 게약금을 날리는 경우(신탁켸약시 사전 동의 필묘)
그리고 계약자와 소유자가 다른 상태에서계약자가 계약금믈 받아 행적을 감추는 경우(계약시 소유자와 계약자의 동일인 확인과 계약금 송금시 당자자의 계죄번호와성명의 일치여부 확인하여 당사자에게 직접 송금)
그외 전형적인 사기행위로 이중계약 후 행방불명등의 사례들이 있습니다
따라서 의심스러우시면 보증보험에 가입하여 안전성을믈 보장하시기를 귄장드립니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
전세대출 사기를 안당하기 위해서 주의할점은 무엇이있을까요? 12월에서 1월사이 전세로 이사가려하는데 전세사기가 워낙많아서요 전세사기를 안당하려면 어떻게 해야할까요?
==> 전세대출 사기를 당하지 않을려면 대출상담사인 경우 직원신분을 확인한 후 진행하시기 바랍니다. 그리고 은행대출인 경우 보증금 대출은 소유자 계좌로 입금하시는지 여부를 확인하신다면 법적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 우선 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 있는지 확인을 해야 하고 선순위 대출이 있는 경우 계약을 피하시는게 좋고, 아닌 경우 전세보증금으로 선순위 대출 말소 조건으로 계약을 하는 것도 방법입니다.
그리고 계약서 작성 후 확정일자 잔금날 이사와서 전입신고 등으로 대항력을 반드시 가지시고,
보증보험 가입이 가능한 집이면 전세사기에서 벗어 날 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
사기 당하지 않으려면 전세계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 실제 소유주가 누군지 확인해야하며, 등기부등본은 인터넷 등기소를 통해 쉽게 발급 받으실 수 있습니다.
또한 부동산 중개 사이트나 주변 부동산 중개업소를 통해 해당 지역의 전세 시세를 조사하는 것이 중요하며, 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 일단 의심해보는 것이 좋습니다.
그리고 공인중개사를 이용하는 것이 하나의 방법일 수 있습니다. 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
감사합니다.