안녕하세요 유창효 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증 따려면 어떻게 공부해야 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 경우 개인적 판단으로 단순히 기출만 푼다고해서 합격을 하기는 어렵습니다. 이유는 요구되는 기본적인 지식이 많고 법률과목 특성상 매년마다 개정되는 법률이 생기기 때문에 이전의 내용들이 모두 그대로 적용되기는 어렵기 때문입니다. 그리고 중개사시험은 과목범위를 고려할때 단순히 벼락치기로 합격을 하기는 어려운시험입니다. 물론 본인의 학업성취도가 매우 뛰어나다면 가능할수 있으나, 이는 일부의 국한된 경우일뿐 보편적인 경우는 아니기 떄문입니다. 지금과 같이 한달이 남은상태에서 공부가 부족하다면 전략적으로 접근하여 올해는 1차만 합격, 내년 2차를 합격하여 자격을 취득하는 전략을 취하는게 유리할수 있고, 1차과목중 민법의 경우는 기출문제중심 특히 판례중심으로 문제풀이를 해보시면 최소한의 과락은 면할 점수가 가능하고, 부동산학 개론의 경우 이론과목이기에 기출과 집중출제 단원에 대한 집중공략전략으로 준비하시면 1차정도는 합격가능할수는 있습니다.
부동산
Q. 햔대 시잠에서 주택수를 늘리는것니 유리할까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 투자의 방항성은 다주택보다는 흔히말하는 서울 상급지내 똘똘한 한채에 대한 투자로 전환되고 있습니다. 이유는 주택, 지역간 양극화가 크게 발생하게 되면서 부동산 상승이 있더라도 이전처럼 전반적인 가격상승세가 나타나는데 한계가 있고, 가격상승폭도 결국 서울 상급지중심으로만 커지고 있기 때문입니다. 그래서 다주택자들의 경우 이전보다 임대수익은 줄어들게 되고 시세차익 가능성도 낮아지고 있는 반면 정부의 다주택자에 대한 규제로 인해 세금에 대한 부담은 커지고 있어 대부분은 똘똘한 한채인 특정지역 고가 주택으로 투자수요가 집중되고 있는게 현실입니다.
부동산
Q. 부동산 중개수수료 협의에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시기에 따라 달라지지 않을까 생각됩니다. 우선 계약을 이미 체결한 상태라면 이미 중개보수 청구권이 발생하기 떄문에 본인이 다른 중개사무소로 옮긴다고 해도 산출된 중개보수는 그대로 현 중개사무소에 지급을 하셔야 합니다. 즉, 질문처럼 할수는 있으나 이런 경우 기존 중개사에게 그대로 중개보수를 지급하고 다른 중개사무소를 이용하셔야 하기에 의미가 없습니다. 반대로 계약을 하기전에 즉 중개를 시작하기전에 사전에 협의를 하여 일정 요율또는 금액을 합의하시고 해당 합의가 되지 않으면 다른 부동산을 이용해도 관계는 없습니다. 단, 매물을 보유하고 있는 부동산이 추가로 있다면 모를까 현 부동산 단독중개물이라면 다른 부동산을 통해서는 계약자체를 할수 없기에 결국은 의미가 없게 됩니다. 즉, 시기와 매물의 상황에 따라서 달라질수 있을 것으로 보입니다.
부동산
Q. 아파트 매도시 수수료가 궁금합니다요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택매매시에는 거래금액별 구간 요율이 적용되게 됩니다. 보통 0.4%~0.7%까지 구간이 있으며, 해당 구간별 요율로 산출된 최종 중개보수를 초과하지 않는 범위내에서 당사자간 협의로 정하게 됩니다. 질문에서 말하는 법적한도중개보수는 이를 말하는 것이나,통상적으로 줘도 되는 수수료는 정확히 무엇을 말하는지 알수 없으나, 대부분은 산출된 중개보수 그대로를 청구하게 됩니다. 물론 협의에 따라 이보다 낮게 지급을 할수는 있으나, 이는 의뢰인간 중개사간 개별협의에 따른 부분이기에 정확한 기준을 말하기는 어렵습니다. 통상적으로는 산출된 중개보수 그대로를 지급하는 경우가 더 많습니다 .
부동산
Q. 테슬라 얼마까지오를지 예측해주세요
저도 얼마전 전문가 설명을 들은적 있는데 주당 500불돌파를 예상하는 것으로 알고 있습니다, 그 근거로는 현재 미국내 금리인하에 따라 할부부담이 줄어들면서 테슬라의 차량판매량 증가를 예상하고 있고 향후 자율택시와 ai로봇측면에서도 테슬라의 기술적 우위가 실제 매출기대감으로 나타날수 있다는 의견이였습니다.
부동산
Q. 전세보증금 반환 불확실로 매매 계약금(2천만 원) 손실 위험이 있는 상황, 대응 방법 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1. 이런 경우 제가 집주인에게 보낼 내용증명에 계약금 손실 위험(특별손해)까지 포함해도 법적으로 인정될 수 있는지요? -> 질문과 같은 경우가 꽤 있는데, 실제 손해배상청구소에서 이를 손해로써 인정할지는 개인이 판단하기는 어렵습니다. 이유는 소송의 특성상 미반환이 직접적으로 계약파기에 이루게 된 사실과 그로 인한 금전적 손해가 명확하게 인정가능하여야 하는데, 이는 소송당자자에 따라서 대처하는 방식에 따라 법원의 판단도 달라질수 있기 때문입니다, 이전까지는 대부분 위와 같은 손실에 대해 배상책임을 인정하지 않는 판례가 많았으나, 최근에는 조금씩 인정되는 판례도 나오고 있기 때문에 각 케이스별 판단은 상이할것으로 보이기 때문입니다. 2. 내용증명은 집주인에게 미리 문자로 고지 후 보내는 것이 좋은지, 바로 보내도 되는지 궁금합니다.-> 내용증명이라는건 사실상 의사통지 효력외 별다른 효력이 없습니다. 이걸 보낸다고해서 보증금 반환이 확보되는것도 아니나 임대인에 대한 압박효과를 위해서는 보낼수는 있습니다. 특별히 문자고지는 하지 않아도 됩니다. 3. 아직 보증금 반환이 확정적으로 불가능한 건 아니지만, 지금 단계에서 변호사 선임(또는 상담)을 통해 잔금일까지 보증금을 확보할 현실적인 방법이 있을까요?-> 없습니다. 임대차에서 만기전까지는 임대인에게 보증금반환의무가 없기 때문에 현재 의무가 없는 이를 강제할 법적근거는 없고 결국 임대인의 경제적 능력이 뒷받침되지 않으면 다음임차인을 구하지 못할 경우 실질적인 반환이 이루어지기는 어렵기 떄문입니다, 다만 이후 계약해지에 따른 손실가능성이 있기에 사전이 변호사분에게 상담받고 조언에 따라 이후 소송에 유리할수 있도록 사전준비를 해주시는것은 필요할것으로 보이긴 합니다. 4. 만약 잔금일에 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 소송 시 특별손해(계약금 몰수분)에 대해 실제 배상을 받을 수 있는지 궁금합니다.-> 1처럼 손해배상소송을 통해 진행해보시고 판결을 받아야 알수 있는 부분입니다. 법적으로는 미반환에 따른 지연이자, 임차권 등기에 따른 비용등은 명시적으로 하고있으나, 그외 부분들은 임대인이 손해에 대한 지급거절을 한다면 결국은 손해배상소송을 통해 법원의 판단을 받으셔야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 1가구 2주택 여부 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 전입신고를 하시고 주거용으로 사용하였다면 이때는 주거용 오피스텔로 간주되어 주택수에 포함되었을 가능성이 있습니다. 문제는 지금처럼 일시주거용 사용후 다시 업무용으로 사용하였을 경우에 주택수 산입에 어떻게 처리될지는 정확히 판단을 하기는 어렵기 떄문에 우선적으로 세무소등에 정확한 상담이 필요해 보입니다.
부동산
Q. 부부 공동명의 재산세 관련 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택평가액이 10억정도이고 1주택자라면 사실상 공동명의의 장점이 크지는 않을것으로 보입니다, 양도소득세에 있어 유리한 부분이 있으나, 1주택자의 경우 12억이하 주택의 경우 비과세 되기 때문에 크게 의미가 없기 때문입니다. 단, 현재 주택가격이 상승될 가능성이 높고 그 상승폭이 클것으로 예상된다면 미리 공동명의로 해두시는게 나을수는 있습니다만 현재기준으로는 그 필요성은 크지 않아 보입니다. 그리고 재산세는 단독명의든 공동명의든 주택별 부과되는 것이기에 최종적은 금액은 같습니다. 다만 이를 단독명의는 혼자 부담하는것이고 공동명의는 지분만큼을 부담하는것이라고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 전세 만기 시 갱신권 사용할 때 인상률 강제?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에서는 인상의 한도를 5%로 제한것이지 무조건으로 5%을 인상해주여야 하는 것은 아닙니다. 즉, 갱신청구권을 사용하였더라도 시세하락이 있을 경우 오히려 임대차조건을 낮추어 재계약을 할수도 있고, 반대로 인상없이 그대로 연장하실수도 있는 부분입니다, 두당사자간 합의에 따라 결정하실수 있는 부분이며 두 당사간 인상에 동의를 하였다면 이떄 5%을 넘지 못한다고 보시면 됩니다. 보통 시세가 이전보다 크게상승되었다면 임차인,임대인 모두 인상에 불가피성은 이해를 하기 떄문에 5%이내 인상에 합의하는게 일반적입니다. 그리고 인상을 해주지 않아 퇴거를 요구하는 경우가 있는데, 갱신청구권 사용시에는 인상협의가 안되었다고 이를 거부하고 퇴거를 임대인이 요구할수 없기에 최종적으로 임차인이 인상에 동의를 하지 않고 갱신청구권을 사용한다면 임대인으로써는 이를 강제할 방법은 없습니다.
부동산
Q. 집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에는 임의대로 월세인상을 할수 없습니다, 그에 따라 임대인이 계약기간중 위와 같은 요구를 한다면 무시라기 보다는 거절의사를 분명하게 밝히시면 됩니다. 만약 거절에 따른 퇴거요구등이 있을 경우 법적 사항을 근거로 이 역시 거부의사를 밝히시면 됩니다. 다만 집주인이 이러한 월세인상요구에 따른 협의가 불만족스러운 경우 관리비에 대한 인상등을 통해 이를 충당하려는 요구를 할수 있으나, 관리비 역시 계약시에 일정금액으로써 정해진 부분이 있다면 임의대로 올릴수는 없기에 이에 대해서 거절요구를 하시거나, 혹시라도 공공요금 인상등에 따라 불가피한 인상이라면 그에 따른 근거를 요구하여 이를 확인후 정당하다면 이에 동의를 하시는 방식으로 대처를 하시면 될듯 보입니다.