근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요 이제 막 대학 졸업학년이 된 사회초년생입니다
방을 알아보다 가장 맘에 드는 방이 네이버 부동산 기준 원룸 아파트였어요
그 방 매물을 보려고 갔더니 부동산 직원들끼리 전달 실스로 결국 그 방만 매물을 못봐서 내일 다시 보려고 하는데 저는 안전하다면 실제로 보진 않았지만 거기로 계약을 하고 싶어요
문제는 그 아파트에 근저당(아직 제대로 등기확인은 못함)이 있고 차차 아래층에서부터 갚아나가는 중인데 10층 이상은 아직이라고 하더라고요.
제가 보고 싶어하는 방이 10층인데 이 호실에 4000만원 정도 있다고 하고
건물주랑 오늘 본 부동산 소장이랑 친분이 있어서 해당 아파트 거래는 오로지 부동산 소장하고만 진행된다고 하네요
매매 시세도 궁금했는데 건물주가 통으로 모든 호실을 갖고 있다고 해서 매매가로 알려진 게 없어요…
방마다 금액대가 다양하게 계약이 되었다곤 올라오는데 보증금 1억을 넘긴 건은 없어보이고요
저는 3000/56으로 금액대를 맞췄기는 한데 안전한걸까요?
내일 오후에 실제로 보기로 예약하긴 했는데 빠르게 포기해야할지 아니면 좀 더 주의깊에 알아봐도 될지 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금이 적더라도 근저당이 설정된 시기와 지역에 따라서 최우선변제 금액이 달라질 수 있으므로 먼저 등기부등본을 통해 저당권 설정금액과 시기를 확인해 보셔야 합니다. 특히 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인이 다주택자인 경우 공동저당을 해 놓았을 가능성도 있으므로 이러한 사항도 확인해 보셔야 합니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
등기부등본상에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 없는지도 확인하셔야 하며, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입을 하시는 것이 바람직하며, 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
근저당이 잡힌 월세 원룸은 위험할 수 있습니다. 잘 알아보셔야 합니다.
계약 전 등기부 확인과 선순위 권리조사는 필수로 해야 합니다. 하나하나 짚어 드릴게요.
먼저 해당 호실의 등기부등본을 열람하여 근저당을 직접 확인하세요. 정말로 보증금 보다 큰 금액이 선순위로 잡혀 있다면 건물 전체가 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 잃을 수도 있습니다.
다음으로는 대항력과 우선변제권 입니다. 대항력은 전입신고 및 점유(이사)하면 생깁니다. 우선변제권은 확정일자로 생기는 거구요. 단 선순위 채권보다 후순위일 경우 우선변제권도효과가 없습니다. 이점 참고하세요.
보증보험이 가입가능한지 확인해보세요. 보증금에대한 보험이 가능하다면 위험을 줄이거나 없앨 수 있어요.
그런데, 경험상으로는 지금 건물 전체가 투자형 원룸으로 건물주 대출이 많이 들어있는거 같아요. 보증금이 월세에 비해 높아 보이구요. 매매가나 시세가 형성이 안되어 경매 시, 얼마를 되돌려 받을 수 있을지 계산이 안될 거에요. 사실 저는 실무에서 이런 주택은 추천드리지 않는 편입니다. 위험합니다.
결론은, 다른 것 알아보시는 것도 병행하시길 추천 드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당 설정되어 있는 집도 계약은 가능하겠지만, 경매 시 보증금을 전액 돌려 받지 못할 가능성이 있습니다.
다만 보증금이 지역별 최우선변제금 범위 내라면 경매 시에도 최우선적으로 보장받을 수 있기 때문에 보증금 수준과 지역별 최우선변제금을 확인해보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 해당 매물은 구분건물이 아닌 것으로 보입니다. 이럴 경우에 본인의 보증금 순위에 대해서는 선순위 근저당도 있지만, 먼저 입주해 있는 다른 세입자의 보증금도 선순위가 됩니다. 즉 다가구와 같은 권리분석이 필요하고 시세와의 보증금의 차이를 고려할때 본인 보증금외 +선순위 근저당 + 이미 입주해 있는 대항력있는 선순위 임차인보증금 까지고 고려를 해야할 상황입니다. 최우선 변제가 가능한 서울지역이라도 다른 세입자도 소액임차인에 포함되는 경우 최우선변제를 통해서도 배당이 어려울수 있기에 일단은 등기부등본을 확인하신뒤 정확한 설명을 들으시고, 반드시 전체세입자리스트를 확인하시거나 임대인 OR 부동산을 통해 현재세입자의 수와 각 보증금에 대한 사항을 물어봐 확인하셔야 합니다.
개인적으로 부동산 경험이 없는 경우에는 위처럼 복잡한 권리관계가 있는 경우에는 지금 당장은 안전할지라도 추천드리기가 조금 그렇습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
개인적으로 보증금 3천에 56이면 안전하다고 생각합니다. 전입신고와 확정일자 신고를 하시면 최우선변제금액에 해당 되기 때문에 강제 경매를 하더라도 보증금은 받을 수 있을 것입니다.
그래도 안전하게 보증금을 돌려받고 싶다면 보증보험을 드시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 조건으로는 바로 계약하지 마시고
등기부등본 확인 후, 대항력 확보가 가능하고, 보증금이 안전한 구조인지 반드시 검토해야 합니다
매물을 보게될 부동산과 그런 과정을 잘확인해보시고 결정을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
등기부상 개인명의로 되어있고 [신탁, 법인x]
근저당권 잡힌 날짜 기준으로 최우선변제 3천 이상이면
전입과 확정일자 받아 들어가셔도 됩니다.
지역과 등기부상 을구 근저당권 설정일 말씀주세요
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
근저당이란 집주인이 대출을 받을 때 해당 주택을 담보로 제공하고 대출을 받았다는 의미입니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 해당 부동산은 경매로 넘어가게 되고, 이때 은행과 같은 근저당 권 자가 먼저 돈을 받아가게 됩니다. 세입 자는 근저당 권 자 보다 후 순위이기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 발생할 수 있습니다.
근저당이 있는 월세 집, 안전할까요==>
일반적으로 근저당이 설정된 집은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 위험이 있어 매우 신중하게 접근해야 합니다. 특히 본인께서 말씀하신 "아직 10층 이상은 갚아나가는 중"이라는 이야기는 그 호실에 설정된 근저당 금액이 아직 크다는 의미로 해석될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.
다음 사항들을 꼭 확인하셔야 합니다.
실제 근저당 설정 금액 확인 :
단순히"4000만원 정도 있다"는 이야기만 듣는 것이 아니라, 해당 호실에 대한 등기부 등본을 직접 발급 받아 을 구에 기재된 근저당 설정 액( 채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 금액은 실제 빌린 돈의 120%~130%로 설정되는 경우가 많습니다.
소액 임차인의 최우선 변제 금 여부 확인 :
본인께서 보증금 3,000만 원을 생각하고 계신데, 이 보증금이 주택 임대차 보호 법 상 소액 임차인에 해당하여 최우선 변제를 받을 수 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 지역 별로 소액 임차인 및 최우선 변제 금 기준이 다르니, 임차하려는 주택의 지역 기준을 정확히 알아 보셔야 합니다.
예시 : 만약 수도권과밀억제권역( 서울, 과 천, 광명 등)이라면 보증금이 1억 4천 5백만원 이하일 경우, 4천 8백만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 하지만 이는 변동 될 수 있으므로, 최신 정보를 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 최우선 변제를 받기 위해서는 전입 신고와 확정 일자를 받고 실제로 거주해야 합니다.
근저당 설정 액 + 내 보증금의 합 :
이 두 금액의 합 이 해당 주택의 시세(매매가)의 60~70%를 넘지 않아야 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 매매 시세가 확인되지 않는다면, 이는 건물의 담보 가치를 파악하기 어렵게 만들어 위험성이 더 커집니다.
건물주와 부동산 소장의 친분 :
특정 부동산에서만 거래를 진행한다는 점은 좋게 보면 전문적일 수 있지만, 정보가 투명하게 공개되지 않을 가능성도 있습니다. 부동산 소장 말만 믿지 마시고, 직접 등기부 등본 확인, 전입 세대 열람 등 필요한 정보를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
요약해보면 현재 상황만 놓고 보면 근저당이 4,000만 원 정도 잡혀있는 10층 호실에 3,000만원 / 56만원으로 계약하는 것은 신중하게 판단해야 할 사항입니다. 매매 시세가 파악되지 않는 점은 특히 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.
내일 오후 방을 보러 가실 때, 다음 사항들을 꼭 확인해보세요==>
정확한 등기부 등본 확인 :
반드시 해당 호실의 최신 등기부 등본을 발급 받아 갑 구(소유권 관련)와 을 구(근저당 등 담보 권 관련)를 꼼꼼히 확인하세요. 근저당 권 설정 액(채권
최고액)이 얼마인지 명확히 파악하는 것이 우선입니다.
임차인의 우선 순위 확인 :
계약 전에 임대인에게 전입 세대 열람 내역을 요구하여 선 순위 임차인이 있는지, 있다면 보증금 규모는 어느 정도인지 확인해 보세요
특약 사항 명시 :
계약 시에는 "임차인은 계약일 익 일 까지 전입 신고 및 확정 일자를 받으며, 해당 부동산에 설정된 근저당 금액은 얼마임을 인지하며, 임대 인의 임대차 계약 기간 중 근저당을 증액하지 않는다" 등의 특약을 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 임대인의 동의가 필요합니다.
부동산 전문가의 추가 자문 :
만약 내일 등기부 등본을 확인했는데도 불안감이 해소되지 않는다면, 계약을 서두르지 마시고 공인중개사나 주택 임대차 관련 법률 전문 가 에게 자문을 구해 보시는 것을 추천합니다.
결론적으로, 빠르게 포기할지 주의 깊게 알아 볼 지에 대한 정답은 없습니다. 다만, 사회생활을 시작하시는 첫 단추인 만큼, 안전성을 최우선으로 고려하시는 것이 현명합니다. 마음에 드는 방이라도 보증금 안전이 담보 되지 않는다면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
보증금이 3000만원 범위 내는 최우선변제권이 있습니다. 하지만 정확한 임차인 현황을 확인하시고 건물 전체 대출이 과도하거나 임차인이 매우 많다면 다시 생각해 보시는 것이 좋습니다.
꼼꼼하게 확인하시고 계약을 하신다면 확정일자를 받기 전에도 등기부등본 변동사항이 없는지 확인하시고 계약 진행 시 선순위 권리를 꼼꼼하게 챙겨 미리 계약 시에 불안한 부분들은 특약에 넣어두시기를 바랍니다.