안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 전세계약 연장 관련 보증금 증액 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 집주인이 주택 임대사업자인데, 보증보험을 가입하지 않아도 되는건가요? 최초 계약시, HUG 대출로 보증보험 자동 가입되어서 집주인이 일정 금액을 부담했습니다. -> 법으로 임대사업자의 경우 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 단, 예외적으로 임차인 동의를 얻어 가입을 하지 앟을수는 있고 이럴 경우 임차인이 직접가입을 하고 해당 가입보증료의 100%을 임대인이 부담하게 됩니다. 흔히들 말하는 임대인 75% , 임차인 25% 부담은 임대인이 보증보험에 가입을 하였을때에 해당이 되는 부분입니다. 1-1. 보증보험을 무조건 가입해야하는 상황이라면 집주인이 보증금을 낮춰줘야 계약 연장이 가능한 게 아닌가요? (80% 비율인 2억 3천 수준으로) -> 보증보험에 적용되는 기준이 임대사업자와 세입자와는 다른것으로 알고 있습니다. 보통은 한도등에 문제가 있을 경우 보증금 전액이 아닌 일부보증으로도 가입을 할수 있기 때문에 해당부분은 임차인의 확인이 필요합니다. 2 . 서울시 신혼부부 전세대출은 80% 비율 안쪽으로 금액이 들어가지 않아도 대출 실행이 가능한가요...?-> 해당 부분은 정확하게는 답변드리기 어려우나 ,질문철머 신청요건에 보증금의 최대 80%까지라고 하면 이를 초과한 한도로 대출은 되지 않습니다.
Q. 주택 처분조건 기한이 헷갈려요~~~~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 적용되는 기준이 다릅니다. 일시적 2주택으로써 종전주택 3년내 처분은 양도소득세에서 비과세요건이고 6개월 내 처분 조건은 신규주택담보대출을 이용할 경우 적용되는 부분입니다. 즉, 본인이 현재주택을 가지고 있으면서 새로운 주택을 구매하여 주택담보대출을 이용할 경우 이전 소유주택을 6개월내 처분을 하셔야 합니다. 그래야 현재 받고 있는 주담대가 유지가 되며, 양도소득세 역시 3년내 매도를 한것이기에 일시적 2주택 비과세가 적용되게 됩니다. 만약 동일한 상황에서 대출없이 주택을 구매하는 경우라면 6개월내 처분조건은 적용되지 않기 떄문에 양도비과세를 위해서는 기존대로 3년내 종전주택을 매도하면 됩니다. 전자의 경우로써 6개월내 주택처분을 못하였을 경우에는 대출회수등의 조치가 있을수는 있겠으나, 이것 때문에 일시적 2주택비과세가 미적용되는 것은 아닙니다.
Q. 아버지 명의 집 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직계존비속간 전세임대차는 문제가 없지만, 전세대출의 경우 원칙적으로 허용되지 않습니다. 즉 질문자님 명의로 전세임대차를 진행하게 되면 전세대출이 어려울수 있기에 하신다면 예비남편분 명의를 임차인으로 하여 아버지를 임대인으로 계약을 진행하시면 대출은 가능할것으로 보입니다. 물론 혼인신고전에 임대차계약과 전세대출을 받으셔야 합니다.
Q. 월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에도 같은 질문을 본듯합니다. 이전 답변을 참고하시면 될듯 보이고, 결론만 말씀드리면 일반적인 임대차 기준으로는 볼때 리스크가 큰 계약으로 보입니다. 일단 후순위 임차인지위라는 점과 선순위 임차인및 근저당으로 인해 전세가율이 매우 높을수 있다는 점, 경매진행시 최우선 변제가 가능하더라도 일부금액에 대해서는 손실 가능성이 있다는 점이 그 이유입니다.
Q. 공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하는데 있어 공인중개사 자격이 반드시 필요하지는 않습니다, 다만 공인중개사 자격을 취득하는 과정에서 배우게 되는 부동산에 대한 전반적인 이해와 각 세금에 대한 사항 , 토지이용에 대한 부분등들이 실구매를 할때 도움이 될수 있습니다. 특히나 토지의 경우 건축을 위해서는 지목이나 이용가능성등에 대한 판단이 필요한데, 스스로 이러한 부분을 고려하여 토지를 구매할수 있기에 거래안전성이 높아질수 있고, 권리관계나 다른 리스크에 대해서도 일반인보다는 훨씬 회피가 유리하실수 있습니다.