안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션 등 숙박시설이 흉가가 되어버렸던데 그 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 관광수요가 없기 때문에 운영자체가 어려워지면서 질문처럼 되었다고 볼수 있습니다. 질문에서도 기재된 것처럼 과거 한때 유행했으나 지금은 수요가 없는 관광지에서 주로 발생되는 부분입니다. 특히나 내수 관광수요를 중심으로 했던 관광지들이 유독 더 심한 피해가 늘어나고 잇으며, 이는 해외관광수요가 크게 증가하면서 국내보다는 해외로 출구하는 여행이 많고, 국내 입국하는 외국인 관광객들 역시도 주요 관광지는 한정되어 있어 시장수요가 변화되었기 때문입니다.
Q. 임차인의 전세 계약 연장 요구에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두분이 작성한 계약서의 특약도 효력이 있습니다. 보통 임대차보호법을 통해 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 효력이 없음을 인정하지만 반대의 경우로써 임대인에게 불리한 특약의 경우는 적용대상이 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 법률상 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우 임대인이 실거주를 원할 경우 거부할수 있고 이는 법률적 사항이기 때문에 질문과 같이 특약이 있더라도 법률적 강행규정이 우선적용된다고 할수 있습니다. 그렇기 때문에 실거주가 목적이라면 계약연장자체를 거부할수 있는 사유이므로 해당 요구를 거부하실수 있을 것으로 판단됩니다. 물론 개인적판단이기 때문에 법률적인 판단과는 차이가 있을수 있다는 점은 참고부탁드립니다.
Q. 부동산 중개 시험을 단 시간 내로 잘 볼 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1차시험의 경우 우선 과목수가 2과목(부동산학개론, 민법)이기 떄문에 단기간 준비를 해도 합격할 가능성은 있습니다. 그리고 다음해 1차시험 면제를 받고 2차시험을 치루어 최종합격하는 전략으로 접근은 할수 있습니다. 보통 중개사시험의 경우 10월 마지막주 토요일 1회 시행이 되기 때문에 현재 시점(8/2)을 기준으로도 열심히하신다면 합격할 가능성은 있습니다. 단, 꾸준하게 매일 공부를 하셔야하는데, 공부방법은 인강 수강을 통해 매일 2~3시간씩 두과목을 번갈아 들으시면서 준비를 하시는게 가장 효율적이라고 할수 있습니다. 매일 2~3시간 강의를 듣는 것은 보통 학원에서는 2~3개월 단위로 입문, 기본, 심화 과정으로 순환하기 때문에 기본, 심화과정 모두를 들으시려면 매일 하셔야만 가능하기 때문입니다. 즉 단기간이라도 본인 스스로 열심히 하시면 충분한 기간이겠으나, 그렇지 않다면 2~3개월내 합격은 어렵다고 보시면 됩니다.
Q. 아파트 월세 1년 계약 후 임대인 개인사정으로 인한 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용을 판단할때 2022년 7월 ~2023년 7월까지는 합의된 계약기간, 그리고 2023년 7월부터 2024년 7월까지는 임대차보호법상 최소거주기간 2년 미충족에 따른 1년 연장, 그리고 2024년7월이후부터는 묵시적갱신에 따라 연장된 상태로 지금까지 이어진것으로 보입니다. 법률상 묵시적갱신의 경우 주택임대차에서는 기간정함이 없는 경우 2년으로 보기 때문에 최종 만기시점은 2026년 7월로 보입니다. 그에 따라 현재 매매가 되고나 전세로 새로운 임차인을 다시 구하더라도 현 질문자님에게 퇴거를 요구할수는 없을것으로 판단이 됩니다. 즉, 질문자님과 합의 없이는 위 기간까지 퇴거를 요구할수 없기 때문에 계속 거주가 가능하다 판단이 되고, 임대인이 사정상 중도해지를 요구하는 경우에는 임차인이 입장에서 통상적으로 이사비용등을 요구하고 동의를 해주는 것도 가능할수 있다 판단이 됩니다.
Q. 지금 전국적으로 공실 상황이 좀 심각한 정도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료는 확인이 필요하나 2025년1분기 전국 상가 공실률 통계에 따름녀 전반적인 시장 분위기는 침체되어 있다 판단이 됩니다. 전국적으로 중대형상가, 소규모 상가, 집합상가 모두 이전조사대비 공실이 크게 증가하였으며, 평균 공실률은 중대형 상가 13.2%, 소규모 상가는 7.3%, 집합상가는 10.3%로 나타났습니다. 특히 중대형상가의 경우 10%를 넘어설 경우 위험신호로 간주되기 때문에 현 상태가 얼마나 심각한지를 나타낸다고 볼수 있습니다. 지역별로는 경북의 경우가 26%을 넘어서며 상가 4곳중 1곳이상은 공실로 매우 심각한 상황이며, 울산도 20%을 넘어선 상태입니다. 그외 제주, 강원도, 전북, 충북, 세종 모두 평균 공실률보다 높게 나타나고 있습니다.