안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세나 월세등의 임대차수요는 대출규제에 따라 시장내 구매수요가 하락하면서 늘어나고 있습니다. 쉽게 대출이 막혀 자금조달이 쉽지 않으나, 구매 대신 현 임대차를 유지하는 사람들이 많아졌기 때문입니다. 그런데 문제는 갭투자가 서울 상급지에 대해서는 토지거래허가구역에 따라 막혀있고 , 일반 수도권 아파트에서는 전세낀 매매를 진행하는 경우 전세대출제한이 생김으로써 어느정도 막혀있다고 할수 있기에 갭투자 수요가 줄어들면 그만큼 전세매물도 줄어들게 됩니다, 또한 경기가 어려울때에는 보증금 반환 대한 불안감이 생겨 월세수요가 늘어나게 되면서 현재 시장에서도 월세수요증가에 따라 월세가 오르고 있는 추세입니다. 단, 현 규제가 모든 탈출구를 막고있는게 아니며, 갭투자의 경우 지가자금이 있는 경우 주담대 대출없이도 진행이 가능하기에 결국 자금이 있는 투자자들에게는 크게 영향이 없게 되므로 일시적인 효과는 나타나지만 장기적으로는 이를 보완하기 위한 추가정책 특히 공급정책등이 필요하다고 볼수 있습니다. 마지막으로 부동산 투자의 경우는 자금에 대한 조달계획이 미흡하거나, 시장분위기가 어느정도 안정되지 않는다면 당장은 직접투자를 하기보다는 관망을 하시는게 유리할듯 보입니다.
Q. 신혼집 전세 계약서에 확정일자를 받아야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 확정일자는 우선변제권을 부여하는 것이고 , 전입신고는 대항력을 부여하는 전제조건입니다. 확정일자를 생략하고 전입신고만 했을때 생길수 있는 문제는 만약 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 순위 배당을 진행하게 되는데, 임차권은 본질적으로 채권에 속하기 때문에 순위배당이 아닌 후순위 물권과 안분배당을 받게 됩니다. 즉, 채권액(보증금)에 대한 순위배당에 문제가 생길수 있어 보증금 손실이 생길수 있습니다, 그러므로 임차인 입장에서는 확정일자부여와 전입신고 모두를 받으셔야 안전합니다. 그리고 임대차신고를 먼저 하셨다면 해당 신고만으로 확정일자부여가 의제되기 때문에 별도 안받으셔도 확정일자는 자동 부여가 됩니다.
Q. 6000만원 아파트 소유권이전 법무사비 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 인터넷상 부동산 계산기 홈페이지를 통해 등기비용 계산을 이용하시면 대략적인 비용은 확인이 가능합니다. 질문의 요건 6000만원 생에최초 구매의 경우 취득세는 전액감면되고 , 법무사 이용에 따른 등기비용은 보수와 부가세, 대항비용, 법무사 일당, 교통실비등을 고려하면 대략 54만~60만원정도 나올것으로 보입니다. 거기에 최종 채권할인액과 수입중지등을 고려하면 최종 65만원에서 70만원사이가 최종 등기비용이라고 볼수 있습니다.
Q. 부동산 매수 시 주전세 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하신다면 크게 문제될 여지는 없어보입니다, 중요한건 6.27 대책은 주택을 구매하는 과정에서 대출을 받는 경우에 적용되는 부분이고, 매입과 동시에 세입자를 받는 경우에 조건부전세대출이 제한되는 것입니다. 만약 구매과정에서 주담대 없이 매매대금에서 전세보증금을 제외한 차액을 대출없이 지급하고 주계약을 진행한뒤 3~4개월뒤에 현 매도자를 대체하는 임차인을 구하여 계약을 하는 경우 전세대출에 대한 적용되지는 않을 것으로 보이기 때문입니다. 결과적으로 주담대를 이용하지 않는 경우와 전세세입자를 소유권등기를 마친이후에 받는 경우라면 6.27규제에 따른 제한은 없을것으로 보입니다.
Q. 유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션 등 숙박시설이 흉가가 되어버렸던데 그 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 관광수요가 없기 때문에 운영자체가 어려워지면서 질문처럼 되었다고 볼수 있습니다. 질문에서도 기재된 것처럼 과거 한때 유행했으나 지금은 수요가 없는 관광지에서 주로 발생되는 부분입니다. 특히나 내수 관광수요를 중심으로 했던 관광지들이 유독 더 심한 피해가 늘어나고 잇으며, 이는 해외관광수요가 크게 증가하면서 국내보다는 해외로 출구하는 여행이 많고, 국내 입국하는 외국인 관광객들 역시도 주요 관광지는 한정되어 있어 시장수요가 변화되었기 때문입니다.