안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 아파트 매매, 임차인 퇴거 전 잔금 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상만 보면 임차인 계약만료 및 퇴거전에 주택잔금을 치루게 되면 해당 임차권도 그대로 승계가 되는 것이고 이럴 경우 10월퇴거시점에 보증금 반환도 현 매수인이 부담하게 됩니다. 쉽게 말해 전세승계 주택매매가 되는 것이기 때문에 계약시 매매대금에서 전세보증금을 뺀 차액만을 지급하고 소유권을 가져오는 게 일반적입니다, 그렇기 떄문에 계약서상 지급한 계약금과 중도금으로 기입하여 중도금을 현임차인 보증금을 하고 잔금일에 나머지 차액만을 지급하는 내용의 특약과 형식을 갖추어 작성하시면 됩니다. 그렇기에 반드시 현 임차인의 임대차계약서를 확인하시는것은 필수입니다. 그외 별도 특약에 대해서는 이미 중개사가 어느정도 대비를 하여 작성하였을 것으로 보이기에 중개사를 통해 궁금한 점은 물어보시고 확인하시면 될듯 보입니다.
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Q. 중소기업 청년전세대출 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전세가 2억-2억천입니다청년으로 대출가능한곳이 있을까요? -> 일반적으로 공공저금리 대출을 어떠한 이유로 이용할수 없다면 금리가 더 높은 일반시중은행에서 취급하는 전세대출 상품을 알아보셔야 합니다. 원하는 금액만큼 대출이 가능할지도 해당 은행을 통해 직접 확인하셔야 합니다. 2. 전세금의 80%? 90% 대출인지 궁금합니다-> 상품에 따라 차이는 있겠으나 최대 90%까지도 가능한 것으로 알고 있습니다,3. 기대출은 마이너스통장으로 18만원정도 입니다-> 보통의 전세대출은 DTI를 보지만, DSR은 제외되기 떄문에 마이너스 18만원 통장은 영향을 주지 않습니다.4. CR리츠? 아파트임대거기서 시중은 은행이랑 제휴? 같은걸 맺어서 아파트 전세대출필요한사람들 대출연계 진행중이라고 하더라고요 거기서 전세대출 진행해도 괜찮을까요?-> 네, 가장 무난하고 편리하게 이용할수 있는 방법입니다. 보통 해당 연계은행들은 해당 주택기준이 잡혀있기 때문에 개인상황에 따라 빠르게 한도나 가능여부를 판단해줄수 있기 떄문입니다. 5. 자세히 알려면 어디에 연락해야하는지, CR리츠아파트 들어가도 괜찮은지(문제가 없는지? 전세사기, 법적문제,등) 알려주시면 감사하겠습니다-> 결국에는 본인이 은행에 방문하여 알아보시면 됩니다. 그리고 CR리츠 아파트는 일반아파트와 다르지 않습니다 다만 공급주체가 CR리츠사라는 것이고 CR리츠는 자금의 조달 형태에 따른 이름일뿐 실제 임대차에서는 개인임대인에 비해 오히려 더 안전하다고 볼수 있습니다.
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Q. 신혼부부 디딤돌 대출시 사전 자격 심사 서류 질문있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 대출은 계약서를 제출하기 떄문에 계약서 작성시 계약금을 지급하기 떄문에 위처럼 말하는듯 보입니다. 질문처럼 현재 거주하는 주택을 그대로 매매하는 경우에는 이미 전세보증금이 임대인에게 들어가 있는 것이고 이는 매매로 보면 매수인이 매도인에게 이미 특정금액이 지급되어 있는상태이므로 매매계약서 작성시 현 보증금을 계약금으로 기재하고 매매가격에서 전세보증금을 뺀 차액을 잔금으로 기재하시면 되는 것으로 판단이 됩니다. 다만 디딤돌대출의 경우는 해당 상품을취득하는 은행에 따라서 요구하는 방식이 다를수는 있기에 중개사의 말만 듣기 보다는 실제 디딤돌대출을 신청할 은행을 통해 상담받아보시는게 정확할듯 보입니다.
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Q. 627 대출 규제 이후에도 임차인 있는 아파트 세안고(공동명의) 매매가 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 6.27일의 핵심은 주택담보대출에 대한 규제입니다. 즉, 주택담보대출을 통해 주택을 구매하는 경우에 6개월이내 전입의무가 있는 것이고 주택담보대출을 받지 않는 경우에 한해서는 6개월 내 전입의무가 없습니다. 갭투자가 어려워졌다는 것은 주택구매와 동시에 임대차를 구하는 경우로써 이런 경우 임차인의 전세대출과정에서 조건부 대출(보증금지급일에 소유권이전등기가 되는것)을 금지하였기 때문에 어렵다는 의미이고 이미 세입자가 있는 상태에서 소유권만 인수하는 경우에는 전입의무등이 적용되지는 않습니다.
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Q. 부동산 매수하려고하는데, 소유권 이전일이 잔금일보다 빠른 경우에
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 문제되는 부분은 없으나 매매계약에서 취득시점은 일반적으로 등기접수일과 잔금청산일중 빠른날이 되기 때문에 관련 세금 판단시 기준이 등기접수일 된다는 점만 알고 계시면 될듯 보입니다. 계약서상 특별히 소유권이전등기가 먼저된다고 해서 크게 효력에 문제가 될 여지는 없습니다.