안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 주택, 아파트 한달 월세살이도 있을까요,?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의가 필요합니다. 한달 거주 시 임대인이 보증금을 받을 수도 있고 받지 않을 수도 있습니다. 주택임대차보호법 상 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 2년으로 봅니다. 그래서 임차인이 단기 임대차계약을 체결하더라도 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 보증금이 없는 단기계약의 경우 임차인이 한달 뒤 이사를 가지 않고 짐은 내부에 그대로 두고 연락이 잘 되지 않는 경우가 있어서 임대인이 보증금을 받을 수도 있습니다. 만약 보증금이 없다면 월세가 상당히 비쌀 수도 있습니다.(정해진 금액이 없음)
부동산
Q. 전세계약2년이 지나고나서 어떻게하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약으로 거주하면서 계약기간 이후에도 더 거주하고 싶다면 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 문자,카톡,전화(녹음), 내용증명 등으로 통보하면 됩니다. 계약갱신은 1회 한하여 사용할 수 있습니다. 계약갱신의사를 통보하면서 전세보증금 인하에 대해서도 물어보면서 협의하면 됩니다. 전세보증금 인상 또는 인하 시 5%를 초과하지 못 합니다.임대인과 원만하게 해결하길 바랍니다.
부동산
Q. 청약관련 전매제한에 대해서 여쭙고싶습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전매 제한 기준일은 입주자로 선정된 날 또는 분양권 당첨자 발표일이 기준일입니다.만약 서울시 분양가 상한제 지역의 주택에 청약을 한 후 분양권 당첨자 발표를 2023년 4월 10일에 당첨되 었다면 전매 제한 기준일은 2023년 4월 10일 이 되 며 3년간 전매 제한 기간이 적용되어 2026년 4월 9일 까지 전매 제한 기간이 되는 겁니다.주택법 64조 2항의 내용을 보면 전매 제한 예외사항 에 포함될 경우 전매 제한 기간과 상관없이 전매가 가 능한데요. 그 예외사항에 포함되는 내용은 생업, 질병 치료, 취학, 결혼, 상속, 해외이주, 이혼, 이주대책용 주 택, 배우자에게 증여, 실직, 파산, 경매 공매로 낙찰받 았을 경우 등의 사유가 발생했을 경우 전매 제한 예외 사항으로 인정할 경우 전매기간 중에도 전매 가능합니 다.다만 여기에서도 우선 매입할 수 있는 기관이 있는데 한국토지주택공사가 우선 매수할 수 있답니다.전매 제한 전세의 의미는 전매 제한 기간 동안에는 전 세를 줄 수 없다는 의미입니다. 분양가상한제 적용되 는 수도권 주택의 경우 실거주의 무기한이 명시되어 있 어서 그 기간 동안은 실소유자가 직접 거주를 해야 합 니다. 전매제한은 일명 전세금지법으로 불리기도 합니다.
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Q. 자영업자의 권리금의 원리.. 권리금의 정의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금은 가게를 운영하는 사장님이 원하는 금액대로 정하게 됩니다. 상권이 잘 형성된 곳은 평당 권리금이 자리잡힌 곳도 있습니다.상가건물 임대차보호법 제10조의3제1항에 나오는 권리금의 뜻은 다음과 같습니다.'임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 의 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이 용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻한다.'권리금 종류에는 바닥권리금,시설권리금,영업권리금이 있습니다.바닥권리금은 사람들이 흔히 권리금이라고 하면 가장 먼저 생각하는 개념으로, 점포가 위치한 상권이나 입지 가 좋을 경우 이를 기존의 임차인으로부터 인수하는 대 가라고 볼 수 있습니다.예를 들면 상가를 이용하는 손님수에 비해 상가건물이 나 점포수가 적은 곳, 이미 상권이 형성이 되어 있는 지 역 또는 같은 지역내에서도 특별히 유동인구가 많은 위 치는 업종이나 공실 및 폐업여부를 불문하고 바닥권리 금이 있는 경우가 많습니다.다음으로 기존 임차인이 영업을 하기 위해서 인테리어 나 시설공사를 비롯하여, 기존에 사용하던 가전제품이 나 집기, 비품 등을 그대로 인수할 때 지불하는 시설권 리금이 있습니다.시설권리금을 계산할 때 중요한 포인트는, 상가 임대차 계약서를 작성할 때 기본적으로 매장에 대하여 원상복 구 조항이 들어가기 때문에, 이와 관련된 내용에 대하 여 정확하게 어떻게 처리를 할 것인지에 대한 논의, 이 에 대한 임대인의 확인 및 동의가 필요하다는 것입니다.영업권리금은 매월 일정한 수익이 발생하고 있는 업종 을 그대로 인수하는 경우, 일정기간의 순수익에 대한 대가로 지불하거나, 개인식당의 경우 음식에 대한 레시 피나 소스 또는 음식을 만드는 방법 등을 전수하는 대 가로 지불하는 금액입니다.만약 부동산 중개사무소를 예를 들면 기존에 보유하고 있는 매물과 기존 고객 정보 등 제공하고, 프랜차이즈 업체의 경우 브랜드 와 로고 및 인테리어, 그리고 레시 피 및 물류의 공급 등을 대가로 받는 로열티와 비슷한 부분이 있다고 생각합니다.
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Q. 아파트는 분양 받으려면 세대수가 많은 아파트로 분양받아야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*낮은 관리비세대수가 많은 수록 세대당 관리비가 낮아지는데요, 단지가 크다고 관리비가 무조건 낮아지는 건 아닙니다. 대단지 아파트는 그만큼 규모가 커서 유지 보수할 곳이 많고, 관리사무소 직원도 많아지기 때문입니다.300세대 미만의 아파트와 1000세대 이상 아파트의 관리 비는 차이가 나겠지만, 1000세대 이상 넘어가면 그 이후 는 세대수에 따라서 관리비는 크게 의미가 없습니다.*다양한 커뮤니티, 편의시설대단지 아파트는 많은 사람들이 거주하므로 상가들도 더 활성화되고, 커뮤니티 시설도 더 많이 지을 수가 있습니다. 커뮤니티 공간이 많아지고, 이용하는 분들도 늘어나 면 커뮤니티 또한 더 잘 운영되어 생활의 편리함도 높아질 것입니다. .*풍부한 수요와 시세 확인보통의 대단지는 다양한 평형으로 거주자들이 단지안에 서도 이동이 많고, 세대수가 많을수록 매매가 더 빈번히 일 어나 거래가 쉬워집니다. 따라서 거래가 많을수록 시세 확 인이 쉬워져 본인의 자산의 가치를 잘 판단할 수 있으며 환급성도 높아집니다.*시세 방어 및 시세견인세대수만으로 그 아파트의 가치를 결정할 수는 없지만, 입지가 좋은 지역의 대단지 아파트는 브랜드 파워를 더해 그 지역의 대장 아파트가 될 가능성이 아주 높습니다.*유지 보수의 신속성대단지의 경우 근무하는 직원들이 많아지므로 소규모의 유지 보수는 직원들이 직접 처리하는 것이 장점입니다. 따라서 즉각적인 처리가 많아져 입주민들은 유지 보수의 신속성을 느낄 수 있습니다. 세대수가 작은 아파트는 외주에서 처리하는 부분이 많아 져 유지 보수가 느려질 수 있습니다.*조경 면적 증가제가 개인적으로 대단지 아파트를 가장 좋아하는 부분입니다.무엇보다 조경 면적이 증가하여 단지내에 산책로 등 다양 한 콘셉트의 조경이 만들어져 입주민들의 만족도를 높여 주는 것 같습니다.*외부의 통제대단지일수록 중요하게 관리되는 게 방범 체계인데요, 워낙 많은 입주민들이 살고 있기에, 입주민의 안전을 위해 서 외부인의 접근을 제약하는 것입니다. 입주자들의 관리 비로 조성한 단지 내 시설물을 외부인이 무단으로 사용하 는 것을 줄이고, 입주자들의 사생활 보호라는 점에서 아주 장점이라고 할 수 있겠습니다.