안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.충분히 의심이 되는 부분이 있으며 정부에서도 이에대한 조사를 진행하는게 맞지 않을까 생각됩니다. 특히나 주로 계약후 취소건이 발생한 지역이 서울내 가격변동성이 큰 상급지에서 주로 발생하였고 최고가 이후 취소건들도 적지 않기에 의도적인 신고가 띄우기 또는 시세조작에 대한 의심이 들기는 합니다.
부동산
Q. 수도권에 135만호 2030년까지 공급이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실가능성에 대해서는 여러 의견이 분분하나, 어느정도 수준까지는 이루어지지 않을까 생각됩니다. 공급의 기준이 완공이 아닌 착공을 기준으로 하기때문에 행정절차의 통합,신속화를 통해 기존 신도시 사업부지에 대해서는 진행을 빠르게 할수 있고, 이전과 다르게 LH의 역할 변화를 눈에 띄기 때문입니다. 결국에는 공기업인 LH가 직접 주택건설을 주도함으로써 공급속도를 상향할수 잇는데, 이전처럼 시공.시행사간 갈등이나, 조합원들간의 갈등에 따른 착공후 지연요소는 어느정도 감소가 가능하기 때문입니다. 그리고 비공공화 주택건설의 경우 용적률 상향과 비주택용지 전용등의 혜택을 부여함으로써 사업성을 높여줄수 있기에 이전과는 다른 속도감이 나타나지 않을까 생각은 됩니다, 물론 2030년 까지 135만호 모두 가능하냐를 물어본다면 일부 부족한 부분은 있을수 있다 판단이 되지만 이전과는 다르게 빠른 공급과 진행은 확실하게 나타나지 않을까 기대가 있습니다.
부동산
Q. 상가 일반괸리비 기본전기료 등 공용관리비 포함 여부 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공용관리비에 포함되는 항목에는 일반관리비 , 공동구역 전기료, 유지관리비(순선유지비) , 화재보험료등이 모두 포함된다고 보실수 있습니다. 다만 전기료, 수도료와 같은 부분에서는 전용면적내 사용량에 따른 비용은 포함되지 않으며 ,공용부분 전기료와 수도료정도만 포함이 됩니다. 장기수선충당금의 경우는 관리규역에 따라 정함이 다를수 있기에 이에 대한 확인은 별도 해보셔야 할듯보입니다.
부동산
Q. 아파트 전세와 매매가 차이가 없으면 그냥 매매가 나은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 보면 전세가와 매매가가 동일하다면 매매를 하는게 유리할수는 있으나, 질문자님이 해당 아파트에서 장기거주를 할 의사가 있고, 별도의 이사가능성이 낮다면 임대차보다는 매매를 해서 주거안정 및 향후 가치변동에 따른 이득을 고려해볼수는 있겠으나, 2~4년간의 단기거주만을 고려하고 이후 다른 곳에 정착을 하실 생각이 있다면 이때는 조금더 신중하셔야 합니다. 이유는 다른 곳으로 이동시 해당 주택을 매매를 하여야하는데 수요가 없는 경우 시세를 낮추어 거래를 진행하셔야 하고 그마저도 거래가 안되면 이동에 제한이 크게 생기기 때문입니다. 그외 고려사항에는 향후 해당 지역의 주택시세가 상승보다는 하락할 가능성이 있고 입지요건이 좋지 않은 상황이라면 당연히 이때도 구매보다는 임대차를 하시는게 유리할수 있습니다. 결국 본인의 상황과 현 매물의 향후 시장흐름과 가격변동등을 예상하여 최종적으로 결정이 필요한 부분으로 볼수 있습니다.
부동산
Q. 1가구4주택이되면.세금이어케되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 취득세율만 보면 3주택자 이상의 경우 비조정대상지역에서 8%의 세율이 적용되게 됩니다. 그에 따라 3억아파트 구매시 취득세율은 2400만원이 될것으로 보이고, 여기에 지방교육새 중과세율 적용에 따라 0.4%가 추가로 붙어 120만원이 될것으로 보이고 취득세는 총 2520만원이 나올것으로 보입니다. 단, 취득세에 있어 기존 보유주택이 주택수 배제요건에 해당될 경우에 주택수 제외가 될수 있고 이럴 경우에는 취득시 보유주택수 자체가 달라질수 있기에 이러한 부분도 참고를 하시어 판단하셔야 합니다.
부동산
Q. 저의동네 주변 대형마트 두개 갑자기 폐업 되는거 보고서 설마 마트시장이 요즘 많이 어려운겐지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 동네에서만 나타나는 현상은 아닙니다, 현재 대형마트나 중소형마트 할것 없이 모두 경영상 위기인것은 맞습니다. 더욱 문제는 앞으로도 이러한 추세는 더 강화되면 강화되지 나아질 가능성인 낮기 떄문에 폐업을 결정하는 사장님들이 더 많습니다. 이유는 온라인 쇼핑의 활성화가 가장 큰 이유입니다, 이러한 소비패턴의 변화는 오프라인 마트들의 전반적인 매출하락과 경영위기로 이어지고 있으며, 대형마트처럼 쑥배송과 같은 배송서비스나 이벤트성 대형할인등을 통해 그나마 유지하고 있지만 이전만큼의 회복이 어렵기에 지점을 줄이거나 통합하여 사업개편을 주로 하고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 자금력이 부족한 동네 중소형마트는 더욱더 유지하기 어려운 상태이면, 대형마트에서도 중소형 브랜드를 통해 확정을 어느정도해놓은 상태이기에 가격경쟁면에서도 경쟁력이 떨어지는 게 현실입니다. 그리고 동네마트들이 그마나 유지가능했던 이유가 동네주민들이 편리하다는 장점때문에 이용도가 꾸준했다는 점인데, 지금은 이러한 장점들마저 동네 편의점이 모두 가져가고 있는 상황입니다. 편의점의 경우 접근성 뿐 아니라 독자적인 상품출시와 각종할인행사까지 운영되면서 동네 구매수요의 대부분을 차지하게 되면서 개인 중소형마트는 더 어려운 상황에 직면하게 되었다고 볼수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 월세, 전세, 아니면 다른 세 주는 방법은 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로는 해당 부동산의 의견이 맞을것으로 보입니다. 전세의 경우는 일반적으로 세입자를 구할때 후순위 임차권으로는 수요가 없기에 기존 대출을 모두 상환하는 조건으로 하여야 세입자를 구할수 있고, 월세로 전환할 경우 후순위 임차권으로 하셔도 관계는 없으나 kb시세가 3.8억에 선순위 근저당이 3.3억이라면 보증금 5000만원 수준의 월세보증금을 내고 입주희망하는 세입자는 사실상 구하기 어렵습니다. 결과적으로 임대차를 하실려면 보증금을 1000~2000만원대로 하시고 월세를 좀더 높으는 조건으로 하여 월 원리금비용을 월세로 충당하시는 방법으로 하시는게 당장의 목돈을 투입하지 않아도 되는 가장 합리적인 방법이 아닐까 생각 됩니다.
부동산
Q. 오피스텔은 전입신고 하지 않으면 주택수 포함 되지 않는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙적으로 주택에 해당되지 않기 떄문에 주택수에 포함되지 않습니다. 다만, 공부상 혹은 용도상 주거용으로써 사용하는 경우 및 주거용 오피스텔의 경우는 주택으로 보아 주택수 산정에 포함이되게 됩니다. 질문처럼 주택수에 포함되지 않는 오피스텔을 구매하기 원하시면 당연히 건축물대장상 업무용 오피스텔이라고 기재된 매물을 구매하셔야 하며, 구매이후에는 별도 전입신고는 하지 않으셔야 합니다. 만약 업무용오피스텔을 구매한뒤 전입신고를 하시면 이떄는 주거용으로 보아 구매시 받은 부가세에 대해서는 다시 납부를 하셔야 하고, 주거용 오피스텔로써 보아 주택수에도 산정이될수 있습니다.
부동산
Q. 요즈음 아파트 청약 하면 다 당첨되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 청약건마다 경쟁률에 따라 달라집니다. 일반적으로 분양가가 시세보다 낮은 분양건에 대해서는 청약경쟁률이 높은 편이며, 대표적으로 분양가상한제 적용 분양건이나 공공분양건등이 이에 해당됩니다. 이와다르게 입지상 인기가 없거나 주변시세보다 높거나 비슷한 분양에 대해서는 입찰경쟁률이 낮을수 있기에 당첨가능성이 높을수도 있습니다. 질문처럼 시장분위기가 안좋다고 해서 무조건 청약시 당첨이 되는 것은 아니기에 해당 청약건마다 경쟁률등을 잘 살펴보신후 전략적으로 접근하셔야 당첨가능성이 높아질수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 경매입찰에는 별도 자격제한이 없습니다, 그에 따라 본인이 직접 입찰을 하는 것에는 문제가 없으나, 남을 대리하여 입찰을 할수는 없습니다. 즉, 본인명의로 직접 입찰참여는 경매당일에 법원에 참석하여 진행하시면 됩니다. 그리고 낙찰의 경우는 입찰자중 최고가를 적어낸 사람에게 주어지므로 참여하여 최고가 입찰을 하시면 낙찰이 되게 됩니다.그리고 경매입찰에서는 입찰서 제출시에 최저매각대금의 10%는 입찰보증금으로써 현금으로 준비하시어 입찰시 봉투에 동봉하여 제출하셔야 정상적인 입찰완료가 되게 됩니다. 만약 낙찰이 되면 해당 보증금은 반환되지 않고 경락대금에서 차감이 되게 되고, 미낙찰시에는 당일 반환이 그대로 됩니다.